Dossier

Le certificat de performance énergétique : tirez-en le maximum

28 novembre 2019

Chacune des trois Régions exige un certificat de performance énergétique pour une habitation mise en vente ou en location. Ce document établit le score énergétique du bâtiment. Nous vous expliquons comment vous pouvez vous y préparer en en tirer le maximum.

Le certificat en 7 questions

1. Quand faut-il un PEB ?

Le certificat PEB est obligatoire depuis environ dix ans pour la vente ou la location d’une maison ou d’un appartement quand on recherche un acheteur ou un nouveau locataire. Par contre, si, par exemple, vous êtes locataire du même logement depuis 15 ans et que vous continuez à y habiter, le propriétaire ne doit pas faire établir de certificat PEB.

La règle générale souffre évidemment des exceptions. Quelques exemples : ainsi, le certificat PEB n’est pas exigé à Bruxelles en cas de donation, ni en Wallonie si l’immeuble est voué à la démolition et, en Flandre, on ne le réclamera pas lors d’une vente entre parents et enfants. Le site de chaque région donne une liste des situations dans lesquelles un certificat PEB est requis et précise quelles sont les exceptions.

La Région bruxelloise a l’intention d’exiger à partir de 2025 un certificat PEB pour toute habitation existante, indépendamment de sa mise en vente ou en location.

En Flandre, dès 2022, un certificat PEB sera obligatoire pour les "parties communes" d’un immeuble à appartements, indépendamment d’une vente ou d’une location éventuelle. Ce certificat devra décrire l’enveloppe extérieure du bâtiment, les murs et les planchers de séparation entre appartements individuels, les installations collectives de chauffage et les panneaux solaires éventuels. Ce document, qui pourra déjà être établi dès 2020, servira plus tard de base pour l’élaboration des certificats PEB des appartements individuels.

2. Quelle est la durée de validité du certificat PEB ?

En principe, le certificat PEB reste valable 10 ans. Il n’en faut donc pas de nouveau si, par exemple, un changement de locataire intervient pendant ce laps de temps.

En Région bruxelloise, le certificat PEB a été instauré en 2011. Si, depuis lors, des travaux ont été effectués qui ont un impact sur les performances énergétiques (isolation, remplacement des fenêtres, nouvelle chaudière…) et si le logement est remis en vente ou en location, Bruxelles Environnement considère que le certificat n’est plus représentatif et donc plus valable. Il faudra alors demander son actualisation, soit à l’ancien certificateur (s’il est toujours actif), soit à un autre. Si vous prenez un nouveau certificateur, celui-ci devra réintroduire toutes les données dans le logiciel, tandis que l’ancien certificateur pourra se borner à constater les résultats des travaux effectués et à actualiser les données qu’il avait introduites antérieurement. Cela peut évidemment influencer le tarif.

En Région wallonne, les premiers certificats datent de 2010-2011. Ici, il faudra en établir un nouveau si l’immeuble mis en vente ou en location a fait l’objet de travaux nécessitant un permis de bâtir : extension, rénovation, reconstruction… Dans les autres cas, comme pour la pose d’une isolation (complémentaire) ou d’une chaudière offrant un rendement plus élevé, vous pouvez faire actualiser le certificat PEB, mais ce n’est pas obligatoire.

En Flandre, les certificats PEB ont été introduits en 2008-2009. Les premiers doivent donc être renouvelés en cas de changement de locataire ou de propriétaire. Si la performance énergétique a été améliorée depuis l’établissement du certificat, on peut faire établir un nouveau certificat, mais ce n’est pas obligatoire. 

3. Qu’apporte ce certificat PEB ?

Il s’agit d’informer à l’avance les candidats acheteurs ou locataires des performances énergétiques du logement qu’ils convoitent, et d’offrir une base de comparaison avec celles d’autres habitations. A cet effet, le propriétaire doit signaler le score ou le label énergétique, notamment dans les annonces de vente ou de location. Les infractions sont passibles de sanctions.

Reste évidemment à savoir si le score énergétique a une influence sur la valeur marchande de l’habitation. Selon une récente étude flamande, c’est bien le cas. En Flandre, les maisons affichant un score énergétique entre 100 et 199 (label énergétique B désormais) se sont vendues à un prix qui est supérieur de 10,9 % en moyenne à celui de maisons comparables dont le score énergétique se situait entre 400 et 499 (label énergétique E). Sur un prix de vente de 200 000 €, cela fait une différence de pas moins de 21 800 € !

Les maisons au label B se vendent aussi 25 % plus vite que celles au label E. Concrètement, les premières trouvent acquéreur dans les 75 jours en moyenne (au lieu de 100 jours).

On constate d’ailleurs que l’impact de l’efficacité énergétique sur le prix de vente augmente au fil des années.

4. Comment obtenir le meilleur score énergétique possible ?

Les certificateurs énergétiques (appelés experts de type A en Flandre) qui établissent les certificats de performance énergétique doivent respecter un protocole strict. Ils sont tenus de se rendre sur les lieux pour faire leurs constatations. En même temps, chaque Région a dressé la liste des documents probants ou de pièces justificatives acceptables, comme des factures, des photos, des plans, etc., dont les certificateurs peuvent s’inspirer.

Si un certificateur estime qu’un de vos documents ne répond pas aux critères, il ne peut pas en utiliser l’information. En outre, il lui sera parfois impossible d’effectuer certaines constatations, par exemple parce que le grenier a été complètement aménagé et que l’isolation n’y est plus visible. Les certificateurs ne peuvent en tout cas pas se baser sur les simples déclarations du propriétaire. Néanmoins, le propriétaire peut lui-même (faire) effectuer ce qu’on appelle un test destructif, par exemple en forant un trou dans un joint de maçonnerie ou en retirant un spot encastré. Sachez que les certificateurs énergétiques sont souvent réticents à effectuer de telles analyses, de crainte de devoir supporter eux-mêmes les frais de remise en état.

Si l’expert ne peut pas faire d’observation visuelle de certaines caractéristiques énergétiques ou s’il ne dispose pas de preuves acceptables, il ne pourra pas introduire ces informations dans le logiciel, qui dès lors se basera sur des valeurs par défaut moins favorables. Pour l’isolation par exemple, ces valeurs sont déterminées en fonction de l’année de construction de l’habitation.

5. Où trouver un certificateur agréé ?

Chaque Région publie sur son site la liste des certificateurs agréés.

Attention, ce ne sont pas les mêmes personnes que celles qui effectuent l’audit énergétique des habitations.

Sachez qu’il n’existe pas de classement selon la qualité des certificateurs. Néanmoins chacune des Régions contrôle la qualité des certificats et donc le travail des certificateurs.

6. Combien coûte le certificat PEB ?

La Région bruxelloise nous a fait savoir que les tarifs réclamés pour un certificat PEB par les certificateurs agréés varient entre 150 et 450 €. Beaucoup dépend de la taille du logement, de la qualité des documents fournis et de l’accès aux installations techniques.

La Région wallonne nous a communiqué les tarifs moyens (de 2018) pour les différents types de logements. Pour une construction 4 façades, il faut compter une moyenne de 257 €. Ce n’est déjà plus que 235 € pour une maison 2 façades, et on retombe à 164 € en moyenne pour un appartement. Mais le temps consacré par le certificateur est largement fonction de son expérience.

En Flandre, un récent sondage de l’Agence flamande de l’Energie (VEA) auprès de certificateurs a révélé que le tarif était de 258 € en moyenne pour une habitation semi-ouverte. Pour un appartement, le prix moyen est de l’ordre de 206 €. Si les plans de l’habitation sont disponibles, la facture peut se réduire de quelques dizaines d’euros.

Un conseil : il vaut mieux vaut s’informer au préalable des tarifs de plusieurs certificateurs et les comparer avant de décider finalement lequel prendre.

7. Quel recours en cas de certificat erroné ou négatif ?

Bien entendu, vous pouvez commencer par réclamer des explications au certificateur. Lui demander par exemple de bien préciser les éléments qu’il a inclus dans le certificat et introduits dans le logiciel. Si, comme propriétaire ou en tant que candidat acheteur ou locataire, vous avez encore des doutes sur l’exactitude d’un certificat PEB, vous pouvez le contester auprès de l’instance de contrôle régionale compétente.

  • En Région bruxelloise, vous pouvez adresser une plainte auprès de Bruxelles Environnement, à l’adresse e-mail plaintes-certibru@environnement.brussels.
  • En Région wallonne vous pouvez introduire une plainte en envoyant un formulaire dédié.
  • En Flandre, vous pouvez vous adresser à l’Agence flamande de l’Energie.

Si lors d’un contrôle, il apparaît que le certificat n’a pas été établi conformément au protocole, le certificateur est obligé à en établir un nouveau à ses frais.

Dans les trois Régions, les certificateurs sont passibles d’une amende, d’une suspension ou même de la perte de leur agréation si leur travail n’est pas correctement effectué ou s’ils commettent trop de fautes.