Xior Student Housing

La société immobilière réglementée Xior Student Housing, active dans les logements étudiants, distribue pour l’exercice 2018 un dividende de 0,875 EUR net, en liquide ou en actions.
Vu notre conseil d’achat sur le titre Xior, optez pour les nouvelles actions.

Les modalités de choix

 Le dividende pour l’exercice 2018 est représenté par :
– le coupon n°7, d’une valeur de 0,3885 EUR net, et qui a été détaché le 31 mai 2018;
– le coupon n°8, d’une valeur de 0,4221 EUR net, et qui a été détaché le 6 décembre 2018;
– le coupon n°9, d’une valeur de 0,0644 EUR net, et qui a été détaché le 17 mai 2019. 
Pour obtenir une nouvelle action, vous pouvez échanger 105 coupons n°7 (vous recevrez en plus 0,29 EUR en liquide par nouvelle action), 96 coupons n°8 (vous recevrez 0,02 EUR par nouvelle action) ou 629 coupons n°9. Le prix d’émission est fixé à 40,50 EUR, ce qui représente une décote de 6% par rapport au cours de clôture du 17 mai. 
Mais attention ! Vous ne pouvez pas combiner vos coupons n°7, n°8 et n°9 pour souscrire à une seule et même nouvelle action. La période de choix s’étend du 21 au 29 mai. 
Si vous ne communiquez pas votre choix à votre banque, celle-ci vous versera automatiquement (sauf autre accord préalablement conclu) votre dividende au comptant.

Renforcer sa position

 En vous proposant d’opter pour un dividende sous forme d’actions, Xior vous donne l’opportunité de renforcer votre position dans la SIR. Et nous y sommes favorables. Certes, avec une prime de 51% par rapport à la valeur intrinsèque (28,49 EUR) et un rendement de dividende net d’à peine 2,1%, le titre Xior n’est pas à proprement parler bon marché. Il constitue néanmoins un placement intéressant au vu de l’évolution attendue de la croissance et du faible risque locatif. Le versement en liquide et la cotation des nouvelles actions auront lieu à partir du 4 juin. 

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique et aux Pays-Bas (ensemble plus de 5 500 chambres dans 21 villes), et bientôt en Espagne et au Portugal. 

La SIR jouit de fantastiques perspectives de croissance, soutenues de plus par des augmentations de capital, qui pourvoient plus de valeur à l’actionnaire. Certes, le titre n’est a priori pas bon marché : le cours offre une prime de 46,1% sur la valeur intrinsèque (28,61 EUR) et le rendement sur dividende se limite à 2,1% net. Mais il est peu risqué (2). Et la société a assez de qualités pour que nous vous conseillions d’ACHETER.

Le portefeuille s’est enrichi…

Le bénéfice 2018 (1,46 EUR par action) a été un peu inférieur à notre attente (1,50 EUR), suite à une hausse du coût de la dette. Le dividende total (+4,2% à 0,875 EUR net) dépasse légèrement notre prévision. Il sera payé en mai, via 3 coupons, dont deux déjà détachés : le 7 (0,385 EUR) et le 8 (0,4221 EUR). Fin 2018, le taux d’occupation était de 98,9% et l’endettement de 49,3% (contre 53,6% fin 2017). Suite à de nombreuses acquisitions, sur l’année 2018, la valeur du portefeuille a grimpé de 66,7%, à 815 millions d’euros.

… et il s’enrichira encore

En janvier, la SIR a acquis un terrain à Gand pour y construire une résidence d’étudiants. Elle devrait aussi acheter bientôt un bien à réaffecter à Amsterdam. De plus, elle souhaite faire de la péninsule ibérique son second marché (derrière le Benelux). Elle a fait ses premiers pas en Espagne (résidence neuve à Barcelone) et au Portugal (projets à Lisbonne et Porto). Le but : développer sur la péninsule un portefeuille de plus de 250 millions. Si toutes les acquisitions et réaffectations projetées sont réalisées, le portefeuille total dépassera le cap du milliard, avec plus de 8 200 logements (Pays-Bas : 64,5%, Belgique : 29,2%, Portugal : 4%, Espagne : 2,3%).

Bénéfice et dividende

Pour 2019, Xior mise sur un bénéfice par action de 1,60 EUR et un dividende de 0,91 EUR net. De notre côté, compte tenu d’une large marge d’incertitude, due aux possibles augmentations de capital (nécessaires pour financer les expansions), nous misons sur un bénéfice par action de 1,65 EUR en 2019, 1,82 EUR en 2020 et 2 EUR en 2021. et nous prévoyons des dividendes de respectivement 0,91, 0,95 et 0,99 EUR net.

Cours au moment de l’analyse : 41,80 EUR

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique et aux Pays-Bas (ensemble plus de 5 500 chambres dans 21 villes), et bientôt en Espagne et au Portugal.

Vous pouvez à nouveau ACHETER.

Xior Student Housing cote avec une prime de 39,3% et offre un rendement sur dividende de 2,2%. A priori, ce n’est pas vraiment une affaire. Mais le portefeuille bénéficie d’un forte croissance, encore confirmée ces derniers mois avec diverses nouvelles acquisitions (surtout aux Pays-Bas). Et, pour la niche dans laquelle la SIR est active (logements pour étudiants), le potentiel d’avenir est bon en Europe (après la Belgique et les Pays-Bas, Xior cherche un troisième marché). Le titre s’avère donc finalement intéressant. Pour cette raison, nous changeons de conseil.

Cours au moment de l’analyse : 39 EUR

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique (34,8%) et aux Pays-Bas (65,2 %). Le revenu locatif provient pour 81,7% des logements pour étudiants, pour 12,1% de bureaux, pour 3,5% de magasins et pour 2,7% d’immeubles divers (hostel à Gand, parking à Anvers).

La prime sur la valeur intrinsèque (27,60 EUR) a grimpé à 48,2% et le rendement sur dividende se limite à 2,1% net. Le titre n’est donc plus bon marché. La SIR est pourtant en pleine expansion. Nous espérons que cela induira une hausse (certes modérée) du dividende.Mais dans l’attente, n’achetez plus.
CONSERVEZ.

La SIR reste en croissance. Au 1er semestre 2018, la valeur du portefeuille a gagné 25,2% et le bénéfice par action a atteint 0,64 EUR (contre 0,46 un an plus tôt). Le taux d’occupation est très élevé (98,5%). Après l’augmentation de capital de juin, l’endettement a reculé à 39,3% (contre 51,7% le 31/3). La SIR s’attend cependant à ce que son expansion le fasse remonter d’ici fin 2018 à ±50% (elle vient encore d’acheter un immeuble de 82 kots à Leeuwarden). Le 2nd semestre (surtout le 4e trimestre) profitera en partie de la location des nouvelles acquisitions (Utrecht, Groningen, Amsterdam, Louvain, Bruxelles et Enschede). Malgré la hausse du nombre d’actions, Xior mise toujours sur (au moins) la stabilité du bénéfice par action (1,43 EUR) et du dividende (0,84 EUR net; le coupon 7, détaché en mai avant l’augmentation de capital, vaut en principe ±0,37 EUR). Nous maintenons quant à nous nos prévisions 2018 à 1,50 EUR pour le bénéfice par action et 0,87 EUR net pour le dividende. Pour 2019 et 2020, nous misons provisoirement sur des bénéfices par action de 1,70 et 1,80 EUR et des dividendes de 0,90 et 0,92 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 40,90 EUR

Xior est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les immeubles pour logements d’étudiants en Belgique (34,8%) et aux Pays-Bas (65,2%). Le revenu locatif provient pour 81,7% des logements pour étudiants, pour 12,1% de bureaux, pour 3,5% de magasins et pour 2,7% d’immeubles divers (hostel à Gand, parking à Anvers).