Test-Achats

26/4/2011

Les estimations sont indicatives. Telle est du moins la conclusion de Test-Achats qui a fait expertiser anonymement 4 maisons et un appartement par différents professionnels et qui publie les résultats de son enquête dans la dernière édition de son magazine Budget & Droits.
L’Association des consommateurs rappelle que le vrai prix de votre maison, c’est celui que les candidats acheteurs sont prêts à mettre. Et si vous comptez malgré tout demander une expertise à un professionnel, enquérez-vous à l’avance des honoraires: deux des experts consultés par Test-Achats ont réclamé plus de 600 € d’honoraires, alors que la plupart des agents immobiliers et des notaires n’ont rien demandé du tout… L'expertise suscite parfois des questions. Pour deux des quatre maisons, il y a ainsi une différence de plus de 100 000 € entre l’estimation la plus faible et la plus élevée.

Vous souhaitez vendre votre maison mais vous ne savez pas combien vous pouvez espérer en tirer. Vous avez hérité d’une habitation et vous devez en mentionner la valeur dans la déclaration de succession. Vous vous séparez de votre partenaire et vous voulez racheter sa part du logement familial. Autant de situations où il est utile d’avoir une évaluation "objective" du bien.

Experts, agents et notaires

N’importe qui peut procéder à des évaluations d’immeubles. En pratique, on s’adresse souvent à un expert immobilier, un agent immobilier ou un notaire. Le premier remet généralement un rapport circonstancié, moyennant paiement. Le notaire ou l’agent immobilier, en revanche, ne fournit habituellement pas de rapport, ou très sommaire, mais il ne réclame généralement pas d’argent pour ce service.
Test-Achats a fait expertiser anonymement quatre maisons et un appartement par différents experts immobiliers, agents immobiliers et notaires. Chaque bien a ainsi fait l’objet de neuf expertises.
Premier constat, très étonnant: deux des notaires sollicités ont réalisé leur estimation sans même visiter le bien ! Et un autre notaire a consacré royalement 8 minutes à la visite d’une maison. Un peu rapide pour en faire un examen approfondi…
Autre constat: plusieurs estimateurs ont omis de poser une série de questions pourtant importantes telles que la surface habitable, la présence ou non de servitudes, de problèmes d’humidité, etc.
Au final, ce sont les experts immobiliers qui ont effectué les visites les plus approfondies, suivis des agents immobiliers.

Valeur: presque du simple au double dans un cas !

Les valeurs indiquées par les estimateurs ne sont pas l’Evangile. Pour deux des quatre maisons, il y a ainsi une différence de plus de 100 000 € entre l’estimation la plus faible et la plus élevée ! Pour une de ces maisons, l’écart atteint même 160 000 € (de 170 000 à 330 000 €), soit presque du simple au double.
Certes, certains estimateurs ont indiqué non pas la valeur vénale comme demandé, mais la valeur à neuf ou en vente forcée. Mais cela n’explique pas les énormes différences. D’autant que, pour quatre des cinq habitations, il était possible de trouver de nombreux biens similaires dans le voisinage. Seule une minorité d’estimateurs ont fait explicitement référence à de tels points de comparaison.

Le consommateur peut faire lui-même l’exercice

Test-Achats conclut qu’aucun expert immobilier, agent ou notaire ne pourra vous indiquer la valeur réelle de votre maison. Leurs estimations sont indicatives. Le magazine des consommateurs conseille dès lors de faire vous-même l’exercice, avant tout en surfant sur les sites d’annonces immobilières ou en consultant les journaux spécialisés, à la recherche d’annonces pour des biens similaires. Voyez aussi les résultats des ventes publiques dans votre région.
Si vous faites malgré tout appel à un professionnel, sachez que les agents immobiliers ne font pas leur travail moins bien que les notaires ou experts, ils sont gratuits (assurez-vous en malgré tout à l’avance !), alors profitez-en et allez de préférence chez eux. Invitez-en plusieurs et comparez.
Le risque à prendre c’est qu’ils vous recontacteront ensuite pour essayer d’obtenir la vente, mais libre à vous de refuser. Pour l’estimation, n’acceptez de payer que dans le cas où vous avez besoin d’un rapport complet et circonstancié. Test-Achats estime que 250 € est un maximum acceptable. Lors de l’enquête, deux experts n’ont pourtant pas hésité à réclamer plus de 600 € d’honoraires ! Le tout pour un rapport artificiellement gonflé par des informations peu pertinentes…

Vous voulez vendre ou acheter un logement ? Vous trouverez sur le site de Test-Achats la réponse à toute une série de questions que l’on se pose dans de telles circonstances : vaut-il mieux vendre par agence, notaire ou moi-même ? à quoi faire attention dans le compromis de vente ? qui paie les frais de notaire pour l’acte et à combien s’élèvent-ils ? etc.
Surfez vite sur www.test-achats.be/immo.