Xior Student Housing

La prime sur la valeur intrinsèque (27,60 EUR) a grimpé à 48,2% et le rendement sur dividende se limite à 2,1% net. Le titre n’est donc plus bon marché. La SIR est pourtant en pleine expansion. Nous espérons que cela induira une hausse (certes modérée) du dividende.Mais dans l’attente, n’achetez plus.
CONSERVEZ.

La SIR reste en croissance. Au 1er semestre 2018, la valeur du portefeuille a gagné 25,2% et le bénéfice par action a atteint 0,64 EUR (contre 0,46 un an plus tôt). Le taux d’occupation est très élevé (98,5%). Après l’augmentation de capital de juin, l’endettement a reculé à 39,3% (contre 51,7% le 31/3). La SIR s’attend cependant à ce que son expansion le fasse remonter d’ici fin 2018 à ±50% (elle vient encore d’acheter un immeuble de 82 kots à Leeuwarden). Le 2nd semestre (surtout le 4e trimestre) profitera en partie de la location des nouvelles acquisitions (Utrecht, Groningen, Amsterdam, Louvain, Bruxelles et Enschede). Malgré la hausse du nombre d’actions, Xior mise toujours sur (au moins) la stabilité du bénéfice par action (1,43 EUR) et du dividende (0,84 EUR net; le coupon 7, détaché en mai avant l’augmentation de capital, vaut en principe ±0,37 EUR). Nous maintenons quant à nous nos prévisions 2018 à 1,50 EUR pour le bénéfice par action et 0,87 EUR net pour le dividende. Pour 2019 et 2020, nous misons provisoirement sur des bénéfices par action de 1,70 et 1,80 EUR et des dividendes de 0,90 et 0,92 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 40,90 EUR

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique (34,8%) et aux Pays-Bas (65,2%). Le revenu locatif provient pour 81,7% des logements pour étudiants, pour 12,1% de bureaux, pour 3,5% de magasins et pour 2,7% d’immeubles divers (hostel à Gand, parking à Anvers).

L’augmentation de capital de Xior Student Housing à laquelle nous avions conseillé de participer, a été clôturée avec succès le 7 juin dernier.

Quant aux droits non exercés (scripts), ils ont été mis aux enchères le 8 juin. Le produit de la vente, environ 1,74 EUR par droit, sera versé aux détenteurs à partir de ce 15 juin.

Vous pouvez toujours acheter l’action Xior.

Cours au moment de l’analyse : 35,40 EUR

Avec son importante augmentation de capital, Xior prouve que son appétit d’expansion n’est pas satisfait. Son portefeuille croît à un rythme élevé, ce qui devrait être favorable au bénéfice et au dividende des prochaines années.
Aussi, si vous détenez des actions Xior, nous vous conseillons de profiter de l’augmentation de capital pour renforcer votre position.
Aux autres, nous conseillons à présent d’acheter le titre.

Le but et les conséquences

La SIR spécialisée dans les logements pour étudiants procède à une augmentation de capital, pour financer sa rapide croissance et réduire son endettement.
Rien qu’en 2018, elle a déjà annoncé deux projets en Belgique et deux aux Pays-Bas. Et quatre autres sont en préparation (dont trois aux Pays-Bas).
L’augmentation de capital fera grimper de 50% le nombre d’actions en circulation. Mais la SIR affirme que, malgré cela, son bénéfice par action et son dividende resteront au même niveau qu’un an plus tôt (respectivement 1,43 EUR et 0,84 EUR net). En outre, l’opération permettra de faire reculer l’endettement à un niveau beaucoup plus confortable (38,7%), augmentant ainsi les possibilités de futures expansions. Enfin, elle réduit la prime par rapport à la valeur intrinsèque (que nous évaluons à 27,80 EUR après l’opération).

Les modalités

– Xior souhaite récolter 131 millions d’euros net.
–  Le droit d’attribution est représenté par le coupon numéro 6 qui a été détaché le 30 mai après la clôture de la Bourse.
Avec deux coupons numéro 6 détenus, plus 31 EUR en cash, vous pouvez souscrire à une nouvelle action. Ce qui revient à acquérir le titre avec un rabais de 6,8% par rapport au cours de clôture du 30 mai, corrigé de la valeur estimée du coupon numéro 7, aussi détaché le 30 mai. Ce coupon numéro 7 représente le dividende relatif à la période courant du 1/1/2018 au 11/6/2018 (son montant exact et sa date de paiement restent à définir).
– La souscription est possible jusqu’au 7 juin inclus.
– Les droits d’attribution (coupon 6; code ISIN BE0970165685) sont cotés et négociables sur Euronext Bruxelles jusqu’au 7 juin.
– Les nouvelles actions seront cotées à partir du 12 juin sur Euronext Bruxelles.
– Les droits non exercés et non vendus en Bourse seront liquidés sous la forme de scripts en date du 8 juin. Le revenu éventuel de cette vente de scripts sera partagé le 15 juin entre les détenteurs de droits (coupon 6) non exercés.

Cours au moment de l'analyse : 34,13 EUR

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique (41,5%) et aux Pays-Bas (58,5%). Le revenu locatif provient pour 79,7% des logements pour étudiants, pour 11,2% de bureaux, pour 5,5% de magasins et pour 3,6% d’immeubles divers (hostel à Gand, parking à Anvers).

La prime sur la valeur intrinsèque (26,28 EUR) est de pas moins de 35,8% et le rendement sur dividende de seulement 2,4%.
CONSERVEZ.

Le résultat de 2017 était un peu inférieur à nos attentes : un bénéfice par action de 1,43 EUR, alors que nous tablions sur 1,45 EUR, et un dividende juste conforme aux attentes du groupe, à 0,84 EUR net, alors que nous misions sur 0,87 (dividende à payer en mai; les deux coupons y donnant droit sont déjà détachés). Le 31/12, le taux d’occupation était de 97,9%. Suite à une série d’acquisitions, la valeur du portefeuille a atteint fin 2017 les 488,8 millions d’euros (hausse annuelle de 83,8% !) L’endettement s’en ressent cependant : au 31/12, malgré l’augmentation de capital de juin 2017, il avait atteint 53,6%. Pour cette année aussi, des projets ont été annoncés, à Bruxelles et aux Pays-Bas, à Enschede (celui-ci étant payable en actions). Si tous les investissements déjà prévus sont réalisés, la valeur du portefeuille dépassera les 570 millions. Pour le résultat 2018, Xior se limite à prévoir un bénéfice par action et un dividende au moins égal à ceux de 2017. Cela nous semble un peu trop prudent. Nous misons quant à nous sur un bénéfice par action de 1,90 EUR en 2018, 2 EUR en 2019 et 2,10 EUR en 2020, et sur des dividendes respectifs de 1,05 puis 1,12 et 1,19 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 35,90 EUR

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique (41, %) et aux Pays-Bas (58,5%). Le revenu locatif provient pour 79,7% des logements pour étudiants, pour 11,2% de bureaux, pour 5,5% de magasins et pour 3,6% d’immeubles divers (hostel à Gand, parking à Anvers).