Montea

Et l’incertitude plane toujours sur le statut fiscal aux Pays-Bas.
VENDEZ.

Le bénéfice par action 2017 est de 2,37 EUR; c’est moins que notre prévision (2,40 EUR) et moins qu’en 2016 (2,49 EUR; recul dû à l’augmentation de capital de septembre qui a fait grimper le nombre d’actions). Le dividende (1,519 EUR net; +2,8%, conforme aux attentes) sera payé en mai (2 coupons déjà détachés). Selon nos calculs, le taux d’occupation au 31/12 était de 96,9% (sur base de la valeur locative). Malgré l’augmentation de capital, l’endettement est resté assez stable (51,9%). Car la SIR a investi; la valeur du portefeuille a ainsi grimpé de 30,7% en 2017, à 718,7 millions (sans changements de périmètre : +1,8%). Cette année, Montea s’est lancé dans l’acquisition de deux centres de distribution en France et d’un immeuble logistique aux Pays-Bas (payé en nouvelles actions), et dans le développement d’un nouvel immeuble logistique à Brussels Airport. Pour 2018, la SIR mise sur un bénéfice par action de 2,71 EUR et un dividende de 1,57 EUR net (+3,2%). Nous relevons nos prévisions de bénéfice par action de 0,10 EUR, à 2,72 EUR en 2018, 2,77 en 2019 et 2,82 en 2020; pour le dividende, nous prévoyons respectivement 1,57 puis 1,61 et 1,65 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 44,50 EUR

Montea est une SIR active dans l’immobilier logistique et semi-industriel en Belgique (52,1 %), en France (15,1 %) et aux Pays-Bas (32,8 %).

Dans l’immobilier logistique, préférez WDP.
Vendez Montea.

Le résultat semestriel a été peu brillant, et comme toujours en contraste important avec celui de la SIR similaire Warehouses De Pauw (WDP). Le bénéfice par action est de 1,31 EUR, mais deseulement 1,09 EUR si on exclut les éléments non récurrents (deux indemnités de départ de locataires). Sur le semestre, la valeur totale du portefeuille a grimpé de 11,7%, à 617 millions d’euros. Mais sans les nouveaux investissements, elle est restée stable. Pour la fin de l’année, GVV mise sur un portefeuille de 650 millions (e.a. grâce aux nouveaux investissements près de Bruxelles et de Lille). Pour financer ses diverses acquisitions (partiellement annoncées), et compte tenu de son endettement élevé (56,9% le 30/6), Montea a réalisé une augmentation de capital en septembre. Quant au taux d’occupation nous l’évaluons à ±95,2% (au 30/6, sur base de la valeur locative). Nous avons réduit nos prévisions de bénéfice par action à 2,40 EUR pour 2017 (après 2,49 en 2016 et contre une prévision de 2,50 auparavant), à 2,62 EUR pour 2018 (contre 2,70) et à 2,67 EUR pour 2019 (contre 2,75). Montea table en outre sur un dividende de ±1,52 EUR net pour 2017. Nous misons quant à nous ensuite sur  ±1,53 EUR net pour 2018 et ±1,55 EUR net pour 2019.

Cours au moment de l'analyse : 45,04 EUR

Montea est une SIR active dans l’immobilier logistique et semi-industriel en Belgique (52,1 %), en France (15,1 %) et aux Pays-Bas (32,8 %).

Quoi qu'il en soit, le titre est cher.
VENDEZ.

L’augmentation de capital de 68 millions d’euros est clôturée avec succès. Si vous n’aviez pas souscrit (comme nous le conseillions), ni vendu vos droits en Bourse, vous recevrez ce 29 septembre 0,68 EUR par coupon 17 détenu (moins d’éventuels frais bancaires).

Cours au moment de l'analyse : 45,60 EUR

Montea est une SIR active dans l’immobilier logistique et semi-industriel en Belgique (50,4 %), en France (17,8 %) et aux Pays-Bas (31,8 %).

L’assureur Ethias deviendra un des actionnaires de référence.
Vendez vos droits d’attribution en Bourse ou attendez éventuellement le versement du produit de la vente des droits non exercés le 29 septembre si les frais de transaction devaient s’avérer trop élevés. Nous vous conseillons également de vendre vos actions Montea.

Modalités

Les coupons n°17 et 18 des actions Montea vont être détachés à la clôture de la Bourse ce 13 septembre.

Le coupon n°18 donnera droit au dividende du 1er janvier au 30 septembre 2017, estimé à environ 1,14 EUR net et qui devrait normalement être payé en mai 2018. Moyennant présentation de 6 coupons n°17 et le paiement de 41 EUR, il sera possible, du 14 au 21 septembre inclus, de souscrire 1 nouvelle action Montea qui ne donnera alors droit à un dividende qu’à partir du 1er octobre 2017.

Le coupon n°19 (attaché aux actions existantes comme aux nouvelles actions) donnera normalement droit, en mai 2018, au dividende du 1er octobre au 31 décembre 2017. Ce dividende est estimé à environ 0,38 EUR net.

Les droits d’attribution représentés par le coupon n°17 pourront être négociés en Bourse de Bruxelles durant toute la période de souscription. Les droits non exercés seront vendus aux investisseurs institutionnels sous la forme de scripts le 22 septembre. Le produit de cette vente (moins les frais) sera versé le 29 septembre aux actionnaires qui n’auront pas exercé leurs droits et ne les auront pas davantage vendus en Bourse.

Notre avis

Même si Montea fait partie des SIR affichant la prime la plus élevée (plus de 80%!) par rapport à la valeur intrinsèque, elle a par le passé affiché des résultats plutôt modestes par rapport à l'autre société immobilière logistique pure WDP.

Le portefeuille s’est certes sensiblement développé, mais le bénéfice par action est resté à la traîne, la SIR ne parvenant donc souvent à augmenter le dividende qu’en relevant le taux de distribution (pay-out). De plus, le rendement du dividende n’est que dans la moyenne des SIR.

La SIR présente en outre un taux d’endettement très élevé (56,9% le 30 juin 2017 – mise sur environ 55%), d’où la difficulté à l’avenir pour Montea de croître sans nouvelles augmentations de capital.

Malgré la décote (environ 7%) proposée pour acquérir de nouvelles actions à travers l’augmentation de capital, nous ne vous conseillons pas de participer.

Cours au moment de l’analyse : 46,18 EUR

Montea est une société immobilière publique réglementée (ex-sicaf), active dans l’immobilier logistique et semi-industriel en Belgique (50,4%), en France (17,8%) et aux Pays-Bas (31,8%).