Lux - Airport

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D'où vient notre conseil

Articles

  • Analyse
    Que faire du certificat immobilier Lux-Airport ? il y a 7 mois - mardi 15 mai 2018
    Comment appréhender le fait qu’il soit en grande partie aux mains de la SIR Leasinvest Real Estate ?
     
     
     
     

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  • Analyse
    La situation locative de Lux-Airport s’améliore il y a un an - mercredi 3 mai 2017
    Le résultat du certificat immobilier a progressé en 2016.

    Nous maintenons néanmoins notre conseil.
    VENDEZ.

    Forte hausse des revenus locatifs

    Les revenus locatifs de Lux-Airport, qui détient les immeubles B et E (construits en 1991) du complexe de six bureaux sis à côté de l’aéroport de Luxembourg (European Bank & Business Center) ont augmenté de 16% sur l’exercice 2016. Parallèlement, ses frais ont baissé. Un coupon en forte hausse (n°13) a dès lors été distribué le 31 mars, pour un montant de 14 EUR, tant brut que net, le montant total étant considéré comme un remboursement du capital et dès lors exonéré de précompte mobilier (30%). Pour notre part, nous avions tablé sur 10 EUR net.

    Une situation locative attrayante

    L’année 2016 a été caractérisée par un accroissement de la surface louée. Deux locataires existants (Vallair Solutions et Rigo Trading) ont loué des bureaux et parkings supplémentaires, pour 6% environ de la surface totale. Par contre, Dental Finance et Dental International, qui occupaient un peu moins de 1,5% de la surface totale, ont quitté le complexe. L’un dans l’autre, le degré d’occupation au 1er mars 2017 peut désormais être estimé à 94%. Mais il ne faut pas oublier que le locataire Dagli (1,2% de la surface totale) a donné son renom à dater du 30 septembre 2019 et que Ferrero (25% environ des revenus locatifs) construit son propre immeuble de bureaux pas très loin de là. Sa probabilité de départ fin 2018 est donc grande.

    Prévision de coupon

    A situation locative inchangée, et sauf travaux de rénovation exceptionnels, nous nous attendons à ce que le coupon brut reste inchangé en mars 2018, à 14 EUR.
    Dans l’hypothèse où seule une partie du coupon sera considérée comme un remboursement de capital, exonéré de précompte mobilier (nous l’estimons à 6,15 EUR), le coupon net total approchera les 11,65 EUR.

    Vendez malgré tout !

    Vu que la valeur de liquidation nette est estimée à ±170 EUR et est donc légèrement inférieure au cours actuel, et vu l’impact potentiellement négatif de Ferrero ces prochaines années, nous ne sommes pas fans de ce certificat, malgré son beau rendement actuel (6,8% net). En outre, son degré d’occupation élevé découle de la rareté actuelle des immeubles de bureaux au Luxembourg. Si le marché devait évoluer, ce type d’immeubles serait touché en premier. 

    Cours au moment de l'analyse : 175,00 EUR

     

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  • Analyse
    Lux-Airport : enfin un coupon il y a 2 ans - mercredi 25 mai 2016

    Après une interruption de 5 ans, le certificat foncier a payé le 31 mars un coupon plus élevé que nous prévoyions (coupon n° 12; 6,82 EUR net).

    Le certificat Lux-Airport porte sur deux immeubles de bureaux (B et E) faisant partie du complexe European Bank & Business Center, situé près de l’aéroport de Luxembourg. Quoi qu’il en soit, mieux vaut prendre ses bénéfices sur ce certificat.
    VENDEZ.

     

    Meilleure occupation

    Après une période de vide locatif important, à la fin 2015, le taux d’occupation des immeubles B et E était à nouveau de ±90 %. En février 2016, un nouveau bail 3/6/9 avec Real Business est entré en vigueur (locaux d’archives et restaurant). Ce locataire prend la place de Tipo Group, dont le bail a été cassé en janvier. Enfin, le 31/08, Interinvest quittera le complexe.

     

    Le cours dépasse la valeur nette de liquidation

    L’amélioration du taux d’occupation a fait grimper le revenu locatif 2015 (+46,9 %). De plus, des réductions de valeur ont été (en partie) reprises (sur des immeubles réévalués, sur une créance, suite à un accord avec un ex-locataire…). Cela a permis de payer un coupon plus élevé que ce que nous avions estimé. Si la situation locative ne change pas en 2016, le prochain coupon pourrait atteindre 10 EUR net. En outre, au 31/12, l’expert a conféré aux immeubles une valeur de 3,3 % supérieure à celle d’un an plus tôt. Sur cette base, nous évaluons la valeur nette de liquidation à ±165 EUR. Mais vu que le cours a pris plus de 30 % depuis notre conseil d’achat spéculatif, il dépasse notre estimation de la valeur de liquidation. Et vu que les gestionnaires peuvent vendre entre 2014 et 2024 sans accord des détenteurs de certificats (et bien qu’ils n’aient pas fait publiquement part de leur intention à ce sujet), mieux vaut prendre ses bénéfices !

     

    Cours au moment de l’analyse : 183 EUR

     

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  • Analyse
    Lux-Airport : coupon à l’horizon il y a 3 ans - jeudi 7 mai 2015

    Grâce à plusieurs nouvelles locations, le taux d’occupation de Lux-Airport est en hausse. Ce qui laisse espérer le retour d’un coupon.

    En cas de (quasi) pleine occupation, les coupons pourraient atteindre à terme ±10 EUR. Malgré la forte hausse du cours depuis un an, le certificat reste un peu sous-évalué.
    Si vous n’avez pas peur du risque élevé, ACHETEZ.

     

    Comme annoncé précédemment, le certificat ne paiera pas de coupon relatif à l’exercice 2014. Par contre, des coupons devraient vraisemblablement être payés pour les exercices 2015 et 2016. Même s’il est difficile d’en prévoir le montant, ils devraient, selon les gestionnaires, être plus élevés que le remboursement de capital prévu dans le prospectus (3,85 EUR). Par prudence, nous tablons sur ce montant minimum pour les deux prochains dividendes nets.

     

    Suite aux nombreuses locations en 2014 et 2015, le taux d’occupation a grimpé à plus de 90 % (selon notre estimation), compte non tenu du conflit avec l’ex-locataire Sogecore (le prestataire de services financiers a donné son renon à dater du 15 août 2014, mais Lux-Airport a l’intention d’en contester la validité, en invoquant quelques jours de retard).

     

    Curieusement, l’expert a attribué aux biens une valeur en baisse de 4,1 % sur un an. Les loyers obtenus l’ont vraisemblablement déçu. Sur base de l’expertise, nous estimons la valeur liquidative nette à un bon 160 EUR. Les loyers 2014 ont fortement augmenté (+ 62,7 %) suite aux nombreuses relocations. Toutefois, les comptes ne précisent pas le traitement des gratuités locatives. Ils n’évoquent pas non plus le traitement du loyer payé ou non par Sogecore.

     

    Lux-Airport ne donne aucune estimation du flux des loyers en 2015, mais il devrait de nouveau être en importante progression.

     

    Cours au moment de l’analyse : 137,20 EUR

     

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  • Analyse
    Lux-Airport : coupon en vue il y a 4 ans - mercredi 3 décembre 2014

    Le certificat immobilier émet un emprunt et annonce un paiement de coupon.

    En manque de moyens financiers, Lux-Aiport va contracter auprès de KBC un emprunt de 1,5 million d’euros, pour financer des travaux de rénovation du bâtiment (précédemment annoncés). Il s’agit d’un emprunt à court terme (échéance : 30 octobre 2015).

    En outre, alors que le dernier coupon remonte à mars 2010, comme prévu, aucun coupon ne sera distribué en mars 2015. Mais les gestionnaires prévoient d’en payer un en 2016 et 2017. Ces coupons seront en réalité un remboursement de capital, de sorte qu’ils ne seront pas soumis au précompte mobilier de 25 %. Quoi qu’il arrive, ils s’élèveront à plus de 3,85 EUR (brut = net).

     

    Cours au moment de l'analyse : 125,00 EUR

     

     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Bureaux
Maximum sur les 12 derniers mois 238,00 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 183,01 EUR
Code ISIN LU0092846210
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 150.000
Capitalisation boursière (en milliards) 0,03 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 8
Site Internet www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois 0,00 %
Rendement sur 6 mois 0,00 %
Rendement sur 1 an 15,04 %
Rendement sur 5 ans 24,56 %

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 12,09 EUR
Prochain dividende net 10,95 EUR
Taux d'occupation 95,00 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 4,98 %
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