Lux - Airport

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Articles

  • Analyse
    Lux-Airport : l’acte de vente a été signé il y a un mois - mardi 9 juillet 2019
    Le coupon de liquidation sera payé en septembre.
     
     
     
     

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  • Analyse
    Lux-Airport a conclu un accord avec Leasinvest Real Estate pour la vente de deux immeubles il y a un mois - mercredi 26 juin 2019
    Il s’agit d’immeubles de bureaux situés aux alentours de l’aéroport de Luxembourg.

    Déjà en possession de 70% des certificats Lux-Airport, Leasinvest Real Estate, s’est porté acquéreur, en toute logique, des deux immeubles de Lux-Airport. La signature de l’acte notarié est prévue pour fin juin. 

    Ce qui est surprenant, c’est le montant de 47,3 millions d’euros déboursé par Leasinvest Real Estate pour acquérir ces immeubles. Ce montant est en effet supérieur de ±47% à l’estimation la plus récente faite par un expert indépendant. 

    Nous estimons le coupon de liquidation de Lux-Airport à 235 EUR net environ. Si vous détenez encore ce certificat immobiliers, vous pouvez essayer de le vendre à un prix plus élevé. Mais veillez bien à donner un ordre limite. Si les frais de vente sont trop élevés, attendez plutôt la liquidation.

    Cours au moment de l’analyse : 254,20 EUR

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  • Analyse
    Le principal locataire de Lux-Airport quittera les lieux fin 2019 il y a 3 mois - mercredi 8 mai 2019
    La réunion d’information annuelle n’a pas apporté d’éclaircissements.

    Seule certitude, la résiliation du bail par, notamment, la société Ferrero International fera fortement augmenter le vide locatif. Sur base de l’expertise de fin 2018, la valeur nette de liquidation devrait avoisiner 170 EUR. Le cours actuel étant supérieur à ce montant et, sauf nouveaux arrivants, la situation locative étant appelée à se dégrader, notre conseil est :
    VENDEZ vos certificats ! Et fixez un ordre limite.

    Coupon supérieur aux attentes

    Si vous détenez le certificat Lux-Airport, qui porte sur deux immeubles de bureaux aux alentours de l’aéroport de Luxembourg, vous avez reçu en mars un coupon (n°15) de 11,935 EUR net. Malgré des travaux de rénovation au hall des départs et arrivées, ce coupon est supérieur aux 10,95 EUR net sur lesquels nous avions tablé suite à la hausse des revenus locatifs. Vu l’augmentation du vide locatif en 2019, nous tablons pour mars 2020 sur un coupon en baisse de 9,56 EUR net. 

    Vide locatif à venir

    Fin février, le contrat de bail avec la société financière Baum Management – qui remplaçait depuis novembre 2018 le locataire tombé en faillite Global Fund Management – a pris fin. Et celui avec le groupe Carne GFS Luxembourg se termine fin juin. Le taux d’occupation du bâtiment va, de ce fait, passer de 95% à 86 ou 87% environ. 

    Ferrero International, qui occupe actuellement 20% environ de la surface locative totale, a également donné son préavis. Et ce n’est pas une surprise, le groupe étant occupé à construire son siège central dans les environs depuis pas mal de temps déjà. Le bail avec Ferrero se termine fin 2019. A cette date, le taux d’occupation devrait alors tomber autour de 66-67%, sauf changements d’ici là dans la situation locative. 

    Cours au moment de l’analyse : 250 EUR

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  • Analyse
    Que faire du certificat immobilier Lux-Airport ? il y a un an - mardi 15 mai 2018
    Comment appréhender le fait qu’il soit en grande partie aux mains de la SIR Leasinvest Real Estate ?

    La récente réunion d’information du certificat immobilier Lux-Airport n’a pas apporté de grandes nouvelles. L’information importante avait été annoncée en début d’année quand Leasinvest Real Estate avait révélé détenir la majeure partie des certificats Lux-Airport.
    Le cours étant supérieur à la valeur nette de liquidation que nous estimons : vendez vos certificats.

    Coupon attendu en baisse

    Lux-Airport porte sur deux immeubles de bureaux (bâtiments B et E) des alentours de l’aéroport de Luxemburg.
    En 2017, ses revenus locatifs ont augmenté de 1,8%.
    Le 29 mars, le certificat a payé pour le coupon 14 une somme de 12,088 EUR net. Un peu plus donc que les 11,65 EUR net que nous avions prévus.
    Pour mars 2019, nous prévoyons un coupon en baisse à 10,95 EUR net, vu que la partie du coupon concernant un remboursement du capital (exonérée du précompte mobilier de 30%) sera sans doute moins importante.

    Situation locative solide

    Le locataire Vallair Solutions a pris récemment possession de bureaux supplémentaires pour environ 1,3% de la superficie totale. Le bail a pris effet le 1er avril 2018 et court jusqu’au 31 mars 2024. Le taux d’occupation est ainsi passé selon nous à environ 95% contre 94% auparavant.
    Le principal locataire, Ferrero (25% des revenus locatifs) n’a pas activé l’option pour résilier son bail et partir au 1er janvier 2019. Il a encore une possibilité de résiliation au 30 avril 2020, moyennant un préavis d’un an.
    Le départ de Ferrero n’est toutefois qu’une question de temps, le groupe construisant son propre siège à proximité.

    Evaluation

    La fait que Leasinvest Real Estate ait acheté de nombreux certificats de Lux-Airport au 4e trimestre 2017 (et ait annoncé le 24 janvier 2018 détenir deux tiers ou plus des certificats) explique la flambée du cours de Lux-Airport entre septembre et fin novembre (de 195 à 312 EUR à un moment donné).

    Fin 2017, l’expert indépendant a attribué à Lux Airport une valeur de 3,9% plus élevée qu’en 2016. Sur base de cette estimation, nous évaluons la valeur nette de liquidation entre 175 et 180 EUR, soit moins que le cours actuel. Certes, le fait que Leasinvest Real Estate ait acquis une participation importante peut laisser penser que la valorisation serait trop faible. Mais globalement, nous pensons qu’il vaut mieux vendre (notamment en raison du futur départ de Ferrero).

    Cours au moment de l’analyse : 220,00 EUR

     

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  • Analyse
    La situation locative de Lux-Airport s’améliore il y a 2 ans - mercredi 3 mai 2017
    Le résultat du certificat immobilier a progressé en 2016.

    Nous maintenons néanmoins notre conseil.
    VENDEZ.

    Forte hausse des revenus locatifs

    Les revenus locatifs de Lux-Airport, qui détient les immeubles B et E (construits en 1991) du complexe de six bureaux sis à côté de l’aéroport de Luxembourg (European Bank & Business Center) ont augmenté de 16% sur l’exercice 2016. Parallèlement, ses frais ont baissé. Un coupon en forte hausse (n°13) a dès lors été distribué le 31 mars, pour un montant de 14 EUR, tant brut que net, le montant total étant considéré comme un remboursement du capital et dès lors exonéré de précompte mobilier (30%). Pour notre part, nous avions tablé sur 10 EUR net.

    Une situation locative attrayante

    L’année 2016 a été caractérisée par un accroissement de la surface louée. Deux locataires existants (Vallair Solutions et Rigo Trading) ont loué des bureaux et parkings supplémentaires, pour 6% environ de la surface totale. Par contre, Dental Finance et Dental International, qui occupaient un peu moins de 1,5% de la surface totale, ont quitté le complexe. L’un dans l’autre, le degré d’occupation au 1er mars 2017 peut désormais être estimé à 94%. Mais il ne faut pas oublier que le locataire Dagli (1,2% de la surface totale) a donné son renom à dater du 30 septembre 2019 et que Ferrero (25% environ des revenus locatifs) construit son propre immeuble de bureaux pas très loin de là. Sa probabilité de départ fin 2018 est donc grande.

    Prévision de coupon

    A situation locative inchangée, et sauf travaux de rénovation exceptionnels, nous nous attendons à ce que le coupon brut reste inchangé en mars 2018, à 14 EUR.
    Dans l’hypothèse où seule une partie du coupon sera considérée comme un remboursement de capital, exonéré de précompte mobilier (nous l’estimons à 6,15 EUR), le coupon net total approchera les 11,65 EUR.

    Vendez malgré tout !

    Vu que la valeur de liquidation nette est estimée à ±170 EUR et est donc légèrement inférieure au cours actuel, et vu l’impact potentiellement négatif de Ferrero ces prochaines années, nous ne sommes pas fans de ce certificat, malgré son beau rendement actuel (6,8% net). En outre, son degré d’occupation élevé découle de la rareté actuelle des immeubles de bureaux au Luxembourg. Si le marché devait évoluer, ce type d’immeubles serait touché en premier. 

    Cours au moment de l'analyse : 175,00 EUR

     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Bureaux
Maximum sur les 12 derniers mois 270,00 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 216,00 EUR
Code ISIN LU0092846210
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 150.000
Capitalisation boursière (en milliards) 0,04 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 17
Site Internet www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois 17,64 %
Rendement sur 6 mois 9,51 %
Rendement sur 1 an 28,17 %
Rendement sur 5 ans 22,47 %

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 11,94 EUR
Prochain dividende net 9,56 EUR
Taux d'occupation 86,00 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 3,54 %
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