Immo Mechelen City Center

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750,60 EUR 20/11/2018 11:30 Bruxelles
0,00 EUR (0,00 %) Variation depuis la dernière clôture
710,0000 849,9300  52 semaines min max
-10,32 % Rendement sur 1 an
6,79 % Rendement net sur dividende attendu
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D'où vient notre conseil

Articles

  • Analyse
    Un nouveau bail pour Immo Mechelen City Center il y a 7 jours - mardi 13 novembre 2018
    Le certificat a conclu un bail avec la société Soluz.io.
     
     
     
     

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  • Analyse
    Immo Mechelen City Center a publié un résultat supérieur aux attentes il y a 4 mois - mardi 17 juillet 2018
    À près de 7% net, son coupon offre un joli rendement.

    Nous préférons toutefois rester à l’écart de ce certificat qui n’existe que depuis fin 2015 (et est le dernier arrivé sur la Bourse de Bruxelles).

    Coupon plus élevé

    Le 13 juin dernier, les détenteurs du certificat Immo Mechelen, qui porte sur un immeuble de bureaux dans le centre de Malines, ont reçu le coupon n°2. Les loyers sur l’exercice 2017-18 (clôturé le 31/03) ayant été supérieurs aux estimations contenues dans le prospectus, le coupon de 49,7613 EUR net a dépassé légèrement les 48 EUR estimés. Notez que le coupon est aussi sensiblement moins élevé que la dernière fois, ce qui s’explique uniquement par le fait que l’exercice ne comptait que 12 mois contre 17 exceptionnellement pour le premier exercice. Pour juin 2019, nous misons sur un coupon d’environ 50,50 EUR net.

    Petites remarques

    Le rendement attendu du coupon fluctue autour de 7% net et les principaux contrats de bail ont été conclus à long terme avec des locataires de qualité. Néanmoins, le certificat repose aussi sur une structure fiscale complexe qui conduira à terme à une baisse de sa valorisation. Le nombre limité de certificats (28 500 certificats) rend aussi la liquidité très faible, d’où un risque élevé de ne pas pouvoir acheter ou vendre à un prix correct.

    En conclusion, mieux vaut vendre vos certificats en n’oubliant surtout pas de travailler avec un ordre limite.

    Cours au moment de l’analyse : 734 EUR

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  • Analyse
    Mechelen City Center a publié ses premiers résultats après son entrée en Bourse il y a un an - mercredi 5 juillet 2017
    Ils sont légèrement meilleurs que prévu.

    Le certificat immobilier Immo Mechelen City Center, qui a fait son entrée en Bourse de Bruxelles fin 2015, surprend agréablement.
    Nous maintenons néanmoins notre conseil : VENDEZ.
    Pour investir dans les immeubles de bureaux, préférez Befimmo.

    Contrats de location de longue durée

    Mechelen City Center est un immeuble de bureaux avec parking datant de 2003, situé dans le centre-ville de Malines. Il offre 13 000 m² d’espaces de bureaux. 95% de la surface sont mis en location, la majeure partie par le biais de contrats de longue durée. 84% sont loués aux autorités fédérales jusqu’en 2031 et 6% aux autorités flamandes (jusqu’en 2023). Un contrat de location est également signé avec KBC Corporate Banking (2,7% de la surface locative totale), avec échéance en 2019.

    Mieux que le prospectus

    Le coupon n°1, qui portait exceptionnellement sur une période de 17 mois, a été payé le 14 juin. Il s’élevait à 69,8968 EUR net, soit un montant supérieur de 1,8% à celui estimé dans le prospectus. En cause, notamment, des revenus locatifs en hausse, qui ont largement compensé l’augmentation des frais. Pour juin 2018, nous misons sur un coupon net, portant sur une période de douze mois, de 48 EUR environ.

    Préférez Befimmo

    Malgré le joli rendement de coupon autour de 5% et le fait que l’immeuble est loué en grande partie à des locataires de qualité, la structure fiscale complexe du certificat est, à long terme, défavorable au détenteur du certificat. En outre, la négociabilité du certificat laisse à désirer, ce qui augmente le risque que vous ne puissiez pas négocier le titre à un prix correct. Si vous souhaitez malgré tout investir dans des complexes de bureaux, mieux vaut acheter la société immobilière réglementée (SIR) Befimmo (52,06 EUR).
    Ces actions Befimmo sont très liquides, offrent un rendement de dividende pratiquement aussi élevé (4,6%) et en les achetant, vous obtenez d’un coup un portefeuille d’immeubles de bureaux bien plus diversifié que ce qu’offre un certificat immobilier ayant trait à un seul bâtiment.

    Cours au moment de l’analyse : 880 EUR

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  • Analyse
    Un nouveau certificat immobilier en Bourse : Mechelen City Center il y a 3 ans - mardi 17 novembre 2015

    Le nouveau certificat immobilier se compose d’un immeuble de bureaux loué à 97 % et offrira un rendement net de 4,8 % les premières années.

    La souscription au nouveau certificat sera possible jusqu’au 30 novembre à partir de 1 000 EUR (par pièce, frais compris) auprès de KBC, CBC et Bolero. La période de souscription pourra toutefois être clôturée anticipativement à partir du 19 novembre à 12h. Le certificat sera ensuite coté officiellement en Bourse de Bruxelles à partir du 4 décembre.

     

    Presque totalement loué

    Mechelen City Center est un immeuble de bureaux de 2003, d’une superficie de près de 13 000 m² sur 7 étages avec parking souterrain, à proximité du centre historique de Malines. Le bâtiment est loué à plus de 97 % : environ 85 % au gouvernement fédéral jusqu’au 31 juillet 2031 au moins, environ 8 % au gouvernement flamand (une partie jusqu’au 31 mai et une autre jusqu’au 31 décembre 2023) et le reste au business center de KBC Corporate Banking jusqu’au 31 juillet 2016 au moins. Les loyers sont automatiquement indexés.

     

    Coupon et plus-value attendus

    Excepté en 2016, un coupon sera distribué chaque année au mois de juin. Selon les gestionnaires, le premier coupon en juin 2017 devrait s’élever à 68,18 EUR net (exercice de 17 mois clôturé le 31/03/2017), les deux suivants devant s’élever respectivement à 47,73 et 48,17 EUR net, soit un rendement annuel net d’environ 4,8 %. Il s’agira uniquement dans ce cas de remboursements de capital non soumis au précompte mobilier. Le coupon estimé devrait augmenter légèrement les premières années avec l’indexation des loyers.

     

    Après 5 ans, le coupon brut devrait dépasser le montant du remboursement de capital selon les gestionnaires. Normalement, le coupon payable en juin 2021 ainsi que les coupons suivants seront alors soumis, pour la partie excédant le remboursement de capital, au précompte mobilier d’application (en principe 27 % à partir de 2016) et le coupon devrait donc être moins élevé.

     

    Le bâtiment sera vraisemblablement revendu entre la 15e et la 25e année après l’émission du certificat, avec distribution du produit de la vente (moins les frais et la rémunération des gestionnaires) aux détenteurs du certificat. Vu l’âge du bâtiment (plus de 27 ans à ce moment-là), le prix de vente ne sera pas forcément plus élevé que le prix d’achat (travaux de rafraîchissement et rénovations nécessaires ?). En résumé, rien ne dit que vous récupérerez totalement votre mise de départ.

     

    Points d’attention et risques

    Investir dans Mechelen City Center n’est pas sans risques dans la mesure où le sort de votre placement dépendra d’un seul bâtiment. Bien sûr, le fait que le bâtiment soit loué à près de 100 % à travers des baux de longue durée conclus avec des locataires de qualité plaide en faveur du certificat.

     

    Mais d’un autre côté, plusieurs points négatifs doivent également être pris en considération. La surface occupée par le gouvernement fédéral devra ainsi faire l’objet de travaux de rafraîchissement en 2022. Ensuite, les loyers pourront également être revus à la baisse et les contrats de bail pourront même être résiliés en cas de non-respect de certaines exigences de qualité en matière de chauffage et de climatisation. Enfin, rien ne garantit que les niveaux actuels des loyers pourront être maintenus au moment de la prolongation des contrats de bail ou de la conclusion de contrats avec de nouveaux locataires. Selon le rapport d’expertise, le loyer actuel du gouvernement fédéral serait ainsi supérieur de quelque 33 % à la valeur actuelle du marché !

     

    Notre avis

    Même si le coupon de 4,8 % net peut sembler intéressant, nous ne sommes pas convaincus par ce nouveau certificat immobilier. Le manque de diversification du risque et une négociabilité plus difficile en raison d’un manque de liquidité en Bourse pèsent selon nous plus lourd que le petit supplément de rendement qu’offre ce certificat par rapport à une société immobilière réglementée (SIR). Si vous voulez investir dans un portefeuille d’immeubles de bureaux de qualité, nous vous conseillons plutôt Befimmo qui, au cours actuel (58 EUR), offre un rendement net de 4,3 % (moyennant un précompte mobilier de 27 %) et peut toujours être revendu en Bourse à des conditions correctes. De manière générale, les SIR sont plus diversifiées et peuvent, contrairement à un certificat immobilier, choisir elles-mêmes le moment le plus favorable pour vendre éventuellement un bâtiment.

     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Bureaux
Maximum sur les 12 derniers mois 849,93 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 710,00 EUR
Code ISIN BE0974287196
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 29.000
Capitalisation boursière (en milliards) 0,02 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 6
Site Internet www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois 5,13 %
Rendement sur 6 mois -6,13 %
Rendement sur 1 an -10,32 %
Rendement sur 5 ans -

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 49,76 EUR
Prochain dividende net 51,00 EUR
Taux d'occupation 97,30 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 6,79 %
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