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Conso Coach par thématiques

30 janvier 2015
conso coach

30 janvier 2015

Nos experts accompagnent 20 familles belges. Objectif : les aider à réduire les dépenses liées à leur consommation. Supermarchés, énergie, banques, impôts, loisirs… Chaque semaine, nous passons une thématique en revue.

Crédits hypothécaires

Cette semaine, penchons-nous sur les crédits hypothécaires. Comment négocier avec sa banque ? Emprunt à taux fixe ou variable ? Etes-vous si sûr d’avoir obtenu le meilleur taux d’emprunt pour l’achat de votre logement ? Des dizaines de milliers d’euros de différence sont en jeu ! Suivez notre Conso Coach dans le dédale de ce monde opaque où les mauvais conseils sont encore trop souvent légion.

Opération coaching avec la famille Cologne



Profits Conso Coach pour la famille Cologne

A la suite de la visite de notre conso coach Stefanie et d’un courtier choisi par nos soins, la famille Cologne a décidé de réviser le crédit hypothécaire de sa maison, achetée en 2010. Elle s’est rendue à sa banque pour lui demander d’aligner le taux de son prêt sur les taux actuellement en vigueur. Il est vrai que la famille Cologne détient de solides atouts : elle est bonne cliente ; tous les membres de la famille y ont des comptes; ses assurances ont également été prises dans cette banque.

Cette renégociation de l’emprunt hypothécaire a un coût : quelque 2.000 € de frais. Ceux-ci sont liés au remplacement du prêt, à l’indemnité de réemploi - souvent équivalente à 3 mois d’intérêts - et aux frais de dossier et d’évaluation. La famille a changé de banque pour y migrer son crédit et il a donc fallu ajouter à cette somme les frais de notaire afin de lever l’inscription hypothécaire et d’en dresser une nouvelle. Dans ce cas, le coût total est de 7.000 €.

A la suite de la naissance de leurs jumeaux il y a quelques semaines, Karine et Jacques Cologne désiraient, sur la base de nos conseils, « mettre un peu de beurre dans les épinards ». Comme mentionné dans le tableau ci-dessous, le résultat est au-delà de toute espérance : après déduction des quelques 7.000 € de frais, ils gagnent 38.000 € en intérêts. Pour Noël, c’est du caviar qu’ils vont pouvoir mettre dans leurs épinards !


Les conseils de notre Coach 

  • Les crédits hypothécaires sont aujourd’hui à un niveau historiquement bas. Tous les conseils qui suivent s’adressent tant à ceux qui désirent lancer un emprunt pour financer l’achat d’un logement qu’à ceux qui en possèdent déjà un. La période est aussi propice à la renégociation.
  • Lors de votre emprunt, ne prenez pas d’office le taux d’intérêt le plus bas ! Ce produit est probablement assorti d’une série de conditions comme l’obligation de souscrire à des produits annexes via le prêteur. Ces produits annexes peuvent engendrer des coûts supplémentaires rendant l’offre globale nettement moins intéressante qu’une offre avec un taux d’intérêt un peu plus élevé mais non assorti de telles obligations. Pour comparer deux prêts convenablement, vous devez donc connaître le tarif « all-in » de chaque offre.
  • Si votre situation financière est difficile et que les banques vous refusent tout prêt, envisagez d’autres pistes auprès de Crédit logement social (www.creditlogementsocial.be), de l’Association du logement social (www.als-vsh.be), de la Société wallonne du crédit social (www.swcs.be ), du Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (www.flw.be), du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (www.fondsdulogement.be) ou encore auprès des sociétés de crédit agréées à Bruxelles (www.sdrb.be/fr/renurb16.asp). Le système actuel des prêts sociaux n’est cependant pas toujours plus intéressant que celui des banques.
  • Soyez vigilant par rapport à votre capacité de remboursement mensuel. Par mois, ne payez pas plus que le résultat de l’opération suivante : (loyer mensuel actuel + montant que vous pouvez épargner par mois) x 80 %. Exemple : (800 € de loyer + 400 € d’épargne) x 80 % = 960 € d’emprunt mensuel.
  • Tout en veillant à votre capacité de remboursement, empruntez sur la période la plus courte possible. Plus le remboursement est long, plus le taux d’intérêt fixe et donc le montant des intérêts seront élevés et plus l’assurance « solde restant dû » couplée au prêt sera chère.
  • Vous êtes abonné à Test-Achats ? 1. Vous bénéficiez d’avantages exclusifs négociés par nos partenaires courtiers. 2. Nous avons analysé quelque 500 tarifs des banques, soit  plus de 80 % du marché. 3. Facilitez-vous la vie : contactez nos Conseillers Crédit au 02 542 33 43, du lundi au vendredi, 9h à 12h30, 13h à 16h. 

Conseils sur les formules de prêt

  • En matière de crédit hypothécaire, il existe deux formules de base : le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable.
  • Le principe du prêt à taux fixe : vous connaissez dès le départ le montant à rembourser chaque mois durant toute la période du prêt ainsi que la durée de remboursement. Le désavantage de cette formule : vous ne bénéficiez théoriquement pas des évolutions à la baisse des taux du marché. Cependant, même dans ce cas, bon nombre de prêteurs sont disposés, en pratique, à revoir leurs conditions à la baisse afin de ne pas vous voir partir vers la concurrence. Faites votre calcul et profitez-en éventuellement ! Pour des raisons de sécurité, nous conseillons, dans la plupart des cas, un prêt à taux fixe. Les autres formules doivent cependant aussi être étudiées.
  • Le principe du prêt à taux variable : le montant mensuel à rembourser est révisable après certaines périodes, par exemple chaque année ou tous les 3 ans. Après avoir examiné l’évolution de l’index de référence, votre prêteur peut en effet revoir le montant de vos mensualités à la hausse ou à la baisse. Le désavantage de cette formule : vous risquez de subir une forte hausse soudaine de la mensualité à rembourser. Cependant, la fluctuation du taux d’intérêt vers le haut ne peut jamais être supérieure à la fluctuation vers le bas.
  • La formule accordéon est une variante du prêt à taux variable. Son principe : le montant du remboursement mensuel reste fixe durant toute la durée du prêt hypothécaire, quelle que soit l’évolution du marché ; seule la durée du prêt varie, à la hausse ou à la baisse. L’avantage : vous ne risquez pas de subir une forte hausse soudaine du montant mensuel à rembourser. Le désavantage : la charge de remboursement totale peut s’avérer plus lourde que celle d’un emprunt à taux fixe ou à taux variable ordinaire.
  • Outre les caractéristiques propres aux formules de prêts, il existe 2 possibilité de remboursement : le remboursement par mensualités constantes ou le remboursement dégressif dans le temps. Dans le premier cas, vous payerez toujours le même montant de mois en mois. Dans le second cas, le montant à rembourser diminue de mois en mois car vous remboursez le même montant mensuel pour le capital mais pas pour les intérêts qui, eux, diminuent chaque mois.
  • Souscrire une assurance « solde restant dû » permet à vos proches de ne pas devoir rembourser entièrement le solde de votre emprunt au moment de votre décès. L’assureur le remboursera intégralement ou partiellement au prêteur. 

Conseils pour votre négociation

  • Avant toute chose, consultez notre comparateur. Il vous propose le meilleur tarif pour un prêt hypothécaire en fonction de votre situation. Vous pourrez utiliser ce tarif comme base de négociation avec votre banquier habituel et avec d'autres organismes financiers.
  • Consultez ensuite votre banque actuelle pour vérifier si vous pouvez obtenir un meilleur taux.
  • Consultez d’autres banques et organismes financiers pour connaître leurs conditions de prêt ainsi que les frais induits par un changement éventuel d’organisme financier. Tenez compte également des autres frais accessoires, obligatoires ou non, tels qu’une assurance « solde restant dû » ou une assurance habitation.
  • Revenez vers votre banque actuelle avec tous les éléments obtenus : nos Maîtres-Achats et les offres des autres organismes financiers. Faites jouer la concurrence ! En tout état de cause, soyez conscient que les taux de prêt officiels sont toujours négociables. Au sein même de chaque banque, tout se fait… à la tête du client ! Soyez d’autant plus vigilant lors de votre prospection.
  • Un dernier conseil… en or : prenez bien votre temps pour toute cette procédure. Vous êtes parti en moyenne pour 15 à 30 ans de remboursements avec, à la clé, un différentiel pouvant se monter à plusieurs dizaines de milliers d’euros !
 

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