Malgré la prime offerte, nous considérons que l'offre n'est pas très généreuse et sous-estime la qualité du portefeuille.
Suite à l'annonce de l'offre, le cours a bien grimpé.
N'achetez plus. 
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Le néerlandais Vastned Retail va lancer une offre sur la SIR Vastned Retail Belgium, dont il détient 65,5%. Il offre 57,50 EUR par action, soit 24,5% de plus que le cours avant l’annonce (46,20 EUR) et 9% de plus que la dernière valeur intrinsèque publiée (52,74 EUR). L’offre sera confirmée si Vastned Retail récolte au moins 90% des actions Vastned Retail Belgium en circulation (ou 96,55% du total des actions). Il y aura alors une offre de reprise et Vastned Retail Belgium disparaîtra de la Bourse. Malgré la prime offerte, nous trouvons que l’offre est peu généreuse et sous-estime la qualité du portefeuille.

Ce lundi 15/1, à l’ouverture, le titre cotait en hausse de 22,5%, à 56,60 EUR.

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans des magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 71% de ses avoirs sont situés en Flandres, 18% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

Si. Assurément. La décote par rapport à la valeur intrinsèque (51,31 EUR) est de 13% et le rendement sur dividende de 4% net (ou 3,8% si le dividende reste à niveau).
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Le résultat semestriel était plutôt bon (bénéfice : 1,24 EUR par action). Toutefois, pour l’ensemble de 2017, et malgré l’acquisition de 3 espaces commerciaux à Anvers début juillet, la SIR table sur un bénéfice 2017 de 2,40 à 2,50 EUR seulement (contre 2,45 EUR en 2016). Nous misons quant à nous toujours sur 2,52 EUR et un dividende de 1,76 EUR net. Nous tablons ensuite sur un bénéfice de 2,57 EUR en 2018 et 2,62 EUR en 2019 et sur des dividendes de respectivement 1,80 et 1,83 EUR net. L'info relative aux nouvelles locations est un peu meilleure qu’au 1e trimestre (alors qu’il était question d’un recul; il est à présent question d’une légère hausse). Le taux d’occupation reste très élevé (98% au 30/6) et l’endettement très faible (±29%, même après les achats à Anvers). La hausse de la valeur du portefeuille est quant à elle de 3,9% en 6 mois, malgré le contexte difficile du commerce de détail. La SIR a décidé de se focaliser sur les meilleures locations, des villes les plus importantes. Cela passe par un rendement locatif moins élevé, et donc un dividende plus limité,. Mais aussi par une plus grande sécurité et des plus-values à plus long terme (choses que les investisseurs semblent ne pas encore avoir appréciées).

Cours au moment de l'analyse : 44,63 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux, dans endroits très prisés des centres villes (59%), mais aussi dans des magasins urbains, des zoning commerciaux et des biens commerciaux le long des grands axes (41%). 71% de ses avoirs sont situés en Flandres, 18% à Bruxelles et 11% en Wallonie.

Le revirement stratégique a pris un peu de retard. Mais la prime sur la valeur intrinsèque (49,68 EUR) se limite à 1,7%. Le rendement sur dividende est quant à lui juste acceptable (3,4% net pour un payout de 100%).
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En 2016, le 4e trimestre a été faible et le bénéfice recule à 2,45 EUR (2,51 EUR en 2015), soit un peu moins que nos attentes (2,48 EUR). Le dividende (à payer le 7/5) sera de 1,715 EUR net, soit une distribution de 100% du bénéfice. Le taux d’occupation est resté stable (98%), malgré la faillite d’un locataire dans un centre commercial de Bruxelles (dans ce même complexe le locataire Blokker pourrait aussi partir). Néanmoins, pour 6% de son revenu locatif, la SIR a conclu 14 nouveaux baux, avec des loyers plus élevés d’en moyenne 5%. En 2016, le portefeuille s’est accru de ±2% (hors cessions, acquisitions). Au 31/12, l’endettement était de 27%; et il peut à présent dépasser 33%, vu que la part du locataire H&M dans le portefeuille a baissé à moins de 20%. Pour 2017, la SIR prévoit un bénéfice stable (après 2 ans de baisses, dues à des désinvestissements non totalement compensés par les acquisitions). Nous misons sur un peu plus (2,52 EUR par action) et un dividende de 1,76 EUR net. Pour 2018 et 2019, nous prévoyons 2,57 et 2,62 EUR par action et des dividendes de 1,80 et 1,83 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 50,03 EUR

Vastned Retail Belgium est une SIR investie principalement dans des bâtiments commerciaux dans les centres ville (pour 59% dans des locations de haut niveau et pour 16% dans des rues principales), mais aussi dans d’autres zones commerciales, ainsi que dans des biens bâtis le long des grands axes (25%). La Flandre compte pour 72% du total, Bruxelles 17% et la Wallonië 11%.

Le rendement sur dividende (3,3 % net) est lui correct. La nouvelle stratégie d’investissement nous semble du reste pertinente.

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Le 1er semestre (bénéfice de 1,18 EUR/action) et les perspectives ont agréablement surpris. L’impact de la vente de 14 bâtiments en 2015 a été bien moins important que prévu, la SIR pouvant compter sur la contribution de nouvelles acquisitions à Anvers (à laquelle se sont ajoutés depuis août les revenus locatifs d’un bâtiment à Gand loué à AS Adventure). Le 1er semestre a aussi vu la conclusion de 7 transactions de location (± 3 % des revenus locatifs annuels), avec une hausse moyenne des loyers de 9 %. La politique consistant à se focaliser sur les immeubles de première qualité pèse donc clairement moins que prévu sur le rendement locatif immédiat. Au 30/06, le taux d’occupation était de 99 % contre 98 % au 31/12. A 30 %, le taux d’endettement (limité par la loi à 33 % car plus de 20 % loués à un même locataire) reste lui très raisonnable. Pour 2016, la SIR mise à présent sur un bénéfice par action entre 2,40 et 2,50 EUR. De notre côté, nous relevons notre estimation de 2,35 à 2,47 EUR, le dividende net passant de 1,72 à ± 1,80 EUR. Pour 2017 et 2018, nous misons sur respectivement 2,53 et 2,58 EUR et un dividende net de 1,85 et 1,88 EUR.

Cours au moment de l'analyse : 54,90 EUR