Dossier

Location: état des lieux obligatoire

05 juin 2015
état de lieux obligatoire

05 juin 2015

Depuis 2008, il est obligatoire de procéder à un état des lieux lorsque le bien loué sert de résidence principale au locataire. Indépendamment de l'obligation légale, cet acte est surtout important pour le propriétaire qui, sans cela, risque d’être le dindon de la farce au terme de la location.

Sans état des lieux, le locataire sera en effet supposé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve au terme du contrat de bail. Autrement dit, le propriétaire ne pourra pas tenir le locataire responsable des éventuels dommages causés à l’habitation louée. À moins de prouver que ceux-ci sont bel et bien l’œuvre du locataire, ce qui, dans la plupart des cas, sera loin d’être évident.  

Etat des lieux d'entrée

La loi prévoit qu'il doit être fait au plus tard à la fin du premier mois d'occupation par le locataire. Mais mieux vaut le faire si possible avant son emménagement; cela permet de mieux voir les dommages, sans compter que des dégâts pourraient être occasionnés pendant le déménagement.
Le locataire et le propriétaire peuvent dresser eux-mêmes l’état des lieux. Ils peuvent aussi faire appel à un expert (architecte, agence immobilière spécialisée...). Le coût (comptez plusieurs centaines d'euros) sera alors supporté pour moitié par chacune des parties. 

L'état des lieux doit:
  • être établi “de manière contradictoire”, c’est-à-dire que les deux parties (ou leurs représentants) doivent être présentes; 
  • être daté et signé en personne par le locataire et le propriétaire; 
  • être détaillé. 
Une clause dans le contrat de bail stipulant que les deux parties reconnaissent que l’habitation mise en location est en bon état ne vaut pas comme état des lieux. Un état des lieux complet doit comprendre à la fois un inventaire de toutes les pièces de l’habitation et de tout ce qui s’y trouve (nombre de pièces, matériaux, appareils, meubles, nombre de clés, type de revêtement de sol, etc.) et une partie descriptive établissant de façon détaillée l’état des pièces et de l’habitation. Prenez donc suffisamment de temps pour bien examiner chaque pièce et la parcourir de façon systématique. 

Pièce par pièce

Procédez de façon systématique. Commencez par ex. par le grenier ou le dernier étage et terminez par le rez-de-chaussée ou la cave. Commencez au même endroit dans chaque pièce pour ne rien oublier. Décrivez-la en commençant par le plafond, ensuite les murs, les portes et les fenêtres, et terminez par le revêtement de sol. Faites une description de l’état dans lequel se trouve la pièce. Indiquez ce qui manque, ce qui est endommagé, mal entretenu, défectueux, usé ou sale. Répertoriez aussi tous les éléments faisant partie de l’équipement des pièces, comme dans la cuisine et la salle de bains.
Un schéma de l'habitation peut être utile, surtout pour une grande maison. Numérotez alors chaque pièce sur ce schéma et renvoyez à ces numéros dans l’état des lieux.
Pensez aussi aux installations générales: chauffage, électricité, eau et gaz. N'oubliez pas de mentionner tout problème à ce niveau. Si le gaz, l’électricité et/ou l’eau ne sont pas raccordés au moment de l’état des lieux, précisez clairement que le fonctionnement de certains appareils et robinets n’a, de ce fait, pas pu être vérifié.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, ne signez jamais si vous n’êtes pas totalement d’accord avec ce qui est décrit!
Le locataire a tout intérêt à veiller à ce tous les dommages existants soient mentionnés dans le document.   

Enregistrement

L’état des lieux doit être enregistré au même titre que le contrat de bail. C’est au propriétaire de le faire, dans les 2 mois après la signature du contrat de bail. Il peut se rendre avec les exemplaires signés au bureau d’enregistrement compétent pour l’adresse de l’habitation, ou il peut procéder à l'enregistrement en ligne .
L'enregistrement est gratuit.
Si le propriétaire néglige de faire enregistrer le bail, rien n'empêche le locataire de le faire lui-même. Mais ce n'est pas vraiment dans son intérêt, du moins si le bien lui sert de résidence principale et s’il s’agit d’un bail classique de neuf ans. Car, si le bail n'a pas été enregistré, le locataire pourra alors le résilier du jour au lendemain, sans délai ni indemnité de préavis!
D'autre part, le propriétaire qui ne fait pas enregistrer le contrat de bail peut se voir infliger une amende.

 
Etat des lieux de sortie

Au terme de la location, un nouvel état des lieux contradictoire doit être établi.
L’objectif est de comparer le premier document au deuxième, de manière à vérifier si le locataire a causé des dommages. Le cas échéant, il devra en principe indemniser le propriétaire. Attention, cela vaut uniquement pour les vrais dommages locatifs, pas pour ce qui résulte d’une usure normale ou de la vétusté (par exemple, il est normal que le propriétaire doive repeindre les murs après neuf ans). 

Si le locataire et le propriétaire n’arrivent pas à se mettre d’accord quant aux dommages et à l’indemnité à payer, le litige pourra être porté devant le juge de paix.
Il arrive parfois que le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ou d’être présent lors du constat. Les locataires ayant causé de nombreux dégâts recourent parfois à cette stratégie dans l’espoir d’échapper au paiement de ces dommages. Si vous craignez que votre locataire ne vous fasse le coup, convoquez-le par recommandé à l'état des lieux. Et faites appel à un huissier de justice qui constatera les dégâts: compte tenu de son indépendance, ses constatations auront plus de valeur que celles d’un simple expert que vous auriez vous-même choisi.

Vous ne pourrez cependant pas retenir une partie de la garantie locative de votre propre initiative. Pour cela, vous aurez besoin de l’accord d’un juge de paix. Et, dans ce cas, un constat d’huissier vous permettra de disposer d’un atout de poids.
Si la garantie locative – en principe, maximum 2 mois de loyer – s’avère insuffisante pour couvrir les dommages, demandez au juge de paix de se prononcer également sur cette question.