Analyse
Le point sur les sicafi il y a 10 ans - lundi 23 avril 2007

Les sicafi sont devenues très populaires ces dix dernières années et le moment était venu de faire le point. Premier volet de notre étude : les sicafi investissant exclusivement dans le résidentiel ou le semi-industriel.

Une sicafi (sociéte d’investissement à capital fixe immobilier) est une sorte de fonds de placement investi dans l’immobilier. Elle permet aux détenteurs d’un capital limité d’investir de manière diversifiée dans l’immobilier. Le rendement des sicafi s’étant révélé ces dernières années supérieur à celui des placements à capital garanti, le produit a gagné en popularité. Conséquence : le cours dépasse parfois considérablement la valeur accordée à la sicafi par les experts immobiliers. Nous considérons donc que la plupart sont chères (sauf Wereldhave Belgium). Mais malgré cela, certaines d’entre elles méritent encore de rester dans votre portefeuille.

Aedifica
Aedifica investit principalement dans le résidentiel : appartements (meublés ou non), hôtels et maisons de repos. Fin 2006, plus de ¾ de ses avoirs étaient situés à Bruxelles, 14 % en Flandres et 9 % en Wallonie. Depuis lors, la sicafi s’est encore enrichie de 7 immeubles en Wallonie et de 2 immeubles d’appartements en région bruxelloise. Le taux d’occupation des propriétés (hors appartements meublés) était en 2006 de plus de 95 %, avec une durée moyenne des baux de 11 ans. Les hôtels et maisons de repos (39 % de l’avoir total) font en outre l’objet de baux très longs et sont donc une généreuse source de revenus récurrents. Nous estimons que le dividende 2006-07 atteindra 1,48 EUR net, soit un rendement de 3,15 %, parmi les plus faibles du secteur. Mais nous tablons sur une nette hausse du dividende payable en 2008, à 1,92 EUR, et sur 1,94 EUR en 2009. Aedifica est trop chère selon nous. Vendez.

Home Invest Belgium (HIB)
HIB a investi la plus grosse partie de son avoir (75 %) à Bruxelles. Elle acquiert surtout des appartements (55,8 %) et place le reste dans des logements meublés, des immeubles commerciaux et quelques maisons de repos. Le taux d’occupation moyen de ses propriétés fut de 96,8 % en 2006. En mars dernier, elle a réalisé un investissement assez important : la reprise de l’Immobilière Van Volxem, qui possède un ensemble d’immeubles à Forest et représente plus de 4 % de son portefeuille. En 2006, HIB a aussi vendu une grosse partie de son avoir dans un immeuble liégeois, avec une belle plus-value.
Le dividende pour 2006 atteindra selon nous au total 2,24 EUR net (acompte de 1,68 EUR déjà versé en octobre). Pour les prochaines années, HIB souhaite le voir grimper un peu plus vite que l’inflation. Nous tablons ainsi sur 2,30 EUR payable en 2008 et sur 2,35 EUR en 2009.
Le rendement de HIB est faible et la sicafi est chère. Vendez.

Warehouses De Pauw (WDP)
WDP mise pour l’essentiel sur des immeubles semi-industriels et logistiques (88 % du portefeuille). 80 % de ses biens sont situés en Belgique et le reste est sis en France (11 %), en république Tchèque (5 %) et aux Pays-Bas (4 %). A l’heure actuelle, WDP vise surtout le nord de la France, car les spécialistes estiment que le Nord-Pas de Calais offrira au cours des 10 à 15 prochaines années le meilleur potentiel de croissance au niveau de la logistique. Il n’exclut pas pour autant d’autres possibilités, avec d’ambitieux souhaits de croissance : d’ici fin 2009, la valeur de son portefeuille devrait avoir doublé par rapport à début 2006. Car dans les bâtiments semi-industriels, WDP ne peut compter sur une hausse des revenus locatifs (les prix stagnent) et l’expansion du portefeuille est dès lors la seule façon de maintenir sa politique de croissance du dividende et de faire grimper encore sa valeur intrinsèque. L’an passé, celle-ci s’est appréciée de pas moins de 20 %, grâce en partie à des investissements très rentables, réalisés avec le fruit de son augmentation de capital de septembre.
Après quatre années de dividende stable (à 2,10 EUR), nous tablons sur 2,23 EUR payable en 2008 et 2,30 EUR en 2009.
Le cours dépasse la valeur réelle à un point incroyable (plus de 60 %) et la sicafi est donc très chère. Vendez.

Montea
Introduite en Bourse en octobre 2006, Montea investit aussi dans l’immobilier semi-industriel et logistique. Elle est surtout présente en Flandres (82% du portefeuille) mais aussi dans la région parisienne pour 8 % de ses avoirs. Elle cherche d’ailleurs à ce que la France devienne son deuxième pôle de croissance (le nord de la France devrait devenir ces prochaines années le noyau européen de la logistique).
Pour l’exercice en cours, qui compte 15 mois et clôturera le 31/12/2007, la sicafi paiera un dividende total de 2,02 EUR (0,77 EUR en juin 2007 + 1,25 EUR en juin 2008). Pour l’exercice suivant, le dividende devrait atteindre 1,70 EUR.
La sicafi est chère mais compte tenu de son potentiel en France, vous pouvez la conserver.

SICAFI : IMMEUBLES RESIDENTIELS ET SEMI-INDUSTRIELS

Sicafi

Cours le
20/04/2007

Valeur
intrinsèque

(1)

(2)

(3)

Conseil

Aedifica

46,60 EUR

39,20 EUR

18,88 %

1,48 EUR

3,18 %

Vendre

Home Invest Belgium

61,00 EUR

51,55 EUR

18,33 %

2,30 EUR

3,77 %

Vendre

Montea

35,30 EUR

26,86 EUR

31,42 %

1,61 EUR*

4,56 %*

Conserver

Warehousing & Distribution De Pauw

52,25 EUR

31,99 EUR

63,33 %

2,23 EUR

4,27 %

Vendre

* dividende annualisé (premier exercice de 15 mois : 2,02 EUR) (1) Décote (-) ou prime (+) par rapport à la valeur intrinsèque (2) Dividende net attendu pour l’exercice en cours (3) Rendement sur dividende net attendu.

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