Test-Achats

17/2/2011

Le salon Batibouw, qui se déroulera cette année du 24 février au 6 mars, est le moment choisi par certains consommateurs pour partir à la recherche d’un prêt hypothécaire qui leur permettra de réaliser leurs rêves d’habitation. A cet égard, il importe de ne pas se satisfaire du tarif officiel appliqué par les prêteurs, mais de négocier. Test-Achats vous offre des conseils pour bien négocier. Le numéro de mars de Budget & Droits aborde en détail la question de la révision du taux des prêts hypothécaires à taux variable, car une fois encore, il est conseillé au consommateur de ne pas s’avouer trop rapidement vaincu. L’une des causes de la crise financière est que les intérêts hypothécaires aux Etats-Unis avaient tellement augmenté que le remboursement d’un prêt à taux variable était devenu trop lourd pour de nombreux consommateurs. En Belgique non plus, les surprises désagréables ne sont pas à exclure avec de tels prêts: dans le pire des cas, les mensualités peuvent augmenter de plus de 40 % après révision du taux d’intérêt. C’est pourquoi Test-Achats demande la révision de la loi sur les prêts hypothécaires. Enfin, l’organisation de consommateurs a réalisé un dossier spécial Batibouw, accessible à tous dès à présent et jusqu’à la mi-mars.

 

C’est la concurrence qui détermine le coût d’un crédit: faites-la jouer…

Le prêt hypothécaire est le produit par excellence sur lequel les prêteurs disposent d’une marge d’adaptation de leur tarif en fonction de l’emprunteur. Le consommateur ne doit donc surtout pas se satisfaire du tarif officiel appliqué par un prêteur. Test-Achats recommande au consommateur de prendre deux jours de congé pour faire son marché hypothécaire. Il lui est conseillé de se rendre d’abord dans plusieurs agences de grandes banques, muni des tarifs considérés par Test-Achats comme les tarifs officiels les plus bas pour le prêt qu’il recherche. Le taux d’intérêt officiel le plus avantageux actuellement proposé sur le marché pour un prêt hypothécaire avec mensualités constantes, sur 20 ans et à taux fixe, s’élève à 4,30 % (jusqu’à une quotité de 80 % et libre choix des assurances). Le consommateur doit se fixer pour objectif de descendre en dessous de ce tarif! II doit ensuite se rendre, muni de la meilleure offre d’une grande banque, à sa banque habituelle pour négocier une meilleure offre. S’il y parvient, il dispose d’une nouvelle base pour retourner négocier avec le concurrent qui lui avait remis la meilleure offre. Il peut ensuite tenter une nouvelle fois sa chance chez son banquier attitré. Autrement dit, marchander est un art.

Des révisions de taux totalement illogiques

Celui qui a contracté un prêt hypothécaire à taux variable sait que son taux sera révisé à des dates préalablement fixées. Les modalités de révision du taux sont fixées par la loi du 4/8/1992. Le taux peut toutefois évoluer de façon inattendue. Ainsi, un prêt initialement contracté au taux de 2,95 % peut-il, au bout du compte, coûter plus de 2 000 € de plus qu’un prêt apparemment identique contracté au même moment mais auprès d’un autre prêteur et au taux de 3 %. Totalement illogique donc. Cette différence s’explique par le fait qu’il n’est pas rare que les prêteurs, lorsqu’ils octroient le prêt, usent de stratagèmes pour que la révision tourne ensuite à leur avantage. Avant toute chose, les consommateurs doivent s’assurer, lors de la révision du taux de leur emprunt, que le calcul a été correctement effectué. Ensuite, ils doivent tenter de convaincre leur prêteur d’abaisser quelque peu le nouveau taux.

Finis les taux variables sans transparence

L’une des causes de la crise financière est que les intérêts hypothécaires aux Etats-Unis avaient tellement augmenté que le remboursement d’un prêt à taux variable était devenu trop lourd pour de nombreux consommateurs. En Belgique non plus, les surprises désagréables ne sont pas à exclure avec de tels prêts: dans le pire des cas, les mensualités peuvent augmenter de plus de 40 % après révision du taux d’intérêt. C’est pourquoi Test-Achats demande la révision de la loi sur les prêts hypothécaires. L’organisation de consommateurs avance plusieurs pistes pour mieux protéger le consommateur. Deux voies notamment :

< Si l’emprunteur renonce à un produit accessoire qu’il s’était dans un premier temps engagé à souscrire en échange d’un taux plus faible (p. ex. une assurance habitation auprès du prêteur) et qu’il remplace ce produit par un meilleur produit, cela ne peut en aucun cas autoriser le prêteur à revoir le taux de l’emprunt à la hausse.
< Si le taux variable augmente, l’emprunteur doit se voir offrir la possibilité de maintenir le montant de ses remboursements périodiques constant en allongeant la durée du prêt sans frais. Le prêteur de son côté peut être autorisé à limiter l’allongement de la durée du prêt à 5 ans maximum.

En cas de refinancement, la concurrence est étouffée dans l’œuf

L’emprunteur qui remplace son prêt hypothécaire coûteux par un prêt moins cher doit souvent passer devant le notaire, surtout s’il change de prêteur. Le notaire doit non seulement passer un nouvel acte, mais aussi accorder la mainlevée de l’inscription hypothécaire existante et la remplacer par une nouvelle. Ces interventions s’accompagnent de frais élevés, pouvant facilement se chiffrer à plusieurs milliers d’euros. Une partie de ces frais va certes au Trésor (les droits d’enregistrement), mais la plus grande partie va aux notaires eux-mêmes. Ces frais peuvent annihiler complètement le bénéfice d’un prêt plus avantageux. C’est la raison pour laquelle de nombreux emprunteurs ne font pas le pas vers la concurrence et continuent de rembourser leur prêt coûteux. Les prêteurs ne le savent que trop bien et rechignent dès lors à revoir un taux élevé à la baisse ou se contentent d’accorder une réduction minime. Test-Achats entend mettre un frein à cette situation et plaide pour une réduction des frais associés à un tel refinancement. Pourquoi faut-il en effet payer pour la deuxième fois autant de droits d’enregistrement au Trésor? Et les frais de notaire ne pourraient-ils pas en grande partie être évités quand on sait que ces frais sont le plus souvent nuls lorsqu’un consommateur reste chez son prêteur pour le refinancement de son prêt? Autrement dit, Test-Achats demande d’imposer aux notaires de se limiter à un montant de frais sensiblement moins élevé en cas de refinancement.

Test-Achats aide le consommateur en ligne

Le site web de Test-Achats regorge d’informations à l’usage des consommateurs à la recherche d’un prêt hypothécaire. Spécialement pour Batibouw, ces informations ont été rassemblées de manière claire dans un dossier très complet avec différents modules de calcul et informations de premier ordre.


Ce dossier est accessible à tous dès à présent et jusqu’à la mi-mars.