Woluwe Extension BE0003600112

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D'où vient notre conseil

Articles

  • Analyse
    Le processus de vente avance pour Woluwe Shopping il y a 4 mois - lundi 22 mai 2017
    Les deux certificats ont publié de bons résultats. Nous changeons de conseil.

    Le centre commercial bruxellois Woluwe Shopping Center a accueilli moins de visiteurs en 2016. Mais cela n’a pas empêché les certificats immobiliers Woluwe Shopping et Woluwe Extension de publier de bons résultats.
    Nous vous conseillons de conserver tant les certificats Woluwe Extension que les certificats Woluwe Shopping. Le cours a fort baissé depuis février.
    Ne vendez plus !

    Le centre commercial a vu son nombre de visiteurs baisser de 2,2%. En conséquence, le chiffre d’affaires des commerçants (qui détermine la partie variable du loyer) a baissé de pas moins de 5,3%. Une dégradation due à la concurrence accrue du commerce en ligne et des centres commerciaux voisins (Docks Bruxsel par exemple), mais aussi aux attentats et aux travaux routiers aux alentours du centre commercial.

    Le 28 juin, les détenteurs de certificats Woluwe Shopping ont reçu 55,44 EUR net pour le coupon n°69. Malgré la hausse du précompte mobilier à 30%, le coupon est resté stable par rapport à l’année passée. Les revenus récurrents ont, eux, augmenté de 3,8% en 2016.
    Pour 2017, les gestionnaires du certificat les estiment en hausse de quelque 7,6%, suite notamment au nouveau contrat de gestion avec l’exploitant du centre commercial (revenus supplémentaires issus des activités d’animation et de l’exploitation de l’installation thermique). Fin 2016, le degré d’occupation s’élevait à 100%.

    Le 28 juin, les détenteurs de certificats Woluwe Extension ont reçu 28,88 EUR net pour le coupon n°29. Ici aussi, le coupon net est resté stable, malgré le précompte mobilier en hausse. Les revenus récurrents ont augmenté de 3,6% en 2016 par rapport à l’année précédente. En outre, les gestionnaires prévoient en 2017 des revenus récurrents en hausse (+6,3%) suite non seulement à de nouveaux contrats de location (une dizaine de baux emphytéotiques expirent en octobre 2016) mais aussi et surtout à de nouveaux revenus (issus de l’animation et de l’installation thermique, voir Woluwe Shopping ci-dessus). Dans cette partie, presque toutes les surfaces commerciales étaient louées fin décembre 2016.

    En février, les gestionnaires des deux certificats ont décidé de mettre chacun en vente leur partie du centre commercial et deux agents immobiliers ont été désignés afin de tester l’intérêt des acheteurs potentiels. Mi-mai, la procédure de vente a été officiellement lancée, mais quelques mois, voire plus, pourraient encore s’écouler avant la vente effective. Selon les agents immobiliers, des groupes internationaux aux moyens financiers importants auraient manifesté de l’intérêt. Vu que la vente portera sur plusieurs centaines de millions d’euros, il s’agit là d’une donnée importante.
    Rappelons à ce sujet que le 22 mars, un permis de construire pour l’Extension Nord (la nouvelle extension du centre commercial) a été déclaré nul. Même si cela ne constitue pas un obstacle pour la vente, les candidats acheteurs pourraient utiliser cet argument pour négocier à la baisse le prix de vente.

    Quant au prix de vente qui sera finalement obtenu, la question reste ouverte. Vu la complexité de la structure de propriété (à côté des deux certificats, AG Real Estate est lui aussi partiellement propriétaire), beaucoup d’incertitudes subsistent également sur la façon dont le montant de la vente sera réparti entre les différents vendeurs et comment la vente sera traitée d’un point de vue fiscal. Néanmoins, sur base de nos propres estimations brutes, nous sommes d’avis que la valeur nette de liquidation des deux certificats avoisinera le cours de Bourse actuel.

     

    Cours au moment de l'analyse :
    Woluwe Shopping  : 1 700EUR
    Woluwe Extension : 636,50 EUR

     

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  • Analyse
    Permis de bâtir annulé pour l’extension du Woluwe Shopping Center il y a 5 mois - mardi 11 avril 2017
    Mais c’est sans menacer le processus de vente des certificats Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension.

    Le Woluwe Shopping Center, qui projette depuis longtemps de construire une nouvelle aile commerciale à son complexe (dite « Extension Nord »), a reçu fin juin 2015 l’autorisation de bâtir. Mais le Conseil d’Etat a malheureusement déclaré cette autorisation nulle le 22 mars dernier, à la demande de riverains. Etant donné que les certificats immobiliers Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension ne détiennent qu’une partie du centre commercial et n’ont aucun rapport avec l’« Extension Nord », cette annulation ne constitue pas un frein à la vente des immeubles.

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  • Analyse
    Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension procèdent à la vente d'actifs il y a 6 mois - lundi 6 mars 2017
    Nous changeons de conseil pour un des deux certificats.

    Les certificats immobiliers Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension portent sur le centre commercial bruxellois du même nom.
    Nous vous conseillons à présent de vendre Woluwe Shopping Center.
    Vous pouvez conserver Woluwe Extension.

     

    Les gestionnaires des certificats ont mandaté deux courtiers immobiliers (Jones Lang LaSalle et CBRE) pour tâter le terrain, et trouver des acheteurs potentiels.
    Ces gestionnaires sont d’avis qu’au vu des circonstances actuelles, favorables sur le plan immobilier, le moment est idéal pour se défaire de ces actifs. Reste à savoir à quel prix pourrait se faire la vente. Rien n’a filtré à ce sujet pour l’instant.

    La vente des bâtiments tombe d’autant plus à propos que les deux certificats viennent prochainement à échéance. Après avoir été prolongé à deux reprises de cinq ans, le certificat Woluwe Shopping Center court en principe jusqu’au 31 janvier 2019 au plus tard. Quant à Woluwe Extension, l’échéance est prévue au plus tard le 31 décembre 2018.

    Vendez Woluwe Shopping

    En un an, le cours de Woluwe Shopping a augmenté de 15%. Nous ne connaissons pas le résultat de la vente éventuelle, et vu la complexité de la structure de propriété du centre commercial et du traitement fiscal qui lui sera réservé, il est quasi impossible d’estimer la valeur de liquidation nette du certificat. Tout au plus pouvons-nous dire qu’il sera difficile d’obtenir un produit net supérieur au cours de Bourse actuel.
    Nous vous conseillons de ne plus conserver ces certificats, qui ne rapportent plus qu’un coupon de 2,7%. Vendez les plutôt autour du cours (record) actuel.

    Conservez Woluwe Extension

    Par contre, les détenteurs de Woluwe Extension peuvent conserver leurs certificats pour deux raisons. La première est qu’il nous paraît fort possible d’obtenir, lors de la liquidation, un montant net équivalent au minimum au cours actuel. Et la seconde est que le certificat offre toujours un rendement de dividende attrayant de 4,5% net environ.

     

    Cours au moment de l'analyse
    Woluwe Shopping :2 020 EUR
    Woluwe Extension : 650 EUR

     


     

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  • Analyse
    Woluwe Shopping & Extension : moins de visiteurs, loyers en hausse il y a un an - jeudi 16 juin 2016

    Le nombre de visiteurs du centre commercial bruxellois a encore chuté en 2015.

    Les coupons nets payables en juin sont cependant aussi élevés que l’an passé.
    Les spéculateurs peuvent conserver Woluwe Shopping.
    Si vous n’avez pas peur d’un risque plus élevé et voulez tenter le pari, vous pouvez acheter Woluwe Extension (sinon, conservez).

     

    Menace terroriste

    En 2015, le Woluwe Shopping situé à l’est de Bruxelles a perdu 3,6 % de visiteurs et le chiffre d’affaires des commerces y a baissé de 3,4 %. La détérioration due à la menace terroriste y a été plus prononcée que pour la moyenne des centres commerciaux bruxellois. Pour contrer le recul, un certain nombre d’investissements sont à l’étude. Les travaux entrepris sur le boulevard de la Woluwe pour permettre l’accès du tram au Shopping Center d’ici deux ans exigeront aussi des travaux aux entrées et sorties, de même qu’aux réseaux d’égouts. L’accord avec le gérant expire en 2016 et des négociations sont en cours pour un nouveau contrat. En principe, cela ne devrait pas avoir de conséquences négatives pour les détenteurs de certificats, que du contraire. Pour le projet de longue date « Extension Nord », un jugement du Conseil de l’Etat est attendu suite à un recours introduit par un riverain.

     

    Woluwe Shopping

    Malgré le nombre de visiteurs en baisse, les revenus (locatifs) récurrents de 2015 ont grimpé de 3,3 % et les revenus totaux de 4,6 %. Le taux d’occupation s’élève à 100 %. Ces sept dernières années, les loyers ont augmenté de 36 % (contre 11 % pour l’inflation). Le coupon brut est en légère augmentation, mais suite au passage du précompte mobilier de 25 à 27 %, le coupon net (n°68), qui sera payé le 29 juin, reste inchangé à 55,44 EUR. Pour l’an prochain, nous tablons sur une légère augmentation (+1,9 %), à 56,50 EUR. Bien que la valorisation soit très complexe (valeur de la future « Extension Nord » ?), nous estimons la valeur nette de liquidation (avant paiement du coupon) à un bon 1 800 EUR, mais une bonne surprise n’est pas à exclure. Raison pour laquelle les spéculateurs peuvent conserver.

     

    Woluwe Extension

    En 2015 les revenus locatifs (récurrents) ont baissé de 1,2 %, suite principalement à un vide locatif temporaire dû à une faillite. Les revenus totaux ont augmenté de 1,6 %. Le 31/12, pratiquement toutes les surfaces commerciales étaient louées. Bien que le résultat ait fort baissé (-4,7 %) suite à des frais ponctuels liés à un problème de TVA, le coupon brut est en légère hausse. Tout comme en 2015, un coupon net de 28,88 EUR sera payé le 29 juin (coupon n° 28). Ces sept dernières années, les revenus locatifs ont progressé de 26 % environ. C’est peut-être un peu moins que pour le Woluwe Shopping, mais en octobre 2016, toute une série d’anciens baux emphytéotiques viendront à échéance. Certains nouveaux contrats ont déjà été signés; d’autres sont négociés; pour certains, une procédure judiciaire est en cours. Pour 2016, les gestionnaires s’attendent à ce que les revenus récurrents augmentent de 2,8 % environ, et à ce que tous les revenus locatifs augmentent de 3 à 5 % en 2017 sous l’effet des renouvellements de contrats. Pour juin 2017, nous tablons sur un coupon net de 29,42 EUR (+1,9 %). Malgré les incertitudes, nous estimons la valeur nette de liquidation (avant paiement du coupon) à ±710 EUR par certificat, voire plus suite à la réalisation de l’« Extension Nord » et à l’impact positif des travaux planifiés pour l’arrivée du tram.

     

    Cours au moment de l’analyse :
    Woluwe Shopping : 1 950 EUR
    Woluwe Extension : 655,50 EUR

     

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  • Analyse
    Woluwe Extension suit son grand frère il y a 2 ans - jeudi 13 novembre 2014

    La période de vente normale a démarré le 31/12/2013 et court encore jusqu’au 31/12/2018.

     
     
     
     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Centres commerciaux
Maximum sur les 12 derniers mois 655,01 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 580,00 EUR
Code ISIN BE0003600112
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 103.000
Capitalisation boursière (en milliards) 0,07 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 55
Site Internet www.agrealestate.eu

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois 3,78 %
Rendement sur 6 mois 4,59 %
Rendement sur 1 an 3,15 %
Rendement sur 5 ans 6,61 %

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 28,88 EUR
Prochain dividende net 0,00 EUR
Taux d'occupation 99,00 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 0,00 %
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