Vastned Retail Belgium

La prime sur la valeur intrinsèque (52,86 EUR) est de 10,7% et le rendement sur dividende de 4,2% net. Les résultats sont bons, les revenus résistent plutôt bien en temps de crise (portefeuille de qualité élevée) et les perspectives sont assez rassurantes.
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Le bénéfice 2018 a atteint 2,85 EUR par action (après 2,64 EUR en 2017). C’est mieux que la prévision de la SIR (2,75 à 2,80) et que la nôtre (2,80 EUR). La hausse provient quasi totalement du recul des charges financières. Le dividende (à payer le 9/5) a grimpé de 8,8%, à 1,9945 EUR net (pay-out de 100%). Suite à la baisse des loyers estimés pour le marché, la valeur du portefeuille (hors modifications) a perdu ±2% (en 2017 : +6,2%). Le taux d’occupation est passé de 99 à 98% (un bien situé à Gand est vide et a été rénové; des négociations sont en cours avec un candidat locataire). H&M est le principal locataire (17,4% des loyers). En 2018, il y a eu 28 transactions (nouveaux contrats et reconductions; ±12% de la totalité des loyers annuels), induisant une baisse moyenne des loyers de 2,5%. Le faible endettement (27,5% le 31/12) offre des possibilités d’expansion. Pour 2019, la SIR mise sur un bénéfice stable. Nous relevons notre prévision de bénéfice par action 2019 à 2,85 EUR (contre 2,80 auparavant) et misons pour 2020 et 2021 sur des chiffres identiques (hors expansion). Cela devrait permettre de payer pendant 3 ans un dividende stable (2 EUR net).

Cours au moment de l'analyse : 47,20 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans des endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans d’autres magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 71% de ses avoirs sont situés en Flandres, 18% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

Le cours est inférieur de 13,4% au prix de l’OPA manquée et de 9,8% à la valeur intrinsèque (52,68 EUR). La SIR permet pourtant d’investir à bon marché dans l’immobilier commercial de haute qualité, capable de résister à la faiblesse des loyers et au vide locatif. Ses taux de croissance ne sont pas fameux, mais elle est très défensive.
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Au 1er semestre, le revenu locatif a gagné 2,2% et le bénéfice par action a atteint 1,38 EUR (contre 1,24 EUR un an plus tôt). Dix nouveaux baux ont été conclus (pour ±6% du revenu locatif total et souvent avec des loyers plus élevés). La valeur du portefeuille (hors modifications) est restée quasi stable (-0,2%). Le 30/6, l’endettement était de 28,8% et le taux d’occupation de 97% (contre 99% fin 2017). Une baisse sans doute temporaire et due au retard de livraison d’un immeuble rénové à Gand, pour lequel la SIR attend une rapide location. Les perspectives sont favorables, malgré le contexte difficile du commerce traditionnel (concurrencé par internet). Après l’échec de l’offre de rachat, nous espérons que la SIR se fera plus dynamique, sans toutefois s’écarter de ses critères de qualité. Pour le bénéfice par action, la SIR table pour 2018 sur 2,70 à 2,80 EUR. Nous relevons quant à nous nos prévisions à 2,76 EUR pour 2018 (contre 2,70 auparavant), 2,80 EUR en 2019 et 2,84 EUR en 2020. Pour le prochain dividende, nous misons sur 1,93 EUR net (+5,3%).

Cours au moment de l'analyse : 47,50 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans des endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans d’autres magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 71% de ses avoirs sont situés en Flandres, 18% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

L'action est bon marché.
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Seulement 70 % des actions en circulation ayant été apportées à la clôture de l’offre le 1er juin, au lieu des 90% requis. Le prix proposé (54,88 EUR) a clairement été jugé insuffisant par bon nombre d’investisseurs et représentait une prime d’à peine 5,3% par rapport à la valeur intrinsèque (52,14 EUR), soit très peu pour un portefeuille de grande qualité et à l’énorme potentiel. Rien ne change donc pour les actionnaires.

Ce lundi matin, le cours a ouvert à 49,60 EUR, soit 9,6% sur le prix offert. Profitez-en pour acheter.

Cours au moment de l'analyse : 50,80 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans des endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans d’autres magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 72% de ses avoirs sont situés en Flandres, 17% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

Selon nous, l'offre est trop peu généreuse.
Ne cédez pas vos actions.

Modalités

Vastned Retail NV est le plus gros actionnaire de Vastned Retail Belgium. Sa participation est de 65%. Par l’offre lancée, il souhaite mettre la main sur le reste des actions.
L’offre court jusqu’au 1er juin.
Vastned NV offre 57,50 EUR par action et ce prix inclut le dividende relatif à l’exercice 2017 (2,62 EUR brut ou 1,834 EUR net).
Concrètement, pour le petit actionnaire, compte tenu du précompte de 30% sur le dividende, cela signifie que le prix à recevoir est en définitive de 56,714 EUR (54,88 EUR + 1,834 EUR).

Tant pis pour le petit investisseur

Il est tout à fait regrettable que, lors de l’assemblée générale de Vastned Retail Belgium du 25 avril, rien n’ait été décidé quant au report de la date de détachement du coupon (18 mai) et de la date de paiement du dividende (22 mai), jusqu’à des dates postérieures à la fin de l’offre.
Il semble donc que tant Vastned Retail Belgium que la maison mère Vastned NV s’inquiètent peu des petits investisseurs (les investisseurs institutionnels ou ayant une personnalité juridique peuvent quant à eux récupérer le précompte mobilier).
Pourtant, tant pour Vastned Retail Belgium que pour Vastned NV, le report des dates de coupon aurait été facile et sans aucune conséquence financière.

Notre conseil

Ne répondez pas à l’offre. Selon nous, le prix proposé est trop peu élevé.
Le 7 juin, le résultat de l’opération sera connu. On saura alors si Vastned NV est parvenu à récolter au moins 96,55% des actions Vastned Retail Belgium.
- Si oui, l’offre d’achat sera suivie d’une offre de reprise qui courra du 11 au 29 juin, aux mêmes conditions que l’offre initiale. Dans ce cas, vous aurez tout intérêt à céder vos actions. Sans quoi, vous ne pourriez plus vendre vos actions en Bourse, vous n'auriez plus aucun droit de vote ni aucun dividende.
- Si non, Vastned Retail Belgium restera, comme jusqu’ici une société immobilière réglementée, cotée en Bourse. Dans ce cas, les actionnaires qui auraient cédé leurs titres pendant l’offre initiale récupéreront aussi leurs actions.
Et qui sait, peut-être la SIR fera-t-elle plus tard l’objet d’une offre plus généreuse…