Genk Logistics

Si vous ne voulez courir aucun risque, mieux vaut le vendre.
Si le risqué très élevé ne vous effraie pas, vous pouvez le conserver.

Conditions suspensives

Le 10 novembre, on a appris qu’un des trois derniers immeubles logistiques sur lesquels porte le certificat Genk Logistics a été vendu pour 3,75 millions d’euros.

Si les conditions suspensives mentionnées dans l’accord sont satisfaites, l’acte de vente sera passé d’ici fin avril 2018. Le prix de vente offert est supérieur à la valeur estimée le 30 novembre 2016 (3,6 millions d’euros), bien que moins de la moitié du bâtiment soit louée.

Si vous détenez des certificats, vous pouvez, selon nos calculs, tabler sur un montant d’un peu plus de 20 EUR net par certificat.

Pari risqué

Si nous tenons compte du prix offert pour l’objet 3, et l’extrapolons à l’ensemble des trois immeubles (objets 1, 2 et 3), nous pouvons estimer la valeur de liquidation du certificat à plus de 140 EUR net. Soit beaucoup plus que le cours actuel. Il peut donc être intéressant de conserver vos certificats. Mais ce conseil est uniquement destiné aux investisseurs audacieux et ce, pour deux raisons. La première est que la vente n’est pas encore totalement acquise (conditions suspensives). Et la seconde est que le contrat de bail avec Ewals court jusqu’au 31 mars 2018. Or, Ewals représente 93% des revenus locatifs. Dans le cas où le contrat de bail ne serait pas renouvelé (doutes quant à sa prolongation), le cours du certificat pourrait sérieusement en pâtir. Si ces risques vous effraient, mieux vaut vous défaire de vos titres.

Cours au moment de l’analyse : 127,00 EUR

La valeur du certificat dépend beaucoup d’Ewals. Vu la crainte de le voir quitter les lieux, le certificat est devenu très spéculatif. Sur base de la dernière valeur d’expertise (novembre 2016), nous estimons la valeur de liquidation du certificat à ±140 EUR net.
Vendez le. Fixez une limite autour du cours actuel (138 EUR).

Partir ou rester à de meilleures conditions ?

La société de transport Ewals, qui loue l’entièreté de l’objet 1 de Genk Logistics, a fait savoir qu’elle veut rapidement trouver des accords clairs en ce qui concerne la réception de l’objet et entamer prochainement des discussions éventuelles sur les états des lieux. On peut donc comprendre qu’Ewals ne prolongera pas son bail échéant le 31 mars 2018, à moins qu’il ne s’agisse d’une manoeuvre destinée à mettre la pression sur les gestionnaires de Genk Logistics, le but étant d’obtenir un nouveau bail, aux conditions plus favorables (un loyer moins élevé, donc).

Impact important sur les revenus locatifs

Le complexe de Genk Logistics se compose actuellement de trois parties, ou objets, à savoir :
– l’objet 1, entièrement loué à Ewals
– l’objet 2, partiellement vide
– l’objet 3, loué pour moins de la moitié seulement
Les revenus locatifs de l’objet 1 représentant environ 93% de l’ensemble des revenus locatifs, un départ d’Ewals constituerait assurément un coup dur pour le certificat.

Et si Ewals devait partir ?

En cas de départ d’Ewals, plusieurs options s’offrent aux gestionnaires. La première est une relocation en l’état à un autre locataire. Mais cette solution paraît difficile et risque de se faire à des conditions financières (nettement) moins favorables. La deuxième option est un redéveloppement du site, tout aussi difficile à concevoir vu la structure financière (certificat immobilier). Enfin, troisième et dernière option : mettre un ou plusieurs objets en vente. Une option qui n’est pas non plus idéale car sans la présence d’un locataire, les candidats acheteurs auront un plus grand pouvoir de négociation, ce qui pèsera sur le prix de vente.

Un coupon plus élevé…

Le coupon distribué en février 2017 (n°19) s’élevait à 16,89 EUR net. Soit 9% de plus que les prévisions (15,47 EUR net). En cause, un résultat opérationnel meilleur que prévu, poussé par des revenus locatifs en hausse et des frais en baisse. Nous tablons pour février 2018 sur une légère hausse du coupon, à 17,22 EUR net, grâce à la perspective d’une amélioration du résultat opérationnel.

Cours au moment de l’analyse : 138 EUR

Mais une autre épée de Damocles pend au-dessus de Genk Logistics.
VENDEZ.

Deux nouveaux contrats de location ont été conclus. Le premier avec Direct Aankoop Company (DAC) et le second avec Carglass, pour un total d’un peu moins de 50 % de la surface inoccupée depuis fin janvier 2014.
Depuis le 16 juin, DAC loue 23 % de la surface avec un bail de 9 ans, résiliable après 3 et 6 ans. La première année, DAC bénéficie d’une réduction de 40 % sur le prix du loyer. La seconde année, la réduction sera de 32 %.
En ce qui concerne Car Glass, le bail, d’une durée d’un an, a démarré le 1er juillet. A moins que Carglass ne résilie son contrat au bout d’un an, il sera prolongé de trois mois par tacite reconduction. Dans les deux cas, le loyer est nettement inférieur à celui payé par le précédent locataire.

Même si nous attendons à un coupon plus élevé en février 2017 (15,60 EUR net contre 15,34 auparavant), nous vous conseillons de vendre ce certificat. Car sa valeur sera surtout déterminée par Ewals (locataire le plus important), dont le bail se termine fin mars 2018. Et rien ne dit jusqu’ici qu’Ewals va prolonger son contrat en 2018.

Cours au moment de l’analyse : 144,22 EUR

Comme prévu, le coupon n° 18, payé le 29 février, a été inférieur à celui de l’année précédente, même si, à 16,1449 EUR net, il est légèrement supérieur à notre prévision.
Si vous détenez ce certificat, mieux vaut essayer de le vendre à environ 150 EUR.

Locataires sur le départ et loyers en baisse

Genk Logistics est un certificat immobilier ayant trait à un terrain semi-industriel à Genk (Limbourg) comprenant cinq bâtiments logistiques (entrepôts et bureaux; biens 1 à 5), dont deux déjà vendus en 2011 (biens 4 et 5). Le bien 3 est entièrement vide, tandis que le bien 2 a vu partir en 2015 quatre locataires sur un total de sept. Le bien 1 reste entièrement loué jusque fin mars 2018 au groupe logistique Ewals. Mais la procédure de révision locative entreprise par Ewals en 2012 s’est finalement traduite l’an passé par une baisse de loyer de 10 %, avec effet rétroactif à partir du 1er avril 2013. Les gestionnaires, qui avaient provisionné les loyers trop perçus, les ont intégralement remboursés à Ewals. En fin de compte, les revenus locatifs totaux ont baissé de 5,4 % pour l’exercice clôturé le 30/11/2015. Les revenus des panneaux solaires ont, de façon un peu surprenante, aussi baissé de 4,3 %. Les frais totaux ont par contre augmenté de ±4,5 %.

Pas d’amélioration dans l’immédiat

La situation reste préoccupante vu le vide locatif des bâtiments 2 et 3 et la faiblesse des loyers dans la zone concernée (départ de Ford Genk, concurrence accrue des zones limitrophes aux Pays-Bas et en Allemagne, où les salaires sont moins élevés,…). Il reste à espérer que la situation s’éclaircisse d’ici 2018, date de la fin du contrat avec Ewals. Entretemps, vu le départ de plusieurs locataires et une possible baisse des revenus des panneaux solaires, nous misons sur un recul de ±5 % du coupon net en février 2017, à 15,34 EUR.

Evaluation et conseil

Le 30 novembre (fin de l’exercice), l’expert immobilier a revu à la baisse la valeur du complexe (-3,9 % sur un an), vu l’impact négatif de la révision du contrat avec Ewals. Et la location des biens 2 et 3 semble être très difficile. La valeur du certificat dépend donc fortement d’une prolongation du bail avec Ewals (et si oui, à quelles conditions ?). Compte tenu de la récente estimation des experts, des provisions restantes et des revenus depuis le 1er décembre (coupon pro rata), nous estimons la valeur nette de liquidation à un bon 150 EUR.

Cours au moment de l’analyse : 143,00 EUR