Dossier

Usufruit de nouvelles règles pour déterminer sa valeur

19 mars 2015
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19 mars 2015

Une nouvelle loi est entrée en vigueur le 25/1/2015 pour déterminer la valeur de l'usufruit après le décès du premier conjoint. Certains couples ont de ce fait intérêt à prendre leurs dispositions à l'avance pour mieux protéger le conjoint survivant.

Introduction

Lorsqu’un défunt laisse derrière lui un conjoint survivant et au moins un enfant ou un autre héritier, la propriété de la succession est scindée en usufruit et nue-propriété. Dans la pratique, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont parfois tant de mal à aménager entre eux le droit de propriété qu’ils s’efforcent de mettre fin prématurément à l’usufruit. La question-clé est alors de déterminer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété. En l’absence de méthode légale claire, cet exercice s’avérait souvent difficile. La nouvelle loi qui est entrée en vigueur le 25 janvier 2015 change la donne. Malheureusement, ces règles n’offrent pas non plus une solution idéale. Mieux vaut peut-être dès lors prendre vos précautions.

Usufruit versus nue-propriété

Si le défunt était marié et n'avait pas fait de testament, le conjoint survivant recueille l’usufruit sur l’ensemble de la succession. Les enfants éventuels ne sont que nus-propriétaires des biens de la succession. Un testament peut en disposer autrement, du moins en partie. Le conjoint survivant est en effet protégé par la loi : il a de toute façon droit à l’usufruit sur la moitié de la succession et sur le logement familial et l’équipement ménager qui s’y trouve, même si cela représente plus de la moitié de la succession.
En cas de cohabitation légale, seul l’usufruit sur l’habitation familiale revient automatiquement au partenaire survivant. Un testament peut toutefois y déroger, car le cohabitant survivant ne jouit d’aucune protection légale (il peut être totalement déshérité).
L’usufruitier a la jouissance des biens qui appartiennent au nu-propriétaire, mais il est tenu de les utiliser en bon père de famille. Si l’usufruit porte sur un bien immobilier, l’usufruitier a le droit de l’habiter lui-même, sans devoir payer de loyer, ou de le mettre en location pour en percevoir un revenu. Quant au capital, il a droit aux intérêts et aux dividendes mais ne peut toucher au capital ni modifier les placements sans l’accord des nus-propriétaires. 

Une relation parfois difficile 

Si la succession ne comprend pas grand-chose de plus que l’habitation familiale et une épargne modique, il y a généralement peu de problèmes. Jusqu’au jour où l’usufruitier veut déménager…
Et lorsque plusieurs biens immobiliers composent la succession, la situation n’est pas toujours facile non plus. Les conflits sont monnaie courante dans les familles recomposées, lorsque les nus-propriétaires ne sont pas les enfants biologiques de l’usufruitier.
Les deux parties ont, il faut le dire, des intérêts antagonistes. Les biens sont, d’une certaine façon, bloqués par l’usufruitier. Prenons le cas d’une maison. Elle appartient certes au nu-propriétaire, mais celui-ci n’en retire aucun revenu, alors que les frais d’entretien, qui peuvent être très lourds, sont à sa charge.
Quant à l’usufruitier, il ne peut agir à sa guise car il n’est pas propriétaire des lieux et il n’a peut-être pas envie de subir des travaux d’entretien pourtant nécessaires…
Si l’usufruit comprend des liquidités et un portefeuille de titres, les choses sont encore moins évidentes. Les intérêts et les dividendes reviennent à l’usufruitier, mais pas les plus-values. Du coup, les fonds de capitalisation ne sont pas intéressants pour lui, alors qu'ils le sont pour les nus-propriétaires. Et quelle gestion convient-il d'adopter pour le portefeuille de titres : très prudente, compte tenu de l’âge de l’usufruitier, ou plutôt dynamique, pour que les nus-propriétaires y gagnent plus? Et quid si le nu-propriétaire a besoin d’argent, par exemple pour acheter sa propre habitation? On le voit, les parties n’ont pas toujours envie d’attendre que l’usufruit s’éteigne de lui-même, c’est-à-dire que le nu-propriétaire obtienne automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier. 

 
Il existe une solution

On peut demander de mettre fin prématurément à l’usufruit en le "convertissant". L’usufruitier cède alors son droit sur l’habitation au nu-propriétaire en échange d’une contrepartie en liquide. Si le nu-propriétaire n’est pas en mesure de racheter l’usufruit, l’habitation doit être vendue et les deux parties doivent s’entendre sur le prix et le partage du produit de la vente. Ou l’usufruitier peut aussi racheter lui-même la nue-propriété pour en obtenir la pleine propriété.
Attention: on peut toujours demander cette conversion mais, en pratique, on ne pourra pas toujours l'exiger.
La question-clé lors de la conversion est de déterminer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété.