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Certificats immobiliers

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    Certificats immobiliers il y a un an - mardi 15 novembre 2016
    Les certificats immobiliers (la Bourse de Bruxelles en compte actuellement 13) représentent la forme la plus ancienne d’investissements immobiliers sur papier en Belgique. Ils sont toutefois sur le déclin depuis l’apparition des sicafi en 1995 (aujourd’hui : sociétés immobilières réglementées publiques ; SIR). 

    Même si un nouveau certificat immobilier, en l’occurrence Immo Mechelen City Center, a encore été introduit en Bourse en novembre 2015, la majorité de ces certificats se trouvent aujourd’hui dans une phase de liquidation ou presque.

    Hormis le certificat Distriland, qui gère un petit portefeuille de magasins situés en périphérie des villes, un certificat immobilier porte sur un bâtiment ou complexe de bâtiments spécifique. L’investisseur qui souhaite diversifier suffisamment son portefeuille immobilier doit donc obligatoirement acheter plusieurs certificats immobiliers. Dans le cas contraire, il sera totalement tributaire de la situation d’un seul et même bâtiment spécifique et surtout du risque locatif et des frais, comme l’entretien et l’éventuelle rénovation du bâtiment.

    Et comme le nombre de parts en circulation est limité du fait de la valeur relativement limitée d’un bâtiment, la négociabilité en Bourse est loin d’être optimale. Certains certificats ne sont ainsi parfois pas échangés pendant plusieurs jours voire semaines. Inutile de préciser que les cours peuvent alors connaître des fluctuations importantes.
    Même si vous n’êtes pas, juridiquement parlant, propriétaire du bâtiment, vous pouvez en principe compter chaque année sur la perception des revenus locatifs sous forme de coupon, moins les frais du bâtiment, et sur le produit net de la vente à la liquidation. Si le rendement du coupon peut dans certains cas atteindre plus de 10 % net, vous devez vous méfier de ces rendements a priori élevés. Le cours peut en effet souvent avoir diminué fortement en raison de problèmes avec le bâtiment (par ex. perte de locataires ou approche d’une rénovation coûteuse mais indispensable) et il y a alors de fortes chances pour que le coupon payé les années suivantes soit très faible voire nul. Vous courrez aussi le risque que le bâtiment doive être vendu à un prix très faible et vous récupérerez alors au final beaucoup moins que le cours de Bourse.

    Vu le manque de répartition possible du risque, le risque souvent élevé et la négociabilité plus difficile, les certificats immobiliers ne conviennent pas selon nous aux bons pères de famille qui souhaitent investir dans l’immobilier. Ces placements s’adressent plutôt aux spéculateurs et spécialistes qui savent parfaitement ce qu’ils font et veulent saisir les opportunités (comme de fortes fluctuations inattendues du cours du fait de l’étroitesse du marché) ou profiter des bonnes surprises possibles au sujet du bâtiment.

    Consultez nos recommandations sur les certificats immobiliers
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