Test-Achats

Attention : un taux peut en cacher un autre…Un taux hypothécaire bas cache souvent d’autres coûts importants et sous-estimés par le candidat emprunteur, comme les primes d’assurance habitation ou d’assurance solde restant dû, ou encore les frais de gestion parfois élevés du compte à vue. Pour connaître l’intérêt d’un tarif « tout compris », les enquêteurs de Budget&Droits ont sondé le marché auprès de 25 prêteurs. De nouveau, il s’avère que les coûts des produits annexes auprès des grandes banques sont particulièrement hauts. La prime « assurance solde restant dû » est généralement celle qui pèse le plus au décompte final : plus le candidat emprunteur est âgé et plus la durée de l’emprunt est longue, plus cette prime sera importante. Les coûts annexes varient fortement en fonction de la situation personnelle. Raison pour laquelle Test Achats lance un nouveau module unique en Belgique sur son site. Ce calculateur permet de connaître le tarif « tout compris » d’un prêt hypothécaire assorti de différents produits annexes. Un numéro de téléphone est également accessible à tous (02/542 35 55). Calculer est une chose, faire changer à terme une situation peu transparente en est une autre, et, au sujet de cette problématique des coûts cachés ou annexes, Test Achats émet une revendication fondamentale : un taux global obligatoire lorsque le prêteur combine prêt et produits annexes, intégrant tous les coûts. Par ailleurs, Test Achats interpelle les autorités belges sur les intentions de la Commission européenne de diminuer la protection du consommateur au nom d’une soi-disant ouverture du marché. Nos décideurs doivent tirer des leçons de la crise des subprimes aux USA, obligeant les ménages concernés à vendre leur bien et les plongeant dans des situations critiques de surendettement.

Le Belge, sa maison et son emprunt qui n’arrive jamais seul…

Test Achats a effectué récemment une enquête sur l’argent et les Belges. Plusieurs questions portaient bien entendu sur l’achat immobilier. Un échantillon représentatif de plus de 1000 personnes entre 18 et les 74 ans a été interrogé. Trois quarts des Belges ont leur propre maison ou leur propre appartement. De tous les détails de cette enquête, il ressort que les consommateurs se laissent souvent offrir des produits annexes pour obtenir des conditions soi-disant plus intéressantes pour leur prêt hypothécaire. 67 % des Belges ont essayé de négocier les conditions de leur emprunt hypothécaire. Après négociations, 38% se sont laissés « séduire » par une assurance habitation, 50% par une domiciliation de salaire et 53% par une assurance-vie. Conclure un emprunt hypothécaire représente pour beaucoup la décision financière la plus importante de leur vie. Il est dès lors normal que l'on recherche la formule la plus intéressante. Seulement, tout le monde ne réalise pas que l’avantage d’un emprunt bon marché peut être annulé par les frais pour les produits annexes que le prêteur associera au prêt, comme l’assurance solde restant dû et l’assurance habitation. Ainsi, un emprunt hypothécaire à un taux d’intérêt fixe de 4,75 % pourrait, en fin de compte, s’avérer moins intéressant qu’un taux d’intérêt de 5 %, assorti de frais moins élevés pour les produits annexes.

Conseil majeur : faire un devis complet !

Un faible taux d’intérêt n’est qu’un élément d’un tout. Pour avoir une idée correcte, il faut aussi calculer les frais découlant, d’une manière ou d’une autre, de l’emprunt hypothécaire. D'autant plus que certains frais se feront sentir plus longtemps dans le portefeuille, comme la prime pour l’assurance solde restant dû et/ou l’assurance habitation ou encore les frais liés au compte à vue. Ces produits annexes peuvent faire un monde de différence, de l’intérêt du calcul d’un tarif « tout compris ».

Budget & Droits enquête chez 25 prêteurs …

Budget & Droits a demandé à 25 prêteurs, surtout des banques, s’ils offrent, au consommateur candidat à un prêt hypothécaire, un package complet comprenant une assurance solde restant dû, une assurance habitation et un compte à vue. Budget & Droits a pour ce faire dressé différents profils d’emprunteurs, un homme et une femme qui souhaitent emprunter ensemble, et ceci selon un nombre spécifique de caractéristiques (âge, fumeur ou non, type d’habitation, montant de l’emprunt, la durée de l’emprunt, quotité de l’emprunt). A chaque fois, il a été demandé le tarif officiel pour le prêt hypothécaire, le tarif le plus bas possible (ce tarif officieux n'a d’ailleurs jamais été communiqué par les grandes banques), le soi-disant taux de pénalisation (le tarif que l’on appliquerait si le consommateur annulait les produits annexes après un certain temps), les frais d’expertise et de dossier, et les frais pour les trois produits annexes.

Assurance solde restant dû souvent très gourmande …

Parmi les trois produits annexes mentionnés, c'est l'assurance solde restant dû qui représente, en principe, l'élément le plus cher : plus le client est âgé, plus cette assurance pèsera sur le coût total. Des frais qui varient donc fortement en fonction de la situation personnelle. Les frais pour les produits annexes étaient les plus élevés auprès des grandes banques. Même lorsque celles-ci font baisser le taux d’intérêt de l’emprunt hypothécaire jusqu’au niveau de la banque la plus intéressante, le taux « All-in » apparaît encore 0,20 à 0,50% plus élevé en raison des produits annexes. Le problème majeur est que les prêteurs couplant ces produits annexes à l'emprunt hypothécaire, ne prennent pas leurs coûts en compte. Il est donc quasi-impossible pour le consommateur de comparer correctement les offres. Un taux peut en cacher un autre …

Un exemple frappant

Un couple de 50 ans qui veut acheter un appartement et désire emprunter 75 000 € sur 10 ans (quotité 50%), peut, après négociation, obtenir 5 % chez Centea. C’est donc mieux que les 5,39 % d’AXA. Pourtant, le taux « All-in » est de 7,62 % chez AXA contre 7,63 % chez Centea. Par ailleurs, il est aussi utile de se pencher sur le taux de pénalisation.
Seuls Fortis et Centea laissent le taux d’intérêt inchangé si le consommateur résilie ses produits annexes.

Test Achats offre un nouveau service unique au consommateur

Test Achats a ajouté un nouveau calculateur sur son site internet, qui permet de calculer un tarif all-in pour le package complet emprunt hypothécaire + produits annexes. Il ne doit pas s'agir obligatoirement d'un calcul complet pour un seul et même prêteur. On peut introduire par exemple les données concernant l'emprunt hypothécaire et le compte à vue chez le prêteur X, une assurance solde restant dû chez l'assureur Y et une assurance habitation auprès des l’organisme Z.

Test Achats demande des changements…

L’organisation de consommateurs pose des exigences pour sérieusement améliorer la situation:

• Quand un consommateur décide d’annuler les produits annexes et de bouger parce qu’il y a une meilleure offre sur le marché, il devrait être interdit que le prêteur utilise un “taux de pénalisation” et augmente le taux d’intérêt comme pénalité.
  
• Les prêteurs qui couplent des produits annexes à un prêt hypothécaire, doivent être obligés de tenir compte des frais pour ces produits annexes depuis le début. Ils doivent donc donner le pourcentage pour le paquet total (un tarif all-in comparable).
  
• Toutes les clauses défavorables au consommateur et a fortiori illégales doivent être supprimées des conditions générales.

L’Europe, une menace ?

Mi-décembre, la Commission européenne a formulé un certain nombre d’objectifs pour le marché hypothécaire dans un Livre Blanc. Les propositions concrètes sont pour le moins négatives. Il faut ici rappeler que les taux hypothécaires en Belgique sont parmi les plus bas d’Europe. La législation en la matière est plus favorable pour le consommateur que chez la plupart de nos voisins et c’est un minimum. Une harmonisation maximale ferait perdre au consommateur belge tous ces avantages. La Commission européenne veut rendre les consommateurs plus mobiles. Test Achats craint que les formules à l’étude en ce qui concerne le remboursement anticipé décourageront purement et simplement les consommateurs de changer de financier. Test Achats défend le système belge où l’indemnité en cas de remboursement anticipé est particulièrement basse et les taux très avantageux. C’est certainement bon pour le consommateur mais aussi pour toute l’économie en général. A noter également que la Commission ne voit pas l’intérêt d’une limite maximale pour les taux variables comme cela existe en Belgique à la satisfaction générale. Si ce système de garde-fous avait existé aux Etats-Unis, la crise immobilière des subprimes aurait été mieux endiguée. Test Achats demande à la Commission européenne de tirer les leçons de cette crise financière catastrophique dont certaines familles ont été victimes, incapables de rembourser leurs emprunts et obligés de vendre leur maison. L’harmonisation européenne ne peut en aucun cas constituer une marche arrière pour des pays comme la Belgique.