Avenue Beaulieu

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79,00 EUR 22/03/2019 16:30 Bruxelles
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-3,31 % Rendement sur 1 an
14,41 % Rendement net sur dividende attendu
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Articles

  • Analyse
    Le certificat Beaulieu sonde le marché en vue de la vente de son complexe de bureaux d’Auderghem il y a un mois - mardi 12 février 2019
    Que faire de ce certificat qui procure un rendement de dividende de près de 16% net ?
     
     
     
     

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  • Analyse
    Pas de nouvelles infos pour le certificat immobilier Avenue Beaulieu il y a 5 mois - mardi 16 octobre 2018
    La réunion annuelle de début octobre n’a pas apporté d’éclaircissements. L’avenir reste flou.

    Toutefois, la valeur nette de liquidation est supérieure au cours actuel, le rendement sur dividende attendu fluctue autour de 15% et environ 15% des certificats sont toujours aux mains d’Atenor, ce qui peut laisser penser que le promoteur accorde une estimation supérieure au certificat. Aussi, si vous êtes prêt à accepter un risque élevé, vu le confortable rendement de dividende : CONSERVEZ.

    Coupon en baisse

    Les détenteurs du certificat Beaulieu, qui porte sur deux immeubles de bureaux attenants à Auderghem, ont perçu fin juillet un coupon n°25 d’une valeur de 13,0614 EUR net. C’est un peu moins que ce que nous avions prévu (13,23 EUR), suite sans doute aux frais supplémentaires dus pour l’organisation de l’assemblée générale extraordinaire du mois d’avril. Pour fin juillet 2019, nous tablons sur un coupon plus faible de 11,38 EUR net, et ce, malgré la perspective d’un coupon brut plus élevé. En cause, la suppression dans les prochains coupons du remboursement partiel du capital. Cette partie n’étant pas taxée, les coupons seront à l’avenir intégralement soumis au précompte mobilier de 30%.

    Commission européenne toujours locataire ?

    Les deux bâtiments bruxellois sont loués à la Commission européenne jusque fin 2020. Et depuis tout un temps déjà, les gestionnaires immobiliers mènent des négociations avec la Commission en vue d’un éventuel prolongement du bail. Aucune information n’a filtré à ce sujet.

    Valeur de liquidation

    En juin dernier, les deux immeubles ont été estimés par un expert indépendant à 46,8 millions d’euros (contre 53,4 millions l’année passée). Cette diminution n’est pas une surprise. Il a en effet été tenu compte de la fin prochaine du bail avec la Commission européenne.
    Sur base de cette expertise, la valeur de liquidation s’élève selon nous à environ 90 EUR net par certificat.

    Cours au moment de l’analyse : 75,00 EUR

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  • Analyse
    Les détenteurs du certificat Avenue Beaulieu ont approuvé la prolongation du certificat il y a 9 mois - mercredi 13 juin 2018
    L’assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 30 mai.

    Si le risque ne vous effraie pas, vous pouvez conserver vos certificats, pour le généreux rendement de coupon attendu : 14% net !

    Décisions importantes

    L’assemblée générale a décidé à l’unanimité de prolonger la durée du certificat immobilier jusqu’au 31 décembre 2019 inclus et non jusqu’au 30 juin 2023 comme proposé initialement par les détenteurs du certificat. Une bonne nouvelle selon nous, au vu des grands défis qui attendent potentiellement encore le certificat à l’avenir.

    Une autre décision importante a été l’octroi d’un mandat de vente aux gestionnaires immobiliers, également jusque fin 2019. De quoi ne plus nécessiter l’approbation des détenteurs du certificat en cas de possible vente des deux bâtiments attenants à Auderghem (périphérie Est de Bruxelles). Une condition toutefois : que le prix de vente ne soit pas inférieur à la valeur d’expertise fixée. Celle-ci ne doit pas nécessairement être la valeur d’expertise annuelle, mais peut aussi être fixée un peu avant l’éventuelle offre.

    Sécurité temporaire

    Avec la prolongation et le mandat de vente, l’incertitude à court terme est dissipée. A plus long terme, et si la vente du complexe de bureaux se fait attendre, le certificat pourrait par contre être confronté à plusieurs défis importants. Le plus important sera la décision de la Commission européenne (locataire du complexe) de rester ou non après 2020. Trouver un nouveau locataire sera impossible, à moins d’une profonde rénovation. Seulement, qui dit rénovation dit aussi frais. D’autre part, entre-temps les frais annuels d’inoccupation pourraient atteindre 4,70 EUR par certificat.

    Cours au moment de l’analyse : 93,26 EUR

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  • Analyse
    Le certificat Avenue Beaulieu sera-t-il prolongé ? il y a un an - mardi 10 avril 2018
    Les détenteurs pourront voter au cours d’une assemblée générale.

    L’assemblée est prévue pour le 26 avril prochain.
    Si vous êtes prêt à supporter un risque élevé : CONSERVEZ.

    Assemblée générale

    Les détenteurs du certificat Avenue Beaulieu seront invités à voter sur une prolongation de 5 ans de la durée du certificat immobilier, soit jusqu’au 30 juin 2023.

    Ils seront aussi invités à accorder un mandat de vente (valable jusqu’au 30 juin 2023) aux gestionnaires. Pareil mandat permettra de vendre les deux bâtiments attenants à Auderghem - loués jusqu’au 31 décembre 2020 inclus à la Commission européenne - sans l’approbation des détenteurs du certificat. A condition toutefois que le prix de vente ne soit pas inférieur à la valeur fixée par l’expert (53,4 millions d’euros selon la dernière expertise en juin 2017).

    Pour que l’assemble puisse avoir lieu, 50% au moins des certificats immobiliers émis devront être présents ou représentés. Dans le cas contraire (et le risque est réel selon nous), l’assemblée sera reportée au 30 mai 2018 et il ne sera plus tenu compte alors du quorum de 50%. Les différents points à l’ordre du jour ne pourront être acceptés qu’à la majorité des 2/3 des votes présents et émis.

    Pour ceux qui aiment le risque

    Si une prolongation du certificat est approuvée, et un mandat de vente éventuellement accordé aux gestionnaires, l’avenir du certificat sera sensiblement plus positif. Dans le cas contraire, les gestionnaires seront forcés de vendre les deux bâtiments avant le 30 juin 2018, avec le risque d’obtenir un prix peu intéressant (par ex. en raison de la position de faiblesse des gestionnaires dans les négociations, de l’incertitude quant à la volonté du locataire de rester et du flou autour des intentions des autorités quant à l’affectation future de la zone).

    Le certificat immobilier comporte par conséquent un risque élevé, mais vous serez bien rémunéré avec un futur coupon de 14% environ.

    Cours au moment de l’analyse : 93 EUR

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  • Analyse
    Peu de choses à retenir de la réunion d’information tenue par le certificat immobilier Beaulieu il y a un an - mercredi 18 octobre 2017
    Néanmoins, la liquidation approche.

    La valeur de liquidation, sur base de l’expertise du 16 juin, avoisine les 102 EUR, soit un peu moins que le cours actuel. Le rendement du coupon attendu fluctue autour de 12%. L’intérêt manifesté par Atenor pourrait inciter d’autres acteurs immobiliers à se tourner vers Beaulieu.
    SI LE RISQUE NE VOUS EFFRAIE PAS, CONSERVEZ.

    Coupon légèrement moins élevé en 2018

    Le 27 juillet, les détenteurs de certificats ont perçu un coupon (n°24) de 13,7356 EUR net. C’est un peu plus que prévu. Ce coupon comprend notamment une indemnité unique de ±0,60 EUR net par certificat, pour d’anciens problèmes d’infiltration d’eau dans les parkings. Pour le coupon de juillet 2018, nous misons sur un montant un peu moins élevé (13,23 EUR net).

    Pas un mot sur Atenor

    En février de cette année, un accord de principe avait été conclu pour vendre au promoteur immobilier belge Atenor deux immeubles sis à Auderghem (sous la forme d’une emphytéose de 99 ans). Finalement, les discussions avec Atenor ont été arrêtées en juillet. Mais les gestionnaires n’ont pas révélé s’il y avait une divergence sur le prix ou d’autres problèmes.

    Prolonger le certificat ?

    Les gestionnaires sont restés très vagues sur l’avenir du certificat. La liquidation – par laquelle les bâtiments seront vendus et le revenu net de la vente distribué aux détenteurs de certificats – est prévue au plus tard pour fin juin 2018. Il reste donc peu de temps pour organiser une assemblée générale extraordinaire et voter la recherche de candidats acheteurs, voire le report de la date de liquidation. Les gestionnaires doivent urgemment se mettre en action. Sinon, ils seront obligés de vendre le complexe d’immeubles d’ici fin juin 2018, avec le risque d’en obtenir un mauvais prix (par exemple en cas de marché immobilier à la baisse ou de position de faiblesse vis-à-vis des acheteurs).

    Cours au moment de l’analyse : 99,01 EUR

     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Bureaux
Maximum sur les 12 derniers mois 97,00 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 66,01 EUR
Code ISIN BE0003661726
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 351.900
Capitalisation boursière (en milliards) 0,03 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 9
Site Internet www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois 10,50 %
Rendement sur 6 mois -1,19 %
Rendement sur 1 an -3,31 %
Rendement sur 5 ans 1,07 %

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 13,06 EUR
Prochain dividende net 11,38 EUR
Taux d'occupation 100,00 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 14,41 %
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