Woluwe Extension

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D'où vient notre conseil

Articles

  • Analyse
    Woluwe Shopping et Woluwe Extension : la liquidation a débuté il y a 3 mois - mardi 13 mars 2018
    Les gestionnaires procèdent au versement de deux coupons de liquidation.

    Après le détachement des coupons (12 mars), vous pouvez encore envisager de vendre vos certificats, à condition toutefois que les frais ne soient pas trop élevés.
    Dans le cas contraire, mieux vaut attendre la liquidation (qui pourrait ne pas se concrétiser avant un an ou deux).
    Si Woluwe Shopping cote à plus ou moins ou plus de 170 EUR : VENDEZ.
    Si Woluwe Extension cote à +/- 85 EUR : VENDEZ.
    Vu la liquidité limitée de ces deux certificats, fixez des ordres à cours limite.

    Montants de liquidation

    Suite à la signature de l’acte de vente notarié le 1er mars dernier, les détenteurs des deux certificats immobiliers se voient attribuer un coupon annuel ordinaire, ainsi qu’un premier coupon de liquidation.
    Le paiement a lieu le 14 mars (ex-coupon le 12 mars).
    Le coupon ordinaire (n°70) attribué aux détenteurs de certificats Woluwe Shopping s’élève à 75,62 EUR net, et a trait aux revenus locatifs de l’exercice 2017 et aux revenus locatifs de l’exercice 2018 déjà acquis au moment de l’acte notarié (le 1er mars). Il est suivi du paiement d’un premier coupon de liquidation (n°71) de 1802,15 EUR net.
    Le coupon ordinaire (n°30) attribué aux détenteurs de certificats Woluwe Extension s’élève à 34,84 EUR net. Il porte également sur les revenus locatifs de l’exercice 2017 et sur les revenus locatifs de l’exercice 2018 déjà acquis au moment de l’acte notarié. Il s’y ajoute un premier coupon de liquidation (n°31) de 697,36 EUR net.

    Que reste-t-il à distribuer ?

    Par mesure de prudence, les gestionnaires provisionnent une partie du produit de la vente en cas de circonstances imprévues lors de la liquidation. Si ces réserves ne sont pas entamées, elles peuvent être distribuées endéans les deux ans sous la forme d’un ou plusieurs coupons de liquidation. Pour Woluwe Shopping, le montant avoisine 170 EUR et pour Woluwe Extension, environ 85 EUR.

    Cours au moment de l’analyse 
    Woluwe Shopping : 2091,00 EUR
    Woluwe Extension : 850,00 EUR

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  • Analyse
    Woluwe Shopping et Woluwe Extension : la vente rapporte plus que prévu il y a 5 mois - mercredi 24 janvier 2018
    La liquidation se fera en au moins deux paiements. La liquidation définitive peut encore se faire attendre longtemps.

    Le premier paiement englobera la plus grosse partie de la somme due. Par la suite, au moins un an après la signature des actes authentiques, le solde sera versé, à concurrence des garanties non-exécutées.
    Dans l’attente, si le cours de Woluwe Shopping s’approche de 2 030 EUR, vendez (si les frais de transaction ne sont pas trop élevés). Idem pour Woluwe Extension si le cours s’approche de 810 EUR. Vous disposerez ainsi plus tôt de votre argent, pour le réinvestir.
    Compte tenu de la faible liquidité de ces titres, placez des cours limites.

    Accord conclu

    C’est ce 19 janvier qu’a été officialisé l’accord avec le groupe immobilier néerlandais Eurocommercial Properties pour la reprise de la plus grande partie du Woluwe Shopping Center. Les détenteurs des certificats Woluwe Shopping et Woluwe Extension recevront finalement plus que ce que les gestionnaires avaient annoncé.

    Valeur de liquidation élevée…

    Les négociations exclusives avec Eurocommercial Properties ont bel et bien résulté sur un accord de vente. Les actes authentiques devraient être signés dans le courant du premier trimestre encore. Sur la base du contenu prévu de ces actes, les gestionnaires ont estimé le produit de la vente par certificat :
    – de 1 950 EUR à 2 030 EUR pour Woluwe Shopping;
    – de 760 EUR à 810 EUR pour Woluwe Extension.

    … mais pouvant encore fluctuer

    L’accord de vente contient un certain nombre d’engagements, tels que la finition d’un certain nombre de travaux et le respect d’un certain nombre de garanties. Le montant définitif du produit de la vente (valeur de liquidation) pourrait dès lors différer de l’estimation actuelle des gestionnaires, s’il fallait faire appel à ces garanties. 

    Cours au moment de l'analyse
    Woluwe Shopping : 2014,00 EUR
    Woluwe Extension : 805,00 EUR

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  • Analyse
    Woluwe Shopping et Extension : vente intéressante en vue ? il y a 8 mois - mercredi 18 octobre 2017
    Le groupe immobilier néerlandais Eurocommercial Properties a des vues sur une partie du Woluwe Shopping Center.

    Si le projet aboutit, il pourrait offrir un beau cadeau aux détenteurs des certificats immobiliers Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension.

    Négociations exclusives

    C’est Eurocommercial Properties qui a fait l’offre la plus intéressante (468 millions d’euros) pour la partie du Woluwe Shopping Center détenues par les deux certificats. Il s’agit d’un prix dépassant notre évaluation la plus optimiste 462,5 millions d’euros. La réussite de l’accord dépendra essentiellement du résultat de l’examen des comptes qu’a entrepris Eurocommercial Properties. En principe, d’ici la fin novembre, on devrait savoir si oui ou non l’accord est définitivement conclu.

    Revenu probable de la vente

    Si la vente a bien lieu, son revenu devrait être réparti entre les certificats Woluwe Shopping et Woluwe Extension. Selon les estimations des gestionnaires des deux certificats, les détenteurs de certificats peuvent compter sur une valeur de liquidation d’environ 1 950 EUR net pour Woluwe Shopping et de 760 EUR net pour Woluwe Extension. Une fois l’accord signé, la liquidation pourra commencer. Le remboursement se fera en plusieurs phases, qui peuvent s’étaler sur environ deux ans.

    Conservez vos certificats sauf si… :

    – le cours de Woluwe Shopping dépasse 1 950 EUR
    – le cours de Woluwe Extension dépasse 760 EUR

    Dans ces cas, tentez de vendre. Mais placez une limite (car les titres sont peu liquides) et vérifiez au préalable que les frais de transactions ne risquent pas d’annuler le bénéfice d’une telle vente.

    Cours au moment de l'analyse : Woluwe Shopping : 1895 EUR
    Woluwe Extension : 725 EUR

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  • Analyse
    Le processus de vente avance pour Woluwe Shopping il y a un an - lundi 22 mai 2017
    Les deux certificats ont publié de bons résultats. Nous changeons de conseil.

    Le centre commercial bruxellois Woluwe Shopping Center a accueilli moins de visiteurs en 2016. Mais cela n’a pas empêché les certificats immobiliers Woluwe Shopping et Woluwe Extension de publier de bons résultats.
    Nous vous conseillons de conserver tant les certificats Woluwe Extension que les certificats Woluwe Shopping. Le cours a fort baissé depuis février.
    Ne vendez plus !

    Le centre commercial a vu son nombre de visiteurs baisser de 2,2%. En conséquence, le chiffre d’affaires des commerçants (qui détermine la partie variable du loyer) a baissé de pas moins de 5,3%. Une dégradation due à la concurrence accrue du commerce en ligne et des centres commerciaux voisins (Docks Bruxsel par exemple), mais aussi aux attentats et aux travaux routiers aux alentours du centre commercial.

    Le 28 juin, les détenteurs de certificats Woluwe Shopping ont reçu 55,44 EUR net pour le coupon n°69. Malgré la hausse du précompte mobilier à 30%, le coupon est resté stable par rapport à l’année passée. Les revenus récurrents ont, eux, augmenté de 3,8% en 2016.
    Pour 2017, les gestionnaires du certificat les estiment en hausse de quelque 7,6%, suite notamment au nouveau contrat de gestion avec l’exploitant du centre commercial (revenus supplémentaires issus des activités d’animation et de l’exploitation de l’installation thermique). Fin 2016, le degré d’occupation s’élevait à 100%.

    Le 28 juin, les détenteurs de certificats Woluwe Extension ont reçu 28,88 EUR net pour le coupon n°29. Ici aussi, le coupon net est resté stable, malgré le précompte mobilier en hausse. Les revenus récurrents ont augmenté de 3,6% en 2016 par rapport à l’année précédente. En outre, les gestionnaires prévoient en 2017 des revenus récurrents en hausse (+6,3%) suite non seulement à de nouveaux contrats de location (une dizaine de baux emphytéotiques expirent en octobre 2016) mais aussi et surtout à de nouveaux revenus (issus de l’animation et de l’installation thermique, voir Woluwe Shopping ci-dessus). Dans cette partie, presque toutes les surfaces commerciales étaient louées fin décembre 2016.

    En février, les gestionnaires des deux certificats ont décidé de mettre chacun en vente leur partie du centre commercial et deux agents immobiliers ont été désignés afin de tester l’intérêt des acheteurs potentiels. Mi-mai, la procédure de vente a été officiellement lancée, mais quelques mois, voire plus, pourraient encore s’écouler avant la vente effective. Selon les agents immobiliers, des groupes internationaux aux moyens financiers importants auraient manifesté de l’intérêt. Vu que la vente portera sur plusieurs centaines de millions d’euros, il s’agit là d’une donnée importante.
    Rappelons à ce sujet que le 22 mars, un permis de construire pour l’Extension Nord (la nouvelle extension du centre commercial) a été déclaré nul. Même si cela ne constitue pas un obstacle pour la vente, les candidats acheteurs pourraient utiliser cet argument pour négocier à la baisse le prix de vente.

    Quant au prix de vente qui sera finalement obtenu, la question reste ouverte. Vu la complexité de la structure de propriété (à côté des deux certificats, AG Real Estate est lui aussi partiellement propriétaire), beaucoup d’incertitudes subsistent également sur la façon dont le montant de la vente sera réparti entre les différents vendeurs et comment la vente sera traitée d’un point de vue fiscal. Néanmoins, sur base de nos propres estimations brutes, nous sommes d’avis que la valeur nette de liquidation des deux certificats avoisinera le cours de Bourse actuel.

     

    Cours au moment de l'analyse :
    Woluwe Shopping  : 1 700EUR
    Woluwe Extension : 636,50 EUR

     

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  • Analyse
    Permis de bâtir annulé pour l’extension du Woluwe Shopping Center il y a un an - mardi 11 avril 2017
    Mais c’est sans menacer le processus de vente des certificats Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension.

    Le Woluwe Shopping Center, qui projette depuis longtemps de construire une nouvelle aile commerciale à son complexe (dite « Extension Nord »), a reçu fin juin 2015 l’autorisation de bâtir. Mais le Conseil d’Etat a malheureusement déclaré cette autorisation nulle le 22 mars dernier, à la demande de riverains. Etant donné que les certificats immobiliers Woluwe Shopping Center et Woluwe Extension ne détiennent qu’une partie du centre commercial et n’ont aucun rapport avec l’« Extension Nord », cette annulation ne constitue pas un frein à la vente des immeubles.

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Centres commerciaux
Maximum sur les 12 derniers mois 850,00 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 79,20 EUR
Code ISIN BE0003600112
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 103.000
Capitalisation boursière (en milliards) 0,01 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 94
Site Internet www.agrealestate.eu

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois -12,00 %
Rendement sur 6 mois -75,03 %
Rendement sur 1 an -71,35 %
Rendement sur 5 ans -19,93 %

Chiffre-clés par certificat

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Données boursières

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