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Prêt hypothécaire et assurance solde restant dû : candidats bâtisseurs, méfiez-vous

19 févr. 2013
À l’approche de Batibouw, Test-Achats met en garde les candidats bâtisseurs contre les pièges que leur tendent trop souvent les organismes de crédit hypothécaire et les fournisseurs d’assurance solde restant dû. L’association de défense des consommateurs les exhorte à la prudence lorsque le prêteur leur fait miroiter un taux d’intérêt variable pour le crédit hypothécaire. S’il est vrai qu’il est normalement plus bas que le taux d’intérêt fixe, personne ne peut prédire l’évolution des taux à long terme. Il s’agit aussi de ne pas mordre immédiatement à l’hameçon lorsque le prêteur propose au client de prendre son assurance solde restant dû auprès d’un assureur particulier en échange d’un taux d’intérêt plus faible. Dans sa dernière étude de marché, Test-Achats constate qu’il peut y avoir une différence allant jusqu’à 5 000 € entre le Maître-Achat et d’autres assurances solde restant dû. Le client a donc tout intérêt à calculer lui-même le coût total avant de se lier à tel ou tel assureur.
Test-Achats en appelle aussi au législateur, qui doit prendre des mesures urgentes afin d’accroître la concurrence entre les assureurs et de protéger le plus possible la vie privée des preneurs d’assurance.
Rembourser le moins possible chaque mois : tel est le but ultime de tout emprunteur sensé, surtout lorsqu’il s’agit d’un prêt de longue durée, comme c’est le cas, par définition, du crédit hypothécaire. La tentation est donc grande d’opter d’emblée pour le taux d’intérêt le plus bas possible et de suivre le conseil de l’organisme de crédit pour les produits annexes, dans l’espoir de faire baisser le taux d’intérêt encore un peu. D’après Test-Achats, cette stratégie n’est pas toujours la bonne, car elle risque au final d’alourdir l’addition du consommateur.

Remboursement mensuel : d’un coup, 30 % de plus ?

Chez un même organisme financier, le taux d’intérêt variable est normalement moins élevé que le taux d’intérêt fixe. Il est très intéressant pour le consommateur, qui, pour un même montant emprunté, doit rembourser moins chaque mois que s’il avait opté pour le taux d’intérêt fixe. Il peut aussi emprunter davantage sans avoir à augmenter ses remboursements mensuels. Pour Test-Achats, le taux d’intérêt variable présente cependant un grand désavantage : personne ne peut prévoir l’évolution des taux d’intérêt. L’emprunteur ne sait donc pas combien il devra rembourser chaque mois à l’avenir. Il s’expose même à une augmentation soudaine de plus de 30 % de ses remboursements mensuels. Tout le monde ne pourra y faire face. Il importe donc que l’emprunteur demande toujours au prêteur quel serait le remboursement le plus élevé possible en cas d’augmentation maximale du taux d’intérêt.

La plupart du temps, un taux d’intérêt fixe est préférable

Test-Achats recommande généralement un crédit à taux d’intérêt fixe sur toute la durée de l’emprunt, d’autant plus que les taux d’intérêt sont actuellement faibles. Les formules à taux d’intérêt variable susceptibles de trouver grâce à ses yeux constituent des cas à part : il s’agit alors d’un type particulier de « formule accordéon », qui peut être considérée comme une alternative valable au taux d’intérêt fixe si le prêteur offre la possibilité, en cas de révision à la hausse du taux d’intérêt, de ne pas changer le montant à rembourser mais d’allonger la durée de l’emprunt. Dans ce cas, il n’y a plus d’incertitude quant au montant du remboursement périodique.

Assurance solde restant dû : une différence de 5 000 € pour le même produit est possible

Test-Achats publie également dans son magazine Budget & Droits n° 227 de mars/avril 2013 une étude de marché sur l’assurance solde restant dû, la police qui est généralement contractée en même temps qu’un prêt hypothécaire. Bien que la prime soit toujours fixée de manière personnalisée, l’organisation de défense des consommateurs a pu effectuer une comparaison entre plusieurs dizaines d’assureurs sur la base de certains profils. L’enquête montre que les différences de prix entre des produits comparables peuvent être énormes : un écart de 5 000 € n’est pas irréaliste. De manière générale, Test-Achats déplore un manque de concurrence dans ce domaine, mais se réjouit néanmoins de l’arrivée sur le marché belge d’un opérateur relativement nouveau, AFI ESCA, qui semble vouloir casser les prix. Les consommateurs ont tout à gagner à demander plusieurs offres.

Un taux d’intérêt plus faible pour rendre le client captif

D’après Test-Achats, les consommateurs feraient mieux de ne pas mordre trop vite à l’hameçon lorsque leur organisme de crédit tente de les convaincre de prendre une assurance solde restant dû auprès d’un assureur donné en échange d’un taux d’intérêt plus bas sur le crédit hypothécaire. En effet, il n’est pas du tout irréaliste d’imaginer qu’au final, le consommateur s’en trouve désavantagé. Les personnes de plus de 30 ans surtout doivent prendre garde de ne pas tomber dans le piège. Il se pourrait, par exemple, qu’un taux d’intérêt plus faible entraîne une diminution de 1 500 € sur toute la durée du prêt, mais que l’assurance solde restant dû « imposée » coûte 3 500 € de plus que le Maître-Achat. Dans ces conditions, le choix est vite fait … Mieux vaut pour le client contracter un emprunt un peu plus cher et pouvoir bénéficier d’une assurance solde restant dû beaucoup plus intéressante. Du reste, Test-Achats trouve inacceptable que les personnes qui souhaitent remplacer l’assurance solde restant dû qu’elles ont souscrite au prix fort auprès de l’organisme de crédit pour leur emprunt hypothécaire par une autre, moins chère, sont souvent sanctionnées par une augmentation du taux d’intérêt de l’emprunt. Cette pratique a pour effet d’enchaîner le consommateur à un contrat qui n’est pas forcément intéressant pour lui.

Supprimer une forme de discrimination pour en voir arriver de nouvelles ?

Désormais, à profil égal, les assureurs ne peuvent plus faire payer davantage les hommes que les femmes. C’est naturellement une bonne chose, pour laquelle Test-Achats a toujours milité. L’association de défense des consommateurs a d’ailleurs constaté qu’au niveau du ménage, les primes d’une assurance solde restant dû souscrite par un couple hétérosexuel semblent avoir diminué dans de nombreux cas par rapport aux études comparatives précédentes. Malheureusement, beaucoup d’assureurs semblent à présent affiner de plus en plus les critères qui interviennent dans la fixation de la prime afin de distinguer les personnes ayant un mode de vie sain des autres (membre d’un club de sport, IMC, études supérieures …). Test-Achats se demande si ces critères se justifient vraiment et jusqu’où l’on peut fouiner dans la vie privée des consommateurs.

La loi doit garantir la concurrence et mieux protéger le consommateur

Test-Achats demande une révision des règles. Certains aspects sont débattus depuis plusieurs années déjà au niveau européen, mais il n’est plus acceptable d’attendre. Voici quelques exigences importantes de l’organisation de défense des consommateurs :
- Il doit être possible de changer d’assureur plus facilement. Les consommateurs qui souhaitent remplacer leur assurance solde restant dû par une autre, moins chère, ne doivent plus être sanctionnés par une augmentation de leur taux d’intérêt.
- Les assureurs doivent être légalement tenus de publier leurs tarifs, par exemple sur leur site web. Tant que cela n’est pas le cas, le consommateur ne pourra pas comparer facilement les offres.
- Le législateur doit bien encadrer les questions que les assureurs peuvent poser sur la vie privée de leurs clients et les critères qui entrent en compte dans la fixation de la prime.
- En déterminant la capacité de remboursement et le montant maximal du crédit, les prêteurs doivent également tenir compte de l’augmentation éventuelle du remboursement mensuel suite à une augmentation du taux d’intérêt.
- Il doit être interdit à un intermédiaire qui vend un prêt à taux d’intérêt variable de toucher une plus grande commission que pour un prêt à taux d’intérêt fixe.
- En cas d’augmentation du taux d’intérêt, l’emprunteur doit toujours avoir le droit de demander que le montant du remboursement périodique reste le même, mais que la durée de l’emprunt soit prolongée (au maximum de cinq ans). 

www.testachats.be
Pendant Batibouw, Test-Achats met toute une série d’outils à la disposition des candidats bâtisseurs, qui seront ainsi mieux armés pour affronter les organismes de crédit et les assureurs.
www.testachats.be/comparertauxhypothecaire pour trouver, parmi quelque 800 offres, le crédit hypothécaire le plus avantageux dans un cas déterminé. Ces résultats offrent au consommateur une bonne base de négociation avec les organismes de crédit.
www.testachats.be/hypothecaire pour effectuer toute une série de calculs utiles (coût total du prêt hypothécaire et des produits annexes, capacité de remboursement, remplacement d’un emprunt à taux d’intérêt fixe par un autre, moins cher, etc.).

Les consommateurs peuvent aussi demander conseil au Centre de Contact de Test-Achats en formant le 02 542 33 43.