Analyse
Où en est le marché des SIR en 2017? il y a 5 mois - mercredi 20 septembre 2017
Les SIR à vocation commerciale ont été malmenées. Les autres ont connu des sorts divers. Les tendances du moment et nos conseils.
Où en est le marché des SIR en 2017?

Où en est le marché des SIR en 2017?

La SIR permet, moyennant une mise réduite, d’acheter en une fois une part d’un portefeuille de plusieurs immeubles. L’instrument offre un dividende généreux et assez stable, donc un bon rendement annuel. Attention toutefois : les SIR sont cotées en Bourse. Leur cours est donc soumis aux aléas du marché.
On peut ranger les 17 SIR cotées en Bourse en quatre catégories : investissements en biens résidentiels, en surfaces commerciales, en bâtiments semi-industriels ou en bureaux.
Pour voir en un coup d’oeil quels sont nos favoris et nos conseils, utilisez notre sélecteur de SIR.

Résidentiel

Le résidentiel, ce sont les appartements, mais aussi les logements pour étudiants, les maisons de repos, etc, soit l’ensemble de ce qui est considéré comme du logement, individuel ou collectif, les sous-secteurs les plus importants étant ceux des maisons de repos et du logement pour étudiants. Aedifica, dont le portefeuille est quasi totalement constitué de maisons de repos, a plus que satisfait ses actionnaires cette année : son rendement (évolution du cours, dividende compris), s’élève à 18,7% depuis le 1er janvier. Les gestionnaires de cette SIR débordent d’activité : ils ont acheté récemment plusieurs maisons de repos en Belgique, aux Pays-Bas et en Allemagne. Ils ont surtout très bien compris que ce secteur offrait bien plus d’opportunités aux Pays-Bas et en Allemagne que dans notre pays. En fait, sur ce plan, la Belgique est dans une phase de consolidation. Les grands acteurs que sont les compagnies d’assurance et les promoteurs immobiliers ont ratissé le marché et fait monter les prix. Chez nos voisins par contre, cette phase n’en est qu’à ses débuts, si bien que les prix sont encore raisonnables et les rendements plus élevés.
Care Property Invest (-0,9%), dont le portefeuille ne compte jusqu’ici que des logements avec services (‘serviceflats’) et des maisons de repos (quasi exclusivement situées en Flandre), a raté le coche mais envisage d’investir l’an prochain aux Pays-Bas.
Xior Student Housing (+10,9%), qui se concentre sur les logements pour étudiants, est aussi fort active chez nos voisins du nord où le marché des ‘kots’ offre des rendements plus élevés. Les logements pour étudiants sont aussi un segment plus sûr : comme ce sont les parents qui déboursent, les défauts de paiement sont fort limités.

Bien que les marchés néerlandais et allemands des maisons de repos offrent de nombreuses opportunités, vendez Aedifica, trop chère et trop demandée. Par contre, Cofinimmo, dont le portefeuille compte près de 50% de maisons de repos, est correctement évaluée. Conservez. Care Property invest peut être conservée aussi. Xior Student Housing, dont le portefeuille compte un peu plus d’un tiers de logements pour étudiants aux Pays-Bas, est un rien trop chère. Conservez.

Surfaces commerciales

Ce segment comprend les shopping centers, les emplacements dans les rues commerçantes, les magasins le long des routes, souvent en périphérie des villes, et les ‘retail parks’. On ne peut pas dire que la Bourse leur ait fait des cadeaux : les SIR Retail Estates, Ascencio, Vastned Retail Belgium, Leasinvest Real Estate, Qrf, Warehouses Estates Belgium et Wereldhave Belgium ont fait plus que décevoir leurs souscripteurs. En cause, l’e-commerce, qui a de plus en plus de succès et explique la baisse de fréquentation des magasins traditionnels. Les faillites se sont multipliées ces dernières années dans la vente au détail. Sur le marché locatif, dans les petites villes et en périphérie, les taux d’occupation baissent, ce qui pèse sur les loyers. En fait, les chaînes de distribution et les commerçants donnent la préférence aux shopping centers, aux ‘retail parks’ facilement accessibles et aux emplacements stratégiques en ville parce que c’est là que se concentre l’essentiel de la clientèle.

L’e-commerce fait des ravages dans la distribution classique, mais il y a aussi des gagnants et, quoi qu’on dise, des opportunités à saisir. Ascencio, Vastned Retail Belgium et Qrf cotent à des niveaux intéressants et vont tirer parti de la nouvelle dynamique que leurs gestionnaires leur ont insufflée. Les deux dernières ont investi dans des biens de première catégorie au centre des grandes villes et, parallèlement, liquidé certains biens moins intéressants. Ascencio de son côté se concentre sur les ’retail parks’ et les centres commerciaux. Nous trouvons que les autres SIR actives dans ce segment (Retail Estates, Leasinvest Real Estate, Warehouses Estates Belgium et Wereldhave Belgium) ne sont pas suffisamment intéressantes.

Bâtiments semi-industriels

Les biens concernés sont essentiellement les entrepôts et les terrains à vocation industrielle. WDP +15,8%) et Montea (+5,8%) sont de purs acteurs à vocation logistique. Leurs prestations boursières depuis le début de l’année sont excellentes grâce à leurs investissements aux Pays-Bas. Par contre Intervest Offices & Warehouses (-3,0%), dont le portefeuille ne compte qu’un peu plus de 50% de biens à vocation logistique (à terme, leur poids devrait passer à 60%), a fortement déçu. La quasi-totalité des entrepôts de son portefeuille est située en Belgique (c’est un désavantage, voir plus loin) et la partie ‘bureaux’ de ce même portefeuille n’a pas donné de bons résultats, ce qui a pesé sur l’ensemble. Un premier entrepôt a été acquis aux Pays-Bas en mai dernier. C’est le début d’une approche plus internationale, l’Allemagne devant suivre.

Le diagnostic est le même que dans le résidentiel : tout comme les maisons de repos, les entrepôts situés aux Pays-Bas sont plus intéressants. Il y a à cela deux raisons. Primo, la consolidation du marché n’en est qu’à ses débuts aux Pays-Bas, les prix sont moins élevés qu’en Belgique et donc les rendements plus généreux. Secundo, nos voisins du nord ont mieux géré la montée en puissance de l’e-commerce. Ils disposent de géants dans ce secteur comme Coolblue ou Bol.com, ce qui augmente la demande en stockage et donc en entrepôts. Du fait de leurs bonnes perspectives, l’évaluation boursière de WDP et de Montea a atteint des niveaux fort élevés. Ces deux SIR sont devenues trop chères. Vendez.

Surfaces de bureaux

Befimmo est le seul ‘pure player’ dans ce segment où l’on trouve aussi Cofinimmo, Leasinvest et Intervest Offices & Warehouses, les seules SIR dont les surfaces de bureaux pèsent plus d’un tiers de leur avoir. Pour être louées, les surfaces de bureaux doivent être récentes et bien situées. Le portefeuille de Befimmo est constitué aux deux tiers de surfaces de bureaux situées à Bruxelles, de surcroît dans les principaux quartiers d’affaires de la capitale. Leur taux d’occupation est de 94%, ce qui permet de voir venir. Ce n’est pas le cas chez Intervest Offices & Warehouses dont le portefeuille de bureaux est moins récent et moins bien situé (périphérie de Bruxelles, Malines…), ce qui explique que son taux d’occupation ne soit que de 75%.

Investir en surfaces de bureaux de qualité et bien situées est un must. La demande en biens de ce type, surtout à Bruxelles, est vigoureuse et l’offre insuffisante. Befimmo et Cofinimmo en profitent parce qu’elles disposent de biens de ce type, mais Leasinvest et Intervest Offices & Warehouses sont moins bien loties sur ce plan et peuvent donc moins bien résister à la concurrence. Les gestionnaires de la seconde citée l’ont compris, ils ont décidé de vendre une partie des biens qu’ils ont en portefeuille. Le marché des bureaux se redresse mais toutes les SIR n’en profiteront pas dans la même mesure. Vous pouvez acheter Befimmo, qui présente les meilleurs atouts : ‘pure player’ en surfaces de bureaux, portefeuille de qualité situé à 60% à Bruxelles, baux très longs et occupants stables comme l’Etat belge et les institutions européennes.

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