Analyse
Le marché immobilier des bureaux revit à Bruxelles il y a 4 mois - mardi 25 juillet 2017
Après une longue période sombre, le ciel s’éclaircit enfin.
Le marché immobilier des bureaux revit à Bruxelles

Le marché immobilier des bureaux revit à Bruxelles

Le vide locatif s’estompe, au point d’avoir reculé récemment jusqu’à 9%, son niveau le plus bas depuis 2002. Le niveau des loyers est en hausse après plusieurs années de stabilisation.
Le marché des bureaux étant très sensible à la conjoncture, il reste un segment assez risqué du secteur immobilier. Mais pour prendre un pari sur le renouveau de ce marché à Bruxelles, Befimmo est une option intéressante, au risque modéré.

Diversité géographique

Globalement les loyers des bureaux bruxellois ont augmenté ces derniers mois. On constate cependant de grosses différences en fonction de la situation des immeubles. Car l’immobilier bruxellois se répartit en réalité sur trois zones.
– Le Central Business District (CBD), c’est à dire le grand centre-ville. En moyenne, les loyers y ont grimpé de 7% sur le 2e trimestre, avec une hausse de 4% dans le Pentagone, de 9% dans le quartier Léopold, de 10% dans le quartier Nord et de 4% dans le quartier Louise. Il s’agit de la zone est la plus prisée par le marché des bureaux, pour diverses raisons. On y trouve des locataires de qualité (l’Union européenne, les autorités flamandes, les autorités fédérales…), c’est dans cette zone que les loyers sont les plus élevés et que le vide locatif est le moins important.
– Les zones décentralisées (plus éloignées du centre, entre la petite ceinture et le ring). Sur le 2e trimestre, les loyers y sont restés stables, ce qui est rassurant, après des années de baisse. Les bureaux y sont principalement occupés par de petites et moyennes entreprises.
– La périphérie. Sur le 2e trimestre, les loyers y sont restés stables. Une belle performance aussi pour cette zone.

Forte demande, mais…

La demande de location d’immeubles de bureaux a beau être forte, le vide locatif ne se résorbe pas pour autant de manière spectaculaire. Car la demande se concentre sur les immeubles de bonne qualité, aussi récents que possible. Et ces immeubles ne sont pas toujours faciles à trouver à Bruxelles, d’autant plus au fur et à mesure qu’on s’éloigne du centre.

L’offre ne suit pas

Les projets immobiliers (construction ou rénovation) sont finalement assez rares. Le potentiel de rénovation d’immeubles plus anciens est plutôt limité parce que, notamment, des réglementations urbanistiques empêchent d’augmenter la surface existante en agrandissant en hauteur. En outre, les réglementations environnementales toujours plus sévères font grimper le coût des rénovations, de sorte que les gestionnaires hésitent davantage à entreprendre des travaux. Enfin un grand nombre de projets de transformation d’immeubles de bureaux consistent à les réhabiliter en écoles, en logements etc.

En conséquence, la conjugaison de la force de la demande et de la faiblesse de l’offre va perdurer, et continuer de pousser les loyers à la hausse.

Befimmo en “pole position”

Parmi les nombreuses sociétés immobilières réglementées (SIR), Befimmo est la seule à se consacrer exclusivement à l’immobilier de bureaux. Et environ 60% de son portefeuille sont consacrés à l’immobilier de bureaux bruxellois. La SIR est dès lors très bien placée pour profiter de la tendance positive actuelle. Autres atouts de Befimmo pour l’investisseur : le titre offre un rendement sur dividende attendu de 4,6% net et affiche une décote de 7,6% (alors que le cours de la plupart des SIR affiche une prime). Befimmo vient en outre de publier un assez bon résultat semestriel et confirme que son dividende devrait rester stable (à 2,415 EUR net).

Integrale Perspective : pas conseillé !

L’assureur Integrale propose depuis peu un contrat d’assurance-vie de la branche 23, nommé Integrale Perspective et permettant d’investir indirectement dans un portefeuille immobilier sous-jacent. Ce portefeuille contient des SIR cotées, mais aussi des actions de sociétés immobilières non cotées (actives dans les immeubles de bureaux).

A première vue, la composition de ce portefeuille immobilier n’est pas mauvaise. Les immeubles de bureaux sur lesquels il porte devraient vraisemblablement offrir un rendement conforme au marché. Quant aux SIR choisies par le portefeuille, on y trouve bien Befimmo, mais aussi WDP et Montea (que nous conseillons de vendre !).

D’autres aspects ne nous satisfont pas. Comme tous les produits de la branche 23, le portefeuille souffre d’un manque de transparence. Chaque versement dans le produit est grevé de 2% de frais et taxes. En cas de retrait pendant les quatre premières années de vie du contrat, les frais de sortie (certes dégressifs) peuvent grimper jusqu’à 4%. Enfin, il n’y pas de dividende annuel. Nous vous déconseillons dès lors ce produit d’Integrale.

 

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