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Plusieurs critères de choix
Les critères entrant en ligne de compte dans le choix d’une société immobilière sont très nombreux. En voici les principaux.
Un aspect important est la prime ou décote du cours de Bourse par rapport à la valeur intrinsèque de la SIR. Celle-ci représente la valeur réelle de la société et se compose de la valeur de tous les biens, plus précisément la valeur des bâtiments en portefeuille, moins les dettes. Mieux vaut donner la préférence aux SIR affichant une décote ou une légère prime de 20 % tout au plus. En effet, plus la prime sera élevée, plus le risque d’un recul du cours en cas de baisse des prix immobiliers ou, pire, de véritable crise immobilière sera grand.
Un deuxième critère à prendre en considération est le rendement net sur dividende. En règle générale, l’immobilier résidentiel offre le rendement locatif le plus faible alors que l’immobilier semi-industriel ou logistique se montre le plus généreux. Comme les revenus locatifs représentent la première source de revenus des SIR, cela se reflète aussi souvent dans les rendements sur dividende. Actuellement, un rendement net sur dividende de 3 à 4 % est courant. Des rendements (beaucoup) plus élevés peuvent être la conséquence d’un cours très faible ou en net recul et indiquer dès lors que la société immobilière a des problèmes ou va au-devant d’une période difficile (taux d’inoccupation élevé, baisse attendue des loyers, …).
Il est aussi important de bien surveiller le taux de distribution du bénéfice ou pay-out ratio. Si les SIR sont légalement tenues de verser au moins 80 % de leurs bénéfices, certaines vont dans la pratique jusqu’à 100 %. En cas de difficultés, ces SIR devront alors inévitablement revoir leur dividende à la baisse, alors que même dans une période plus difficile, une SIR affichant un taux de distribution moins élevé aura de la marge pour maintenir son dividende ou même le relever en accentuant temporairement ce taux de distribution.
Un autre critère est le taux d’endettement. Plus celui-ci sera faible, plus la société immobilière aura de la marge pour élargir son portefeuille immobilier sans devoir faire appel à des capitaux frais auprès de ses actionnaires. Elle pourra en effet facilement contracter des dettes supplémentaires pour financer de nouvelles acquisitions. À l’inverse, une SIR affichant un taux d’endettement plus élevé offrira un meilleur rendement sur fonds propres à ses actionnaires grâce à l’effet de levier. Il s’agit donc de trouver le bon équilibre entre l’utilisation des dettes et des fonds propres, avec un taux d’endettement ni trop élevé, ni trop faible. Un taux d’endettement compris entre 30 et 45 % nous semble dès lors un bon compromis dans la plupart des cas.
Bien sûr, le portefeuille immobilier proprement dit joue aussi un rôle important dans le choix d’une SIR. Mieux vaudra investir dans une société immobilière possédant des bâtiments de grande ou de meilleure qualité. Le rendement locatif, ou rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bâtiment, sera souvent plus faible, au même titre donc que le dividende, mais cela sera aussi compensé à terme par une plus-value à la vente du bâtiment. Les perspectives pour le secteur immobilier et la localisation représentent deux autres critères importants. Nous nous interrogeons ainsi toujours sur la possibilité de relever les loyers des bâtiments en portefeuille ou de maintenir voire améliorer le taux d’occupation.
Enfin, les taux d’intérêt représentent un autre facteur à ne pas négliger. Une hausse des taux d’intérêt aura ainsi une influence négative sur les bénéfices et le cours des sociétés immobilières. Plus les taux d’intérêt seront élevés, plus le coût de financement pour une société immobilière sera élevé. Il convient toutefois de faire remarquer ici que certaines SIR se couvrent partiellement contre les fluctuations des taux. En cas de hausse des taux, le rendement sur dividende offert par les SIR deviendra aussi immédiatement moins intéressant par rapport aux produits à taux fixe comme les carnets d’épargne, bons de caisse ou obligations. Les investisseurs opteront plus souvent pour ces produits et négligeront alors plus facilement les SIR. Au final, cette diminution de la demande pourra peser sur le cours des sociétés immobilières.
