Diegem Kennedy

Vous pouvez néanmoins conserver vos certificats immobiliers Diegem-Kennedy.

Les travaux de rénovation annoncés s’élèvent à quelque 411 000 EUR et ont trait à la robinetterie et au système de ventilation du complexe de bureaux. Ces rénovations ne sont donc pas drastiques et relèvent plutôt du (grand) entretien. La totalité de ces frais sera comptabilisée dans les charges de l’exercice actuel (qui court jusque fin juin).

En conséquence, le coupon brut qui sera versé en septembre sera, selon les gestionnaires, inférieur de quelque 3 EUR à celui payé un an plus tôt. Raison pour laquelle nous estimons le coupon net à 8,85 EUR, contre 10,54 EUR précédemment.

La faiblesse du prochain coupon étant due à des travaux de rénovation pris totalement en charge cette année, elle ne devrait être que ponctuelle. Quoi qu’en baisse, le rendement de dividende attendu s’élève toujours à un confortable 6,9% net, et le contrat de bail avec DHL (qui loue l’entièreté de l’immeuble) court jusque fin septembre 2023.

Pour les années à venir, les détenteurs de certificats peuvent donc toujours s’attendre à un joli coupon. Un coupon d’autant plus assuré que le locataire, en place pour quelques années encore, ne devrait pas réserver de mauvaises surprises. De bonnes raisons pour conserver vos certificats.

Cours au moment de l’analyse : 125,50 EUR

Vu cependant le beau rendement de dividende attendu :
CONSERVEZ.

Coupon en baisse, mais toujours attrayant

Le 29 septembre, le coupon n°20 a été distribué. Il s’élevait à 10,9665 EUR, alors que nous l’estimions à 11,31 EUR net. Cette baisse du coupon de 10,8% par rapport à il y a un an est due au recul des revenus locatifs et à l’octroi d’une réduction de loyer à DHL, l’unique locataire du bâtiment. Une réduction négociée en février dernier, lors du renouvellement du contrat de bail du spécialiste du courrier express. Pour septembre 2018, nous tablons sur une légère baisse du coupon, à 10,54 EUR net, ce qui représente, au cours actuel, un confortable rendement de coupon de 9% net.

Conservez en raison du coupon élevé

Pour la première fois, un expert a été désigné pour estimer la valeur du complexe de bureaux. Sur base de l’estimation délivrée par l’expert, nous arrivons à une valeur de liquidation de 145 EUR net environ, ce qui est largement supérieur au cours actuel.
L’évaluation de l’expert nous semble cependant trop optimiste, la valeur du complexe étant surtout déterminée par DHL, qui en loue la totalité, et dont l’occupation des lieux après la fin du bail, en 2023, pourrait être remise en cause. Selon nous, le cours actuel du certificat donne une image bien plus fidèle de sa valeur. Nous vous conseillons dès lors de conserver vos certificats, de façon à toucher chaque année un très joli coupon.

Cours au moment de l’analyse : 117,26 EUR

Nous adaptons notre conseil de vendre à CONSERVER.

Incertitudes levées jusqu’en 2023

DHL louant la totalité de ce complexe de bureaux, situé à la périphérie est de Bruxelles, l’avenir du certificat Diegem Kennedy est étroitement lié aux faits et gestes du spécialiste du courrier express. Or, celui-ci avait jusqu’au 31 janvier 2017 pour décider de mettre, oui ou non, un terme à son bail. Il a finalement choisi de rester dans l’immeuble. Un nouveau contrat de bail, liant DHL à Diegem Kennedy pour les 6,5 années à venir (échéance le 30 septembre 2023, sans possibilité de résiliation intermédiaire) a donc été signé. A l’échéance, le contrat pourra être prolongé de 3 ou 6 ans supplémentaires.

Loyer revu à la baisse

Pour les détenteurs de certificats, le nouveau contrat de bail conclu avec DHL est une bonne nouvelle. Il n’aurait en effet pas été facile de trouver un nouveau locataire pour ce complexe vieillissant (construit en 1997). Bien conscient de sa position de force, DHL en a d’ailleurs profité pour faire revoir le montant du loyer à la baisse. Compte tenu des avantages commerciaux accordés, les revenus locatifs devraient, selon nos estimations, baisser de 6% pour l’exercice 2016-17. Vu l’attrait limité du bâtiment, cela nous semble honnête.

Conservez

Le risque d’inoccupation totale étant désormais écarté, le cours du certificat immobilier a légèrement remonté.
En outre, les revenus locatifs (indexés annuellement sur base de l’indice santé) du nouveau bail sont un peu plus élevés que prévu. De ce fait, nous tablons pour fin septembre 2017 sur un coupon plus élevé de 11,31 EUR net (contre précédemment 10,88 EUR net). Pour 2018, nous prévoyons un montant net de 10,54 EUR. Vu le beau rendement de dividende attendu (9,8%), nous vous conseillons de conserver ce certificat.

Cours au moment de l'analyse: 115,20 EUR

Le risque lié à ce certificat est trop élevé.
VENDEZ.

Loyers et coupon en baisse

Le 30 septembre, le certificat immobilier a distribué un coupon de 12,2921 EUR net, en baisse annuelle de 10,1 %.
Il s’agit d’un recul un peu moins prononcé que prévu.
Pour 2017, nous tablons pour l’instant sur une poursuite de la baisse, à 11,1 EUR (ou 10,88 EUR dans le cas d’un précompte mobilier à 30 %).

Dangers à venir ?

Le certificat n’est pas sans risques, loin de là.
Ce complexe de bureaux situé à Zaventem, dans la périphérie est de Bruxelles, est entièrement loué depuis 1997 au groupe spécialisé dans le transport et la logistique DHL. Et vu que le juteux contrat de leasing avec DHL a expiré fin 2014, et a été remplacé par un contrat de bail classique (3/6/9) à loyer dégressif, les prochains coupons devraient systématiquement baisser. Bien que DHL ait eu jusqu’au 30 septembre le loisir de mettre fin au bail (à dater du 1er octobre 2017), il ne l’a pas fait. Il a même reçu quatre mois de réflexion supplémentaires, jusqu’au 31 janvier 2017 donc, et un préavis d’un an. Si DHL reste, il réclamera probablement une baisse du loyer. Dans le cas contraire, s’il met fin au contrat, il y a de fortes chances pour que l’incertitude autour du nouveau locataire pèse sur le cours du certificat.

Cours au moment de l’analyse : 110.01 EUR