Dossier

La location pour les locataires débutants

14 février 2019
Location pour locataires débutants

14 février 2019
Dix conseils vous donnent un aperçu des droits et obligations les plus importants que vous avez en tant que locataires de la maison où vous avez votre résidence principale.

Si vous signez aujourd’hui un contrat de location pour une résidence principale, les règles s’appliquant peuvent différer selon que le bâtiment est situé en Flandre, à Bruxelles ou en Wallonie.

Il subsiste cependant encore un certain nombre de règles communes. Nos conseils.

1. Soumettez l'habitation à une inspection approfondie

Soyez très attentif lorsque vous visitez l'habitation. Sachez que le bailleur est légalement tenu de vous remettre le bien "en bon état d'entretien". Ce qui implique que l'immeuble doit satisfaire aux exigences élémentaires en matière de sécurité, santé et habitabilité. Il arrive d'ailleurs que le bailleur soit obligé de présenter une attestation de la commune qui en témoigne.

Quoi qu'il en soit, un détecteur de fumée est obligatoire.

Le bailleur est également obligé de présenter un certificat de prestation énergétique en règle, ce qui vous donnera un aperçu de la consommation d'énergie de l'habitation.

2. Tenez compte du fait que le loyer risque d'augmenter chaque année

Le montant fixé dans le bail de location ne peut en principe pas être modifié quelle que soit la durée de la location. Toutefois, le bailleur est en droit d'indexer chaque année le loyer à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

3. Mieux vaut vous attendre à ne pas être en mesure de protéger entièrement votre vie privée

Un bailleur peut vous demander des informations, mais il ne peut pas faire de discrimination entre les candidats locataires. Les règles varient d’une région à l’autre et tout n’est pas autorisé. Mais il peut, par exemple, vous demander une copie de votre fiche salariale ou les coordonnées de votre propriétaire actuel. Strictement parlant, rien ne vous oblige à accepter, mais si vous voulez réellement louer l'habitation, vous risquez fort de devoir en passer par là.

4. N'oubliez surtout pas que vous devrez verser une garantie locative 

Le bailleur n'est pas légalement obligé d'exiger une garantie locative, mais la plupart le font. En Flandre, le montant demandé ne peut pas dépasser trois mois de loyer. À Bruxelles et en Wallonie, la garantie locative maximale est de deux mois.

Vous êtes par contre en droit de choisir la façon dont cette garantie locative sera constituée. La formule la plus courante est le compte bloqué à votre nom.

5. Gardez à l'esprit que votre location durera en principe 9 ans

  • La durée normale d'un contrat de location est de neuf ans. Le bailleur ne peut résilier la location prématurément que dans des cas très particuliers. De votre côté, par contre, vous pouvez à tout moment mettre fin au contrat de location moyennant un préavis de trois mois. Il arrive toutefois que le bailleur puisse exiger des dommages et intérêts de votre part. 
  • Cela dit, il est possible de conclure un contrat de courte durée se limitant à un, deux ou maximum trois ans. Les règles varient de région à région. En tant que locataire, vous pouvez annuler un tel contrat de manière anticipée, mais le bailleur a alors le droit de vous réclamer une indemnité.

6. Sachez que plusieurs éléments sont obligatoires dans le contrat de location 

Dans toutes les régions, il est obligatoire d’enregistrer le contrat de location.Ce document doit également inclure un certain nombre d’informations concernant l’identité des parties, le bien locatif et le contrat. Les règles ne sont pas identiques dans les trois régions, mais elles exigent toutes, entre autres, le nom, la date et le lieu de naissance, l'adresse, la durée exacte du bail, la répartition des coûts.

Il est important de comprendre que la plupart des règles de location sont obligatoires. En d’autres termes, il ne peut y déroger, même si le bail ne le mentionne pas ou inclut des règles contraires à la loi (par exemple en ce qui concerne la durée du bail). 

7. Comparez le contrat de location avec notre contrat type

Le bailleur est dans l'obligation d'établir de contrat de location par écrit et de vous en remettre un exemplaire original. Ne précipitez pas la signature de ce document. Prenez plutôt le temps de le comparer avec notre convention type (pour neuf ans ou de courte durée), vous y trouverez les droits et devoirs du locataire et du bailleur équitablement répartis. Nous pouvons vous proposer un contrat type différent pour chaque région.

8. L'état des lieux ne doit pas obligatoirement être établi par un expert

Un immeuble offert à la location doit obligatoirement faire l'objet d'un état des lieux lors de l'entrée. Cela permet au bailleur de comparer l'état du bien à la fin de la location avec cette description et de constater si vous avez occasionné des dégâts locatifs. Si l'état des lieux est effectué par un expert, vous devrez supporter la moitié des frais qui en résultent. Mais rien ne vous empêche d'établir ce document vous-même avec le bailleur. Nous tenons d'ailleurs pour ce faire un document type à votre disposition.

9. Vérifiez si le contrat de location a bien été enregistré

Le bailleur a l'obligation de faire enregistrer le contrat de location, ainsi que les pièces jointes obligatoires et l'état des lieux, auprès du registre officiel du bureau d'enregistrement local. Si ce n'est pas le cas endéans le délai légal de deux mois, il encourt une amende. Cela le mettrait par ailleurs dans ce cas dans une position délicate si vous souhaitez mettre fin à la location : tant que le contrat n'a pas été enregistré, vous n'êtes pas tenu de respecter un préavis ni de payer des indemnités de préavis.

En Flandre, la seule exigence est d'informer le bailleur de votre départ. Par contre, à Bruxelles et en Wallonie, vous ne pouvez partir que si vous avez d'abord demandé au propriétaire d'enregistrer le contrat et qu'il n’a donné aucune suite à votre demande un mois plus tard.

Si vous le souhaitez, rien ne vous empêche de faire enregistrer le contrat vous-même. Cet enregistrement a d'ailleurs l'avantage de mieux vous protéger en cas de vente de l'habitation louée.

10. Considérez l'assurance habitation comme un must

La plupart du temps, le bailleur exige dans le contrat de location que vous souscriviez une assurance habitation. En Flandre et en Wallonie, c’est de toute façon obligatoire.

Même sans obligation, une telle police est fortement recommandée au locataire. En effet, en cas de dégâts dus à un incendie, si vous n'êtes pas en mesure de prouver que celui-ci ne vous est pas imputable, vous en serez en principe tenu pour responsable.