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État des lieux: obligatoire pour la location?

10 janvier 2019
état de lieux obligatoire

10 janvier 2019

Vous êtes propriétaire d’un bien mis en location? Vous venez de dénicher votre futur nid douillet et allez devenir locataire? Dans les deux cas, la réalisation de l’état des lieux vous concerne. Trouvez ici tous nos conseils pour éviter les mauvaises surprises!

Partout en Belgique, l’état des lieux est obligatoire. Cependant, nombreux sont ceux qui bâclent cette étape, alors qu’elle est aussi indispensable que le contrat de bail. Dans cet article, trouvez nos conseils pour établir un état des lieux parfait, que ce soit pour la location d’une maison, d’un appartement, d’un kot, mais aussi pour une location meublée ou non meublée, normale ou saisonnière. Vous trouverez également pour vous aider des modèles de formulaire type à télécharger!

État des lieux: modèles gratuits

Il n’est pas simple d’établir un état des lieux soi-même. En effet, au même titre que pour la rédaction d’un contrat de bail, il est primordial de respecter certaines règles, sans omettre de points importants. Heureusement, on peut trouver des modèles type de formulaire d’état des lieux en ligne. Certains modèles sont payants, mais il est aussi possible de trouver des exemples vierges gratuits en format Word ou en PDF. Attention toutefois à ces modèles types, tous ne vous fourniront pas une bonne base de travail. Pour être certain d’utiliser un document de qualité, Test Achats met à disposition de ses membres des modèles type gratuits pour l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Pour télécharger gratuitement nos formulaires d’état des lieux, rendez-vous aux pages suivantes:

Qu'est-ce qu'un état des lieux?

L’état des lieux est un document établi entre le propriétaire et le locataire qui, comme son nom l’indique, constate l’état précis et détaillé d’un logement donné en location lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Il est applicable à toutes les formes de location, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un studio, d’un logement meublé ou non meublé. L’état des lieux est obligatoire aux quatre coins de notre pays. En effet, que ce soit en région wallonne, en région flamande et dans la région bruxelloise, personne n’y échappe!

Ce document est d’une importance primordiale car il permet de vérifier que le locataire a bien respecté ses obligations, qu’il a entretenu le logement en "bon père de famille" et qu’il part du logement en le laissant dans un état correct. C’est en comparant en fin de bail les états des lieux d’entrée et de sortie que l’on pourra constater l’état du bien tel que laissé par le locataire au propriétaire. Si le locataire n’a pas rempli ses obligations, le propriétaire pourra décider, sous certaines conditions, de garder une partie ou l’entièreté de la garantie locative versée par le locataire en début de bail.

Vis-à-vis de la loi: l'état des lieux est-il obligatoire? Quelles règles doit-on respecter pour qu’il soit valable juridiquement?  

L’état des lieux fait partie des documents obligatoires lorsqu’il s’agit d’une habitation. Indépendamment de l'obligation légale, cet acte est surtout important pour le propriétaire qui, sans cela, risque d’être le dindon de la farce au terme de la location. Sans état des lieux, le locataire sera en effet supposé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve au terme du contrat de bail. Autrement dit, le propriétaire ne pourra pas tenir le locataire pour responsable des éventuels dommages causés à l’habitation louée. À moins de prouver que ceux-ci sont bel et bien l’œuvre du locataire ; ce qui dans la plupart des cas sera loin d’être évident.

Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit respecter certaines règles:

  • Il doit être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de leur représentant, par exemple un expert géomètre ou un agent immobilier).
  • Il doit être établi lorsque le logement est inoccupé ou lors du premier mois d’occupation.
  • L’état des lieux doit être daté et signé par les deux parties (bailleur et locataire)
  • L’état des lieux doit être détaillé et précis.

Comment rédiger un état des lieux?

Pour réaliser un état des lieux, procédez de façon systématique. Commencez par exemple par le grenier ou le dernier étage et terminez par le rez-de-chaussée ou la cave. Commencez au même endroit dans chaque pièce pour ne rien oublier. Décrivez-la en commençant par le plafond, ensuite les murs, les portes et les fenêtres, puis le revêtement de sol. Faites une description de l’état dans lequel se trouve la pièce. Indiquez ce qui manque, ce qui est endommagé, mal entretenu, défectueux, usé ou sale. 

Répertoriez aussi tous les éléments faisant partie de l’équipement des pièces, comme dans la cuisine et la salle de bain. Un schéma de l'habitation peut être utile, surtout pour une grande maison. Numérotez alors chaque pièce sur ce schéma et renvoyez à ces numéros dans l’état des lieux. Pensez aussi aux installations générales: chauffage, électricité, eau et gaz. N'oubliez pas de mentionner tout problème à ce niveau.

Si le gaz, l’électricité et/ou l’eau ne sont pas raccordés au moment de l’état des lieux, précisez clairement que le fonctionnement de certains appareils et robinets n’a, de ce fait, pas pu être vérifié. Que vous soyez propriétaire ou locataire, ne signez jamais si vous n’êtes pas totalement d’accord avec ce qui est décrit! Le locataire a tout intérêt à veiller à ce que tous les dommages existants soient mentionnés dans le document.

Qui fait l'état des lieux?

La plupart du temps, l’état des lieux est établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. Cette solution est intéressante, car elle ne coûte rien. Toutefois, certaines personnes préfèrent faire appel à un géomètre-expert immobilier qui établira un constat neutre pour éviter tout litige.

Qui doit faire enregistrer l’état des lieux?

L’état des lieux doit être enregistré au même titre que le contrat de bail. C’est au propriétaire de le faire dans les deux mois après la signature du contrat de bail. Il peut se rendre avec les exemplaires signés au bureau d’enregistrement compétent pour l’adresse de l’habitation ou il peut procéder à l'enregistrement gratuit en ligne.

Combien coûte un état des lieux? Plus d’infos sur les prix!

Lorsqu’un état des lieux est établi à l’amiable, c’est-à-dire, entre les deux parties (bailleur et locataire), l’état des lieux ne coûte rien. C’est une solution alléchante au vu de tous les coûts relatifs à une location, mais attention: un état des lieux effectué à l’amiable peut être source de problèmes. En effet, le bailleur connaît mieux le logement que le nouveau locataire et pourrait par exemple “omettre” de mentionner certaines dégradations.

En revanche, si le propriétaire n’a pas établi l’état des lieux de manière assez précise et détaillée, c’est à lui que cela pourrait porter préjudice en cas de litige. Soyez donc attentif. Vous pourriez envisager de partager les honoraires d’un expert pour éviter tout malentendu à la fin du bail. Le coût d’un état des lieux d’entrée ou de sortie est toutefois considérable (facilement plusieurs centaines d’euros) le prix variant en fonction de la grandeur du logement. Au propriétaire et à son locataire de déterminer la solution qui leur convient le mieux.

Qui paie l'état des lieux?

Lorsque l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable, mais par un expert immobilier, les coûts sont divisés entre les deux parties (bailleur et locataire). Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, chacun d’eux peut faire appel à un expert et chacun paie les honoraires de son expert immobilier.

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