Vastned Retail Belgium

Selon nous, l'offre est trop peu généreuse.
Ne cédez pas vos actions.

Modalités

Vastned Retail NV est le plus gros actionnaire de Vastned Retail Belgium. Sa participation est de 65%. Par l’offre lancée, il souhaite mettre la main sur le reste des actions.
L’offre court jusqu’au 1er juin.
Vastned NV offre 57,50 EUR par action et ce prix inclut le dividende relatif à l’exercice 2017 (2,62 EUR brut ou 1,834 EUR net).
Concrètement, pour le petit actionnaire, compte tenu du précompte de 30% sur le dividende, cela signifie que le prix à recevoir est en définitive de 56,714 EUR (54,88 EUR + 1,834 EUR).

Tant pis pour le petit investisseur

Il est tout à fait regrettable que, lors de l’assemblée générale de Vastned Retail Belgium du 25 avril, rien n’ait été décidé quant au report de la date de détachement du coupon (18 mai) et de la date de paiement du dividende (22 mai), jusqu’à des dates postérieures à la fin de l’offre.
Il semble donc que tant Vastned Retail Belgium que la maison mère Vastned NV s’inquiètent peu des petits investisseurs (les investisseurs institutionnels ou ayant une personnalité juridique peuvent quant à eux récupérer le précompte mobilier).
Pourtant, tant pour Vastned Retail Belgium que pour Vastned NV, le report des dates de coupon aurait été facile et sans aucune conséquence financière.

Notre conseil

Ne répondez pas à l’offre. Selon nous, le prix proposé est trop peu élevé.
Le 7 juin, le résultat de l’opération sera connu. On saura alors si Vastned NV est parvenu à récolter au moins 96,55% des actions Vastned Retail Belgium.
- Si oui, l’offre d’achat sera suivie d’une offre de reprise qui courra du 11 au 29 juin, aux mêmes conditions que l’offre initiale. Dans ce cas, vous aurez tout intérêt à céder vos actions. Sans quoi, vous ne pourriez plus vendre vos actions en Bourse, vous n'auriez plus aucun droit de vote ni aucun dividende.
- Si non, Vastned Retail Belgium restera, comme jusqu’ici une société immobilière réglementée, cotée en Bourse. Dans ce cas, les actionnaires qui auraient cédé leurs titres pendant l’offre initiale récupéreront aussi leurs actions.
Et qui sait, peut-être la SIR fera-t-elle plus tard l’objet d’une offre plus généreuse…

Malgré la hausse du cours, la prime sur la valeur intrinsèque (54,05 EUR) se limite à 5,1%. Ne répondez pas à l’offre.
CONSERVEZ.

Le néerlandais Vastned Retail NV confirme son offre (annoncée en janvier) sur sa filiale belge à 65,5%, la SIR Vastned Retail Belgium. Elle devrait courir du 2/5 au 1/6. Si l’offrant récolte min. 90% des titres en circulation, il y aura une offre de reprise et la SIR disparaîtra de la cote. Entre-temps, la SIR a publié un bon résultat 2017, prouvant encore que le prix de l’offre (57,50 EUR en cash; 54,88 EUR après paiement du dividende 2017) est plutôt chiche. Le bénéfice par action 2017 est de 2,64 EUR (nous misions sur 2,60) et le dividende de 1,834 EUR net (nous misions sur 1,72). Le taux d’occupation au 31/12 était de 99% (très élevé pour une SIR axée sur l’immobilier commercial). C’est grâce à la qualité du portefeuille, dont la valeur a crû de 6,2% en 2017 (hors cessions et acquisitions). Et vu qu’à présent la part du principal locataire (H&M) dans le portefeuille est de moins de 20% (19,7%), l’endettement ne doit plus se limiter à 33% mais peut en principe atteindre 65% (le 31/12, il était de 27%). Pour 2018, la SIR table sur une nouvelle hausse du bénéfice. Nous relevons dès lors notre prévision de bénéfice par action 2018 à 2,70 EUR (contre 2,64 auparavant) et nous misons sur un dividende de 1,89 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 56,80 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans des endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans d’autres magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 72% de ses avoirs sont situés en Flandres, 17% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

Malgré la prime offerte, nous considérons que l'offre n'est pas très généreuse et sous-estime la qualité du portefeuille.
Suite à l'annonce de l'offre, le cours a bien grimpé.
N'achetez plus. 
CONSERVEZ.

Le néerlandais Vastned Retail va lancer une offre sur la SIR Vastned Retail Belgium, dont il détient 65,5%. Il offre 57,50 EUR par action, soit 24,5% de plus que le cours avant l’annonce (46,20 EUR) et 9% de plus que la dernière valeur intrinsèque publiée (52,74 EUR). L’offre sera confirmée si Vastned Retail récolte au moins 90% des actions Vastned Retail Belgium en circulation (ou 96,55% du total des actions). Il y aura alors une offre de reprise et Vastned Retail Belgium disparaîtra de la Bourse. Malgré la prime offerte, nous trouvons que l’offre est peu généreuse et sous-estime la qualité du portefeuille.

Ce lundi 15/1, à l’ouverture, le titre cotait en hausse de 22,5%, à 56,60 EUR.

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans des magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 71% de ses avoirs sont situés en Flandres, 18% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

Si. Assurément. La décote par rapport à la valeur intrinsèque (51,31 EUR) est de 13% et le rendement sur dividende de 4% net (ou 3,8% si le dividende reste à niveau).
ACHETEZ.

Le résultat semestriel était plutôt bon (bénéfice : 1,24 EUR par action). Toutefois, pour l’ensemble de 2017, et malgré l’acquisition de 3 espaces commerciaux à Anvers début juillet, la SIR table sur un bénéfice 2017 de 2,40 à 2,50 EUR seulement (contre 2,45 EUR en 2016). Nous misons quant à nous toujours sur 2,52 EUR et un dividende de 1,76 EUR net. Nous tablons ensuite sur un bénéfice de 2,57 EUR en 2018 et 2,62 EUR en 2019 et sur des dividendes de respectivement 1,80 et 1,83 EUR net. L'info relative aux nouvelles locations est un peu meilleure qu’au 1e trimestre (alors qu’il était question d’un recul; il est à présent question d’une légère hausse). Le taux d’occupation reste très élevé (98% au 30/6) et l’endettement très faible (±29%, même après les achats à Anvers). La hausse de la valeur du portefeuille est quant à elle de 3,9% en 6 mois, malgré le contexte difficile du commerce de détail. La SIR a décidé de se focaliser sur les meilleures locations, des villes les plus importantes. Cela passe par un rendement locatif moins élevé, et donc un dividende plus limité,. Mais aussi par une plus grande sécurité et des plus-values à plus long terme (choses que les investisseurs semblent ne pas encore avoir appréciées).

Cours au moment de l'analyse : 44,63 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans des magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 71% de ses avoirs sont situés en Flandres, 18% à Bruxelles et 11% en Wallonie.