Dossier

La garantie locative

17 juillet 2017
garantie locative

17 juillet 2017
Les tensions entre propriétaires et locataires à propos de la garantie locative ne sont pas rares. Rappel de ce qui est autorisé et de ce qui ne l’est pas.

La garantie locative

Si le locataire doit être protégé de toute malversation éventuelle de son propriétaire, ce dernier doit, lui aussi, pouvoir disposer d’un moyen de pression (ou de récupération financière) face aux problèmes causés par des mauvais payeurs, ceux qui font des dégâts, voire qui disparaissent sans laisser d’adresse. Cette protection commune est prise en compte dans la législation sur les garanties locatives. 

Les points essentiels de la législation actuelle

  • C’est le locataire qui choisit

    Le propriétaire décide du fait qu’il exige ou non une garantie locative, mais selon la loi, c’est le locataire qui choisit sous quelle forme cela se fera. Dans certaines limites cependant puisque le législateur n’a prévu que trois formules :
    - La garantie sur un compte bloqué.
    - La garantie bancaire par mensualités
    - La garantie via le CPAS
    La première, la plus courante, est le versement de la somme en une fois, sur un compte au nom du locataire, bloqué pour toute la durée du bail. Mais tout le monde n’ayant pas les moyens de débourser plusieurs mois de loyers en une fois, la loi prévoit deux alternatives. 
  • Un nombre de mois maximum

    Le nombre de mois de garantie que le propriétaire peut exiger dépend de la formule choisie : deux mois pour une garantie sur un compte bloqué, mais trois mois pour les deux autres formules.
    Un propriétaire ne peut pas exiger une garantie supérieure à ces limites. Il n’est pourtant pas rare qu’il le fasse. Vous êtes en droit de refuser, mais alors, le propriétaire acceptera-t-il de vous louer son bien ?  C’est là tout le problème. 
  • Pas de paiement en liquide

    Depuis 1984, le paiement en cash au propriétaire ou les versements sur son compte privé sont formellement interdits.  Malheureusement, cela se pratique encore parfois. Si c’est la seule possibilité que vous propose un propriétaire, exigez au minimum un reçu et à défaut un écrit signé stipulant qu’il versera l’argent sur un compte bloqué. Conservez précieusement ce document. Ce sera votre seul moyen de pression à faire valoir – le cas échéant devant un juge – s’il ne vous restitue pas votre dû en fin de bail.
    S’il conserve l’argent sans le verser sur un compte bloqué à votre nom, la loi prévoit qu’il devra vous verser des intérêts sur le montant de la garantie dès le jour de la réception de l’argent. Ces intérêts sont calculés au taux moyen du marché et sont capitalisés, ce qui donne droit à des intérêts également. Au 31 décembre 2016,  ceux-ci étaient fixés à 2,25%. Sachez que vous pouvez aussi exiger durant la location, si nécessaire devant le juge de paix, que la garantie soit versée sur un compte bloqué.
Bloquer et récupérer la garantie
  • Ouvrir un compte de garantie locative

    Ne peut se faire que si le locataire se présente avec un contrat de bail signé par lui et son propriétaire. Le locataire peut en général aussi jouer les intermédiaires avec le propriétaire pour le document de la banque concernant la garantie, à signer également. Attention, certaine banques exigent que toutes les parties soient présentes à l’ouverture ou en tout cas qu’elles se présentent à la banque. Ce qui n’est guère pratique, notamment quand il y a plusieurs locataires et/ou propriétaires.
  • Fermer le compte et libérer la garantie en fin de bail

    Se fait en général de la même façon. Les deux parties doivent signer un document mentionnant leur accord ainsi que la part de la garantie revenant au locataire et celle – éventuelle – qui revient au propriétaire.  Certaines banques exigent que cela se passe dans leurs locaux. L’accord doit se faire par écrit, soit via une lettre, soit sur un formulaire spécial fourni par la banque. Si aucun arrangement n’est trouvé sur le montant des dommages ou si le locataire est introuvable, c’est le juge de paix qui devra trancher. Il déterminera l’indemnité revenant au propriétaire et donnera l’autorisation de débloquer le compte. La banque ne pourra, dans ce cas, libérer la garantie que sur présentation d’une copie de la décision de justice. La loi ne prévoit aucune durée maximale pour cette libération. Locataire et propriétaire doivent décider d’un terme raisonnable, par exemple 1 mois après la fin du bail. Si le délai est trop important et s’il n’y a pas de conflit au sujet de la fin du bail, le mieux pour le locataire est d’envoyer des rappels par recommandé. Sinon, il faut faire appel au juge de paix.

La récupération en totalité ou en partie de la garantie dépend grandement de ce qui a est indiqué sur l’état des lieux de début de bail et sur celle de fin. Pour vous préparer, consultez notre dossier à ce sujet 

Des projets de nouvelles législations régionales

Depuis le 1er juillet 2014, la réglementation des loyers relève de la compétence des trois régions. Aucune n’a pourtant,  jusqu’à présent, modifié l’ancienne législation fédérale, qui reste donc en vigueur. 

Des projets de loi ont été déposés dans les trois régions, mais attendent d’être votés. Pas de refonte en profondeur dans ces textes. Tout au plus d’ajustements de la législation fédérale aux situations spécifiques des régions.

  • La Région bruxelloise souhaite renforcer l’action déjà existante de son Fonds du Logement (offre de prêt rapide pour la garantie) et organiser la collaboration entre le fonds et les CPAS de manière à ce que les propriétaires ignorent l’origine de l’argent et ne puissent pas stigmatiser le locataire.
  • La Wallonie voudrait créer un Fonds Wallon de Garantie Locative, dans lequel les locataires pourraient placer leur garantie – de deux mois maximum.
  • En Flandre, la garantie locative passerait de deux à trois mois de loyer, mais cette mesure irait de pair avec un prêt à 0 % pour aider les locataires.