Test-Achats

La plupart du temps, il ne s’agit que d’une légère infraction en matière d’urbanisme, p.ex. en raison de l’ajout tardif d’une annexe, comme une véranda, n’ayant pas fait l’objet d’un permis de bâtir à l’habitation existante, cette dernière étant par contre en ordre d’urbanisme.
En soi, ce n’est pas un obstacle à la vente du bien immobilier. Mais vous êtes obligé d’en informer clairement l’acheteur. Vous devez même stipuler dès l’annonce de la mise en vente que la construction ou une partie de celle-ci n’est pas en ordre d’urbanisme. Dans ce cas, vous devez également déclarer dans le compromis de vente que des travaux sans autorisation de permis de bâtir ont été effectués. Faute de quoi la vente ne sera pas valide et l’acheteur aura le droit de faire frapper la vente de nullité par un juge et de vous réclamer des dommages et intérêts.
De son côté, votre notaire est dans l’obligation de reprendre dans l’acte les travaux qui ne sont pas en ordre d’urbanisme.
Une fois le bien immobilier acheté, vous ne risquez plus, en Région Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne, d’être vous-même poursuivi pour l’infraction en matière d’urbanisme. Mais bien l’acheteur, il court donc le risque de devoir faire démolir les travaux illégaux. Ce qui donne à votre bien immobilier une moins-value. Il peut donc être dans votre intérêt de faire régulariser l’infraction. Si cette dernière est très limitée (p.ex. une cabane de jardin située à 1 mètre hors de la zone permise) et que la régularisation n’a pas encore eu lieu, vous pouvez en faire une condition suspensive dans le compromis de vente : vous offrez de cette manière la garantie à l’acheteur que la vente ne sera pas poursuivie si la régularisation n’est pas accordée. Vous pouvez également convenir avec l’acheteur que vous prendrez en charge les frais de régularisation. Avant toute vente, la régularisation est le maître mot.

Il en va autrement en Région Flamande. En tant que commanditaire de travaux illégaux, vous risquez d’être poursuivi jusque cinq ans après la fin des travaux (à moins qu’il ne soit question d’un bâtiment situé dans une zone vulnérable du point de vue spatial, donc une région boisée ou un parc naturel). Ensuite, il y a prescription. Mais même dans ce cas, il est conseillé de faire une demande de régularisation avant de proposer le bien immobilier à la vente.
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En vertu de la loi, il peut arriver qu’un organisme public ait un droit de préemption. En principe, un propriétaire agricole dispose de ce même droit. Le mieux et de s’en informer auprès de son notaire avant même de conclure un compromis de vente.

Ce droit de préemption implique que vous êtes dans l’obligation, dès que vous avez reçu une offre définitive d’un candidat acheteur, d’offrir votre bien immobilier au bénéficiaire du droit de préemption au même prix. En pratique, c’est le notaire qui propose de droit de préemption au bénéficiaire. Si ce dernier use de son droit, vous serez donc obligé de décliner l’offre de votre candidat acheteur.

On parle parfois également d’un droit de préemption au profit d’un locataire. Mais il s’agit en réalité d’un droit prioritaire, qui implique d’autres règles.

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Oui, il l’a si une clause figure dans le contrat de location, stipulant que le locataire peut être le premier à faire une offre lorsque le propriétaire décide de vendre le bien immobilier. Vous êtes alors obligé de demander une offre ferme à votre locataire en premier lieu. Engager des frais pour faire connaître la mise en vente n’a donc aucun sens.

Toutefois, vous conservez la liberté de vendre le bien immobilier à quelqu’un d’autre si ce dernier fait une offre supérieure. Le droit prioritaire d’implique donc pas forcément que vous devez vendre votre bien au locataire.

Vous ne disposez pas de cette liberté en cas de droit de préemption.

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Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, un certain nombres de dispositions légales doivent être prises en compte dans la publication pour les Régions Flamande et Bruxelles-Capitale.
Si vous faites passer l’annonce de la mise en vente par le biais d’un courtier ou d’un notaire, ils doivent respecter ces dispositions. Si vous la prenez vous-même en charge, p.ex., en plaçant une annonce sur Internet ou à l’aide d’une affiche sur la fenêtre, c’est alors à vous de les respecter.

Si le bien immobilier se trouve en Région Flamande

L’annonce de la mise en vente doit spécifier :
a) si un permis de bâtir à été accordé pour le bien immobilier ;
b) quelle est la destination urbanistique la plus récente du bien, avec l’appellation utilisée dans le registre de plans si elle est déjà existante (sinon, l’appellation issue des plans de construction ou des plans d’exécution spatiaux/plans de secteur) ;
c) si une citation/un jugement/un arrêt a été prononcé à propos du bien immobilier pour infraction aux prescriptions urbanistiques, ainsi que toute décision s’y affairant (mesure corrective) ;
d) si le bien immobilier s’accompagne d’un droit de préemption ;
e) si un permis de lotir est d’application pour le bien et quelles en sont, le cas échéant, les charges et conditions ;
f) quel est le score CPE du bien. Vous pouvez le consulter sur le certificat de prestation énergétique. Ce score s’exprime en kWh par m².

Si le bien immobilier se trouve en Région Bruxelles-Capitale

L’annonce de la mise en vente doit spécifier :
a) quelle est la destination urbanistique la plus récente et la plus précise du bien, ainsi que l’appellation utilisée dans les différents plans d’affectation ;
b) si le bien est repris dans un des périmètres soumis au droit de préemption ;
c) si le bien fait l’objet d’un arrêté de classement ou est inscrit sur la liste de sauvegarde, un arrêté pour entamer une procédure de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde ;
d) Si un permis de lotir est d’application pour le bien et quelles en sont, le cas échéant, les charges et conditions ;
e) Quelles sont la classe énergétique et l’émission de CO2 du bien immobilier. Vous pouvez retrouver ces informations dans le certificat PEB (PEB = Performance Energétique des Bâtiments).

Si le bien est situé en Région Wallonne
Il n’existe aucune obligation légale.

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Plusieurs possibilités s’offrent à vous: tout confier à une agence, confier la mise en vente à un notaire ou vous occuper vous-même de la vente.

Mise en vente par agence

Avantages :
- L’agence s’occupe des visites (pratique surtout si vous habitez loin du bien à vendre).
- Elle peut négocier: seul face à un acheteur, vous risquez peut-être de diminuer trop facilement le prix.
- Elle s’occupe de tout l’aspect administratif et le suivi (attestations etc.).
- Elle a une connaissance de la valeur des biens sur le marché.

Inconvénients :
- La commission à payer par le vendeur est importante : 3 à 4 %.
- L’exclusivité : pendant plusieurs mois vous ne pouvez pas vendre vous-même votre bien, même si vous constatez que l’agence néglige la vente de votre bien.

Mise en vente par notaire

Avantages :
- Le contrat de mise en vente peut être dénoncé à tout moment. Vous n’êtes pas lié.
- La commission est nettement plus faible que celle que vous devez payer à une agence (2% maximum).

Inconvénients : 
- Le notaire connaît moins bien la valeur du bien sur le marché qu’une agence.
- Il sera moins motivé de trouver un acheteur et aura une approche moins commerciale pour trouver et négocier avec des candidats acheteur.

Mise en vente par vous-même

Avantages :
- La formule la moins chère.
- Vous ne dépendez pas d’un tiers pour vendre votre maison.

Inconvénients :
- Vous devez être prêt à investir du temps dans la vente de votre bien.
- Vous devez négocier vous-même, ce qui n’est pas donné à tout le monde. Vous risquez donc davantage de vendre à un prix inférieur au marché.

Conclusion

Si vous êtes prêt à consacrer du temps à la vente de votre bien et si vous vous sentez capable de négocier, mieux vaut vendre vous-même votre bien. Vous pouvez aussi confier la mission de mise en vente à un notaire mais il vous en coûtera un peu plus.
Si vous préférez vous décharger de toutes les formalités (fixation d’un prix correct, visites, administration, etc.), vous pouvez choisir une agence mais sachez que vous paierez une commission plus élevée et soyez vigilant au moment de signer le contrat.

 

Avantages membres

Petites annonces: votre réduction

Vente, achat ou location d’un bien: nos contrats types

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Aucun expert immobilier, agent ou notaire ne pourra vous indiquer LA valeur réelle de votre maison. Leurs estimations sont indicatives. N’hésitez dès lors pas à faire vous-même l’exercice d’estimer la valeur de la maison, en étudiant le marché immobilier local. Concrètement : surfez sur les sites d’annonces immobilières et/ou consultez les journaux spécialisés, à la recherche d’annonces pour des biens similaires dans votre coin. Voyez aussi les résultats des ventes publiques dans votre région.
Si vous désirez malgré tout faire appel à un professionnel, sachez que n’importe qui peut procéder à des évaluations d’immeubles. En pratique, le propriétaire s’adresse habituellement à un expert immobilier, un agent immobilier ou un notaire.
Le premier remet généralement un rapport circonstancié, moyennant paiement. Un tel rapport bien argumenté peut être intéressant, si vous vendez vous-même le bien, pour «justifier» le prix que vous demandez. Demandez à l’avance à l’expert le montant de ses honoraires; 250 € nous semble un maximum acceptable.
Le notaire ou l’agent immobilier ne fournit généralement pas de rapport, ou très sommaire, mais, d’habitude, il ne réclame pas d’argent pour ce service.
Les agents immobiliers ne font pas leur travail moins bien que les experts, alors profitez-en et allez de préférence chez eux. Invitez-en plusieurs et comparez. Sachez toutefois qu’ils vous recontacteront ensuite pour essayer d’obtenir la vente, mais libre à vous de refuser.
Cela dit, n'oubliez jamais que le vrai prix de votre bien, c’est celui que des candidats-acheteurs sont prêts à mettre pour l’acquérir !
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Sa tâche principale est celle d'intermédiaire : il doit vous mettre en contact avec un acheteur et préparer la vente. Voilà pourquoi il décrira et estimera le bâtiment que vous souhaitez vendre, placera des annonces, recevra et informera les acheteurs potentiels et vous fera régulièrement rapport sur l'évolution de sa mission. Il devra également effectuer des recherches concernant, e.a., les titres de propriété, les éventuelles servitudes, la nature du sol, la situation urbanistique, etc.
L'agent immobilier ne pourra rédiger et signer un compromis de vente à votre place ou recevoir des acomptes qu'à condition que vous lui en ayez donné explicitement l'autorisation.
Le contrat type rédigé par Test-Achats pour la médiation immobilière contient des accords précis sur les tâches de l'agent.

Notre contrat type pour l'intermédiation immobilière

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Le contrat type d’intermédiation immobilière que nous avons élaboré va plus loin que la protection légale.

Il contient ainsi des accords clairs sur les tâches à exécuter par l'agent, et si l'agent ne s'y conforme pas, vous avez le droit de faire résilier le contrat.

Vous avez en outre le choix, en tant que donneur d'ordre, entre un contrat à durée déterminée (max. cinq mois) et un contrat à durée indéterminée. Vous pouvez aussi vendre vous-même à partir du cinquième mois.

Les dommages et intérêts en cas de rupture de contrat sont moins élevés que ce qu'autorise le législateur.
N’hésitez donc pas à proposer ce contrat type à l’agent immobilier de votre choix.

Attention : le contrat type offre uniquement une protection juridique. Nous ne nous prononçons donc pas sur la qualité du service du courtier et ne pouvons pas non plus garantir qu'un agent acceptant d’utiliser le contrat vendra forcément la maison plus rapidement qu'un autre.

Notre contrat type pour l'intermédiation immobilière Fermer

C'est vous qui déterminez la durée avec l'agent. Légalement, il ne peut en aucun cas s'agir de plus de six mois si l'agent a exigé l'exclusivité, ce qui est le plus souvent le cas.
Le contrat peut être renouvelé tacitement. Auparavant, il était alors renouvelé pour la même durée que le contrat initial. Ce n'est désormais plus autorisé : en cas de renouvellement tacite, vous pouvez résilier le contrat à tout moment et sans frais moyennant un délai de préavis d'un mois.
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Cela signifie que seul l'agent a le droit de chercher un candidat-acheteur et de négocier avec cette personne en vue de la conclusion d'un compromis de vente. Vous ne pouvez donc pas faire appel simultanément à un autre agent immobilier ou à un notaire. Vous ne pouvez pas davantage chercher vous-même un candidat.
Cette exclusivité est parfaitement valable. Mais vous êtes libre de la refuser : vous pouvez convenir avec l'agent que vous pourrez vous aussi chercher un candidat et que vous ne serez pas redevable de dommages et intérêts si vous trouvez un acheteur. Le contrat type rédigé par Test-Achats pour l'intermédiation immobilière stipule que vous pouvez procéder vous-même à la vente après cinq mois.
L'exclusivité n'est jamais présumée exister : elle doit être stipulée explicitement dans le contrat.

Notre contrat type pour l'intermédiation immobilière


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Oui. Mais vous devrez parfois lui verser alors une indemnité de préavis.
- Si vous résiliez le contrat dans les sept jours ouvrables suivant la signature, vous pourrez en principe renoncer sans frais. À moins que l'agent ne soit parvenu, dans ce délai et avant même votre résiliation, à trouver un acheteur ayant véritablement signé un compromis de vente.
- Si vous résiliez le contrat après sept jours ouvrables, vous devrez payer une indemnité de préavis. Celle-ci ne pourra être supérieure à 50 % de la commission convenue. Mais l'agent pourra faire stipuler dans le contrat que vous serez redevable de dommages et intérêts plus élevés s'il apparaît que vous avez par la suite vendu vous-même le bien dans les six mois.
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Les parties sont dans ce cas totalement libres. Mais généralement, la commission fluctue entre 3 et 4 % du prix de vente. Fermer

Non, aucune commission n'est généralement due si l'agent ne trouve pas de candidat acquéreur.
Même chose lorsque le candidat-acheteur a conclu l'achat avec une condition suspensive et que cette condition n'est pas remplie.
L'agent pourra toutefois faire stipuler qu'une commission sera due s'il parvient malgré tout encore à conclure un compromis de vente avec un candidat apporté par ses soins dans les six mois après l'expiration de la mission de médiation. L'agent devra alors démontrer que l'acheteur figurait sur la liste des personnes contactées comme candidats pendant la durée de la mission. Il devra vous avoir remis cette liste au plus tard sept jours ouvrables après la fin de sa mission.
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Faites attention dans ce cas car vous risquerez de devoir payer des dommages et intérêts pouvant atteindre jusqu'à 75 % de la commission.
À moins de pouvoir prouver que l'agent n'a pas respecté ses obligations (n'a par exemple pas placé suffisamment d'annonces, n'a pas fait visiter suffisamment la maison, a communiqué de fausses informations), ce qui vous donnera alors le droit de faire résilier le contrat et d'exiger des dommages et intérêts. Vous devrez toutefois avoir dans un premier temps mis l'agent en demeure pour ses négligences. Sachez que de telles négligences ne sont absolument pas faciles à prouver.
Voilà pourquoi il est préférable, dans ce cas, d'essayer de mettre un terme au contrat à l'amiable.
Vous pouvez aussi simplement laisser expirer le délai et rechercher vous-même entre-temps, en toute discrétion, un acheteur avec lequel vous conclurez un compromis de vente après expiration du délai...
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Vous pouvez.
Il existe à ce propos de nouvelles règles depuis le 1er janvier 2007. Nous pouvons les résumer comme suit :
- Le vendeur et le notaire doivent fixer un certain nombre de points par écrit : les conditions de la vente, la manière dont la vente sera annoncée avec une estimation des frais s'y rapportant, la commission et les conditions en vertu desquelles cette commission sera due, une déclaration du propriétaire précisant s'il a également confié une mission similaire à quelqu'un d'autre.
- Le notaire ne peut être chargé d'une mission d'intermédiation que pour un maximum de six mois. Il ne peut être question de reconduction tacite. Les deux parties peuvent mettre un terme au contrat à tout moment par courrier recommandé moyennant un délai de préavis de 15 jours. Si le bien est finalement vendu à un acheteur qui s'était présenté chez le notaire avant la résiliation ou l'expiration du contrat, ce dernier aura droit malgré tout à la commission.
- Le vendeur et le notaire peuvent fixer librement la commission, mais elle ne peut en aucun cas être supérieure à 2 % du prix de vente (remboursement des frais non compris).
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Oui car il existe depuis le 1er janvier 2010 de nouvelles règles rendant la vente publique plus intéressante pour l'acheteur comme pour le vendeur :
- Il n'y a plus qu'une seule séance, ce qui réduit les frais.
- Une prime correspondant à 1 % du montant de la mise est accordée à l'acheteur si celui-ci est aussi le premier à avoir fait une offre.
- Le vendeur a la faculté de renoncer finalement à l'offre s'il juge l'offre insuffisante.
Pareille vente publique volontaire sera nettement moins chère pour vous que si vous faites vendre votre propriété par un agent immobilier dans la mesure où il n'y aura pas de frais pour vous.
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Le passage par un notaire n'est dans un premier temps pas nécessaire. La vente proprement dite se fait en effet dès que l'acheteur et le vendeur s'engagent à acheter (vendre) un bien déterminé à un prix déterminé. À partir de ce moment-là, l'achat et la vente sont valablement opposables aux deux parties concernées. Le document écrit rédigé à cette occasion sera dès lors définitif, qu'il s'agisse d'un compromis de vente en bonne et due forme comme c'est souvent le cas, ou que l'accord ait été couché, si l'on peut dire, sur un coin de nappe.
Il sera toutefois nécessaire par la suite de faire couler la vente dans un acte par un notaire. Ce n'est qu'alors que le transfert de propriété deviendra également opposable à des tiers.
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Le compromis de vente décrit l'ensemble des droits et devoirs de l'acheteur et du vendeur, et doit dès lors être signé par les deux parties. Ce document est définitif et ne peut pas être révoqué.
Pour éviter toute discussion par la suite, le compromis de vente doit assurément contenir les éléments suivants :
- l'identité du vendeur et de l'acheteur ;
- une description précise du bien acheté, au besoin avec un plan de mesurage en annexe ;
- le prix du bien ;
- le délai de paiement et les conditions, comme le paiement de l'acompte et du solde ;
- la date de remise des clés ;
- le délai imparti pour le passage de l'acte par-devant notaire, ainsi que le nom de ce dernier ;
- l'existence ou non d'une servitude ;
- l'état du permis d'urbanisme, avec la mention de la destination de la parcelle (zone à bâtir, zone agricole, …).
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Il est question d’indivision, entre autres lorsque des enfants héritent d’un bien après le décès de leurs parents. Les enfants peuvent décider de mettre un terme à cette indivision en vendant le bien. En pratique, il arrive fréquemment qu’un des enfants s’occupe de la vente. Lorsqu’un autre enfant, pour une raison quelconque, ne peut être présent lors du compromis de vente, il peut établir un mandat sous seing privé afin de se faire représenter à cette occasion. Pour l’acte notarié, un mandat notarié est toutefois nécessaire. Il s’agit donc d’un document ayant été signé devant notaire. Si un des enfants réside à l’étranger, il faut se renseigner pour savoir si cela peut être réglé avec un mandat venant de l’ambassade. Fermer

Notre compromis tient compte des obligations légales en matière d'urbanisme ainsi que des lois spéciales comme la législation relative aux attestations du sol, aux normes en matière de performances énergétiques, aux contrôles, au droit de copropriété d'appartements, etc. Nous adaptons le texte aux nouvelles réglementations chaque fois que cela s'avère nécessaire.
Le compromis type est par ailleurs assorti d'une note explicative comprenant des explications claires sur la description précise du bien, les conditions de paiement, etc.
Un dernier avantage est que le compromis contient une clause d'arbitrage : en cas de litige entre l'acheteur et vous, vous ne devez pas automatiquement vous tourner vers les tribunaux et pouvez, si vous le souhaitez, demander un arbitrage, ce qui est moins cher et plus rapide. Vous devez alors désigner ensemble une personne qui interviendra en tant qu'arbitre, par ex. un notaire.

Notre compromis type pour la vente d'une maison d'habitation
Notre compromis type pour la vente d'un appartement

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- L'extrait d'urbanisme avec un résumé des données sur la situation (du permis) urbanistique.

- Si le bâtiment a été construit après le 1er mai 2001 ou si un entrepreneur y a depuis lors effectué des travaux : le dossier d'intervention ultérieure.

- Si l'installation électrique date d'avant le 01/10/1981 : le rapport de contrôle.

 
- Le certificat de performance énergétique.

- Si le bien est situé en Région Flamande ou en Région Bruxelles-Capitale : l’attestation du sol.

 
- Si le bien est chauffé au mazout : une attestation certifiant que l'habitation dispose d'une cuve contrôlée.

 
- Une copie de l'acte de propriété.

- Si l'habitation est louée : une copie du contrat de location.

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Avant même la signature du compromis, l’acheteur doit recevoir les informations et documents suivants :

a) Le certificat de performance énergétique de l’appartement

b) toute une série de documents dont vous pouvez faire la demande au syndic (qui est dans l’obligation de vous les faire parvenir dans les quinze jours) :

- Le montant du fonds de roulement et celui de la réserve de capital ;
- Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur ;
- L’état des appels d’apports en capital concernant le capital de réserve et auxquels l’assemblée générale a souscrit avant la dernière date de changement de propriété ;
- Le cas échéant, un aperçu des actions en justice en cours concernant la copropriété ;
- Les comptes-rendus des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les calculs périodiques des charges des deux dernières années ;
- Une copie du bilan le plus récent approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ;
Si le bien immobilier se situe en Région Flamande ou en Région Bruxelles-Capitale : l’attestation du sol.

Au plus tard lors de la passation de l’acte notarié, le vendeur doit également recevoir les documents suivants :

- L'extrait d'urbanisme avec un résumé des données sur la situation (du permis) urbanistique.
- Si le bâtiment a été construit après le 1/5/2001 ou si un entrepreneur y a depuis lors effectué des travaux : le dossier d'intervention ultérieure.
- Si l'installation électrique date d'avant le 01/10/1981 : le rapport de contrôle.
- Si le bien est chauffé au mazout : une attestation certifiant que l'habitation dispose d'une cuve contrôlée.
- Une copie de l'acte de propriété.
- Si l'habitation est louée : une copie du contrat de location.
- Une copie de la version la plus récente de l'acte de base et du règlement de copropriété.

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Le dossier d'intervention ultérieure (DIU) contient différents documents dont vous aurez besoin en cas de travaux ultérieurs au bâtiment, comme les plans de l'habitation avec indication des canalisations et des équipements d'utilité publique, les consignes d'entretien, les consignes de sécurité pour l'exécution de certains travaux, etc. Fermer

Dans ce cas, l'installation ne devra pas à nouveau être contrôlée à la vente pour autant que vous puissiez présenter le rapport de contrôle valable pour l'installation complète. Fermer

Oui, vous le pouvez.

Si l’installation électrique date d’avant le 1/10/1981, il faut la faire contrôler par un organisme de contrôle certifié et l’attestation de contrôle obtenu devra être remise à l’acheteur lors de la conclusion de l’acte notarié. Vous pouvez retrouver la liste des contrôleurs agréés sur le site Web suivant (sous « Publications ») :
http://economie.fgov.be/fr/entreprises/energie/electricite/controle_installations/

Votre rôle s’arrête là, que l’attestation soit positive ou négative. Si l’installation n’est pas déclarée conforme, l’acheteur est dans l’obligation de faire réviser et contrôler l’installation dans les 18 mois qui suivent.

Pour les installations datant d’après le 1/10/1981 ou qui ont été remplacées après cette date, cette obligation n’est pas d’application, étant donné que ces installations ont été contrôlées de toute manière.

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Le certificat de performance énergétique (CPE, aussi appelé en Région Bruxelles-Capitale PEB, pour Performance Energétique des Bâtiments) informe l'acheteur sur la qualité énergétique du bâtiment de même que sur les mesures à prendre pour améliorer le rapport coût/efficience de la performance énergétique du bâtiment. Il est valable dix ans.

Si le bâtiment a été construit récemment et qu'un "certificat de performance énergétique (construction)" existe, il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau CPE tant que le document existant sera valable (également dix ans).

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L'attestation du sol existe en Région de Bruxelles-Capitale et en Région flamande, pas en Région wallonne. Elle reprend toutes les données à propos d'une éventuelle pollution du sol. Fermer

Une attestation du sol n’est pas exigée en Région Wallonne, mais bien en Régions Flamande et Bruxelles-Capitale.

- En Région Flamande, la sévérité est de rigueur depuis l’Arrêt de la Cour de Cassation du 24/6/2010 : l’attestation doit en effet déjà accompagner le compromis de vente. Si vous ne disposez pas encore du document à ce moment-là, vous pouvez établir une promesse de vente dans laquelle l’acheteur s’engage à acheter l’habitation sous certaines conditions, dont une consiste en l’obtention d’une attestation du sol positive. Ne levez pas l’option de cette promesse d’achat avant d’avoir obtenu l’attestation du sol, sous peine d’acceptation cette promesse, ce qui rendrait l’achat définitif.

- En Région Bruxelles-Capitale, vous pouvez simplement attendre la passation de l’acte devant le notaire. Vous pouvez rassurer l’acheteur en incluant dans le compromis de vente une condition dite suspensive concernant l’attestation du sol : dans ce cas, la vente n’est pas poursuivie si vous n’arrivez pas à obtenir l’attestation avant la passation de l’acte.

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Pareille option impliquera que vous vous engagez à ne pas vendre votre bien à quelqu'un d'autre dans un délai déterminé, par ex. une semaine ou quinze jours.
Exigez de l'acheteur qu'il vous fasse savoir par courrier recommandé quand il décide d'acheter dans ce délai et de "lever" alors l'option comme on dit. Une fois l'option levée, la vente sera définitive. Si, par contre, il ne lève pas l'option dans ce délai, il n'y aura alors pas de vente et vous serez à nouveau libre de vendre à qui vous voulez.
Nous vous conseillons pour ce faire de demander une garantie à l'acheteur. S'il ne lève pas l'option, vous pourrez alors conserver cette somme à titre de dommages et intérêts. S'il la lève, par contre, cette garantie vaudra comme acompte.
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S'il est question d'un droit de préemption pour le locataire dans le contrat de location, cela implique que vous devrez d'abord vous adresser au locataire pour lui demander s'il est intéressé par l'achat du bâtiment. L'intéressé aura donc le droit d'acheter en premier, avant tous les autres candidats. À condition toutefois qu'il soit prêt à payer le même prix que celui proposé par un autre candidat-acheteur. Fermer

En principe, vous ne devez remettre les clés qu’au moment de l’acte notarié, après le versement intégral du montant de l’achat. Vous êtes toutefois libre de permettre au candidat acheteur d’habiter ou d’utiliser le bien avant même la passation de l’acte. Dans ce cas, vous courez un risque si l’acheteur finit par se rétracter. Il est donc préférable de rédiger un contrat dans lequel vous déterminerez vos droits :

- Précisez que l’acheteur peut « occuper » le bien (et non le louer !) jusqu’à la passation de l’acte contre versement d’une indemnité d’occupation journalière.

- Indiquez qu’il doit libérer le bien immédiatement si la vente ne se poursuit pas.

- Mentionnez le fait qu’il ne pourra jamais revendiquer la plus-value éventuelle apportée au bien si l’acheteur effectue des travaux pendant la durée de cette occupation et qu’il est en droit de retirer ces améliorations à ses frais si la vente ne se poursuit pas.

De plus, lors de la remise des clés, faites ensemble un état des lieux (avec photos), daté et signé conjointement.

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Si l'acheteur revient sur sa décision après la signature, il commettra une rupture de contrat. Cela vous donnera le droit d'exiger des dommages et intérêts ou l'exécution forcée du compromis. Normalement, vous devrez pour cela intenter une action en justice.
Vous opterez peut-être dans ce cas pour les dommages et intérêts dans la mesure où cela n'a pas de sens de forcer une vente dont le paiement est incertain. Les dommages et intérêts correspondent le plus souvent à l'amende fixée dans le compromis de vente et sont souvent compris entre 10 et 15 % du montant de la vente.
En cas d'exécution forcée, vous devrez demander au juge qu'il condamne l'acheteur à procéder dans un délai déterminé à la signature de l'acte chez le notaire. S'il ne comparaît pas alors par-devant le notaire, le jugement vaudra comme acte et vous pourrez exiger le montant de la vente auprès de l'acheteur par l'intermédiaire d'un huissier de justice.
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Vous pourriez en effet trouver un accord à l'amiable avec l'acheteur de cette manière et simplement déchirer alors le compromis de vente. L'acheteur espérera peut-être pouvoir échapper de cette manière à l'enregistrement du compromis et au paiement des droits d'enregistrement, mais ce serait illégal.
L'obligation d'enregistrement commencera en effet à courir à partir de la signature du compromis de vente, même si vous annulez la vente à l'amiable par la suite. L'acheteur devra donc payer les droits d'enregistrement dans les quatre mois. Ensuite, il aura en principe un an pour faire constater l'annulation dans un jugement et pourra alors demander le remboursement des droits avec ce jugement. Pas une mince affaire donc.
Il est toutefois possible d'éviter ces tracasseries en région flamande et wallonne depuis 2007 : il suffit en effet désormais, en cas de dissolution à l'amiable du compromis de vente, de présenter le compromis de vente ainsi que la convention réciproque de dissolution à l'enregistrement et l'acheteur ne doit plus s'acquitter alors que de droits d'enregistrement de respectivement 10 et 20 €.
Cette règle n'est pas d'application en région de Bruxelles-Capitale et vous agirez donc dans l'illégalité si vous déchirez le compromis de vente sans enregistrement.
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En principe, l'acheteur devient propriétaire du bien et supporte les risques dès qu'il a signé le compromis de vente. Tel est ce que prévoit notre Code civil. Mais l'acheteur et le vendeur peuvent y déroger et c'est du reste ce qui se passe le plus souvent dans la pratique. Dans la plupart des compromis, le transfert de la propriété est reporté au jour du paiement intégral du prix de la maison. Et comme cela se fait le plus souvent chez le notaire, la propriété et les risques qui y sont liés ne sont transférés à l'acheteur qu'après le passage de l'acte notarié.
Si cela est stipulé ainsi dans le compromis de vente et que la maison est détruite par un incendie ou gravement endommagée entre la signature du compromis de vente et le passage de l'acte notarié, ce sera à vous de procéder aux réparations nécessaires ou de rembourser le montant de la maison avec d'éventuels dommages et intérêts, à l'acheteur, à moins que vous ne parveniez à prouver l'existence d'un cas de force majeur. Le compromis type de Test-Achats est rédigé en ce sens.
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En principe oui. Mais en tant que vendeur, vous pourrez vous en prémunir en faisant insérer dans le compromis de vente une clause stipulant que l'acheteur a bien visité l'appartement et l'accepte dans l'état tel qu'il se trouvait au moment de la vente, avec tous les vices apparents et cachés.
Vous devrez cependant être de bonne foi et signaler tous les vices graves dont vous avez connaissance à l'acheteur. La clause que nous venons d'évoquer ne vous dégagera pas en effet de votre responsabilité pour les défauts dont l'acheteur pourra prouver que vous aviez connaissance au moment de la conclusion de la vente mais que vous aurez négligé de lui signaler. Imaginez que vous avez repeint un mur rempli de moisissures pour camoufler des taches d'humidité dues à une mauvaise isolation du mur : vous ne pourrez pas alors vous retrancher derrière le compromis de vente et l'acheteur pourra vous réclamer les frais de réparation.
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Si le vendeur et vous êtes tous deux consentants, c’est toujours possible.

Le problème, c’est qu’il y a encore peu, vous étiez encore obligé, même après rupture du compromis de vente, de payer l’ensemble des frais de droits d’enregistrement endéans les quatre mois après la signature. Il était même inutile d’aller voir le juge ensemble pour faire annuler la vente : les droits d’enregistrement étaient et restaient dus ! L’acheteur ne pouvait espérer un remboursement des droits que s’il était en possession d’un jugement légal ayant prononcé l’annulation de la vente.

Avant, les acheteurs essayaient parfois de contourner cela en se mettant d’accord avec le vendeur pour déchirer le document contenant le compromis de vente. Mais cela ne leur offrait en fait jamais aucune assurance : lorsque le vendeur changeait d’avis et se rendait chez le juge avec le compromis de vente, les droits d’enregistrement devaient malgré tout être réglés.

En Régions Flamande et Wallonne, il existe maintenant pour l’acheteur une solution plus sécurisante. Il peut vous demander d’établir ensemble une convention réciproque écrite dans laquelle est déclaré que vous avez rompu le compromis de vente à l’amiable. Ensuite, lorsque vous présentez tous deux votre exemplaire de la convention à l’enregistrement, il suffira à l’acheteur de payer un forfait limité de 20€ au lieu de l’entièreté du montant des droits d’enregistrement. Il ne peut y avoir un délai de plus d’une année entre le compromis de vente et la nouvelle convention. L’acte notarié ne peut pas non plus encore avoir été passé.

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