Analyse
Immobilier il y a 9 ans - lundi 5 mai 2008
Sicafi : immeubles résidentiels et commerciaux.

Aedifica
Si les derniers résultats semestriels étaient plutôt rassurants, sans profit warning cette fois, il n’en demeure pas moins qu’Aedifica souffre d’une faible rentabilité. En cause, les rendements moroses sur le marché résidentiel traditionnel (39 % du total). Pour cette raison, la sicafi a porté à 37 % la part consacrée aux maisons de repos, considérées comme plus rémunératrices. Pour les six premiers mois, le bénéfice par action s’élève à 0,87 EUR. Si la sicafi maintient sa prévision bénéficiaire de 1,71 EUR pour l’exercice, nous relevons notre propre prévision bénéficiaire de 1,71 EUR à 1,80 EUR, mais tablons toujours, comme Aedifica, sur un dividende de 1,71 EUR. La sicafi est chère. Vendez.

Ascencio
Le premier trimestre de l’exercice 2007/2008 (clôture annuelle le 30/9) montre des résultats plutôt faiblards, mais sans doute provisoires. Ils incorporent en effet une série de frais uniques liés à l’acquisition d’un important portefeuille à Liège et dans le Hainaut. Si les loyers ont augmenté de 30,1 % sur un an, le résultat d’exploitation n’a progressé que de 22,4 % et le résultat d’à peine 6,1 %, à 0,65 EUR par action. En cause, notamment, le quasi doublement des charges financières. Le taux d’occupation est en baisse sensible, à 94,54 % contre 96,75 % fin septembre 2007, conséquence de la fin de garanties locatives fournies lors de l’augmentation de capital. Quant au taux d’endettement, il est en nette augmentation, à 42,4 %, contre 30,55 % au 30/09/07. Nous abaissons notre prévision de bénéfice par action à 3 EUR (contre 3,15 EUR). Par contre, le dividende net reste inchangé, à 2,50 EUR et nous prévoyons une belle amélioration des résultats au cours des prochains trimestres. Le cours avoisine la valeur intrinsèque et le rendement est correct. Vous pouvez toujours acheter cette sicafi correctement évaluée et assez peu risquée.

Home Invest Belgium
L’acquisition d’un important portefeuille d’immeubles en région bruxelloise a été confirmée en février. La réalisation, prévue d’ici fin juin, augmentera le portefeuille de 24 % et sera financée en bonne partie par émission de nouvelles actions. Les résultats 2007 ont été nettement supérieurs aux prévisions de la sicafi elle-même, grâce à un excellent dernier trimestre. Les résultats d’un trimestre à l’autre évoluent de façon très contrastée et assez curieuse. Le résultat est finalement de 2,32 EUR par action. En outre, la sicafi a pu réaliser quelques très belles plus-values. Le dividende qui sera payé le 16 mai sera de 2,30 EUR. Home Invest Belgium ne devra donc pas puiser dans ses réserves, comme elle l’avait envisagé. En 2009, nous prévoyons un dividende de 2,36 EUR. La décote s’est réduite à quelque 6 % et le rendement est assez faible (quoiqu’en croissance régulière), ce qui est normal pour l’immobilier résidentiel. Les plus-values réalisées sont impressionnantes. Nous passons d’acheter à conserver pour cette sicafi correctement évaluée.

Intervest Retail
Comme prévu, les comptes 2007 ont été désastreux, plombés par le « Factory Shopping Messancy » (FSM), vendu en novembre dernier. Le bénéfice par action ressort à 1,46 EUR, contre 1,97 EUR en 2006. Le dividende net qui sera payé fin mai sera de 1,2495 EUR, contre 1,6745 EUR en 2007 et même 2,159 EUR en 2005, avant que le FSM n’affecte les comptes. La bonne surprise est la forte réévaluation du reste du portefeuille, qui a plus que contrebalancé la lourde perte liée à la vente du FSM et d’autres immeubles. Le taux d’occupation du portefeuille est de plus de 99 %. On peut donc espérer que le pire est passé et que les résultats se redresseront ces prochaines années, sans toutefois revenir aux résultats de 2004 ou 2005. Nous prévoyons un résultat par action de 1,92 EUR pour 2008 et 2,02 EUR pour 2009, et des dividendes nets de respectivement 1,63 EUR et 1,72 EUR. Quant à la reprise évoquée par Retail Estates, il semble qu’elle n’aura pas lieu, du moins dans l’immédiat. La maison-mère, Vastned Retail, renonce en effet à la vente par parties et privilégie la piste d’une cession globale, sous la pression des actionnaires. Vous pouvez conserver cette sicafi correctement évaluée.

Retail Estates
Depuis les importantes acquisitions de 2007, Retail Estates n’a guère fait parler d’elle, hormis son intérêt manifesté pour la prise de participation de 70 % de Vastned Retail dans Intervest Retail. Une reprise devenue peu probable (voir ci-dessus). Dans l’attente des résultats annuels, nous conservons cette sicafi correctement évaluée.

SICAFI D’IMMEUBLES COMMERCIAUX ET RESIDENTIELS

Sicafi

Segment
d’investis-
sement

Cours le
02/05/08
en EUR

Valeur intrins.
en EUR

(1)

(2)

(3)

Conseil

Aedifica

Résiden-
tiel

37,83

42,10

-10,14

1,71

4,52

Vendre

Ascencio

Com-
mercial

50,00

49,30

+1,42

2,50

5,00

Acheter

Home
Invest
Belgium

Résiden-
tiel

51,58

54,82

-5,91

2,36

4,58

Conserver

Intervest
Retail

Com-
mercial

33,50

35,50

-5,63

1,63

4,87

Conserver

Retail
Estates

Com-
mercial

41,55

41,04

+1,24

2,19

5,27

Conserver

(1) décote (-) ou surcote (+) en % par rapport à la valeur intrinsèque ;
(2) dividende net attendu en EUR pour l’exercice en cours (2007/2008
ou 2008) ; (3) rendement en % sur dividende net attendu.

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