Genk Logistics

La situation est peu encourageante. 
VENDEZ vos certificats (à moins que vous ne vouliez spéculer).

État des lieux

Le certificat Genk Logistics porte sur un complexe logistique de deux bâtiments situés dans un parc industriel à Genk. Depuis que le locataire Ewals a quitté le complexe fin mars 2018, aucun nouveau locataire prêt à louer la totalité du complexe n’a pu être trouvé. Soit un sérieux manque à gagner dans la mesure où Ewals représentait quelque 2,7 millions d’euros de revenus locatifs chaque année. Cette situation pénible a heureusement pu être atténuée quelque peu par la location pour cinq mois d’un quart du complexe à Stobart Automotive Europe qui ne loue plus que le parking depuis novembre. 

Le 7 mars, les gestionnaires ont annoncé la location d’une partie du premier bâtiment par Peethultra Transport à compter du 1er mars, mais cela ne représente que 15% de la surface totale de Genk Logistics. Le contrat de bail a une durée d’un an et 3 mois et pourra être reconduit tacitement pour des périodes de 3 ans.

Valeur nette de liquidation

Sur la base des dernières estimations d’un expert (30/11), nous évaluons la valeur de liquidation à environ 78 EUR net. Un montant auquel il convient encore d’ajouter les liquidités disponibles, mais vu les frais et le taux d’inoccupation, la valeur réelle pourrait bien être (sensiblement) inférieure en cas de liquidation.

Et maintenant ?

Trouver un grand locataire est essentiel et urgent au vu des différents investissements à financer. À titre d’exemple, des travaux d’électricité pour environ 380 000 euros ont déjà été réalisés au cours de l’exercice actuel. La toiture doit aussi être en partie rénovée, dont coût estimé provisoirement à plus de 2 millions d’euros. Sans compter des frais d’inoccupation encore appelés à augmenter. 

Et même si un locataire de gros calibre se manifeste, celui-ci aura sans doute certaines exigences qui pourront à leur tour engendrer de nouveaux et coûteux travaux de rénovation. 

Si Genk Logistics possède encore suffisamment de liquidités pour tenir le coup à court terme, l’incertitude est trop grande. Vendez vos certificats en utilisant un ordre avec limite ! Mais si le risque très élevé ne vous effraie pas, vous pouvez conserver en attendant une éventuelle bonne nouvelle susceptible de donner un coup de fouet au cours.

Cours au moment de l'analyse : 53,02 EUR

Sur base de la valeur d’expertise du 31/12/2017, nous estimons la valeur de liquidation à 90 EUR net.
Si vous n’avez pas peur du risque, vous pouvez conserver vos certificats.
Sinon, mieux vaut les vendre.

L’objet 3 a été vendu le 11 janvier

Genk Logistics ne gère plus que deux immeubles, dans un zoning à Genk.

Le produit de la vente de l’objet 3 est distribué ce 28 mars sous la forme d’un premier coupon de liquidation (n°21), d’un montant de 24,3918 EUR net (un peu plus que ce que nous attendions).

Le 28 février, les détenteurs avaient déjà perçu un coupon annuel (n°20) de 5,8880 EUR net. Un montant largement inférieur à notre estimation (17,22 EUR net), en raison des provisions établies pour d’importants investissements (rénovations…).

A la recherche d’un nouveau locataire

Avec le départ d’Ewals, qui procurait pratiquement tous les revenus locatifs, et à moins qu’un nouveau locataire soit trouvé entretemps, aucun coupon ne sera payé en février 2019.

Les gestionnaires ont cependant chargé des agents immobiliers internationaux de chercher un nouveau locataire. Plusieurs candidats auraient déjà manifesté leur intérêt. Car l’immeuble a du potentiel. C’est le seul immeuble logistique, disponible immédiatement sur le marché belge, à offrir une surface aussi grande (±100 000 m²).

Ne vous précipitez pas !

L’avenir de Genk Logistics dépend fortement de l’arrivée d’un nouveau locataire, mais pas que… Il faut aussi que les conditions qu’on lui octroiera restent favorables à Genk Logistics. Car ce sont elles qui déterminent les revenus locatifs et les éventuelles rénovations à entreprendre, lesquelles pourraient jouer sur les frais de fonctionnement. A l’heure actuelle, les incertitudes sont nombreuses.

Cours au moment de l’analyse : 67,00 EUR

Si vous ne voulez courir aucun risque, mieux vaut le vendre.
Si le risqué très élevé ne vous effraie pas, vous pouvez le conserver.

Conditions suspensives

Le 10 novembre, on a appris qu’un des trois derniers immeubles logistiques sur lesquels porte le certificat Genk Logistics a été vendu pour 3,75 millions d’euros.

Si les conditions suspensives mentionnées dans l’accord sont satisfaites, l’acte de vente sera passé d’ici fin avril 2018. Le prix de vente offert est supérieur à la valeur estimée le 30 novembre 2016 (3,6 millions d’euros), bien que moins de la moitié du bâtiment soit louée.

Si vous détenez des certificats, vous pouvez, selon nos calculs, tabler sur un montant d’un peu plus de 20 EUR net par certificat.

Pari risqué

Si nous tenons compte du prix offert pour l’objet 3, et l’extrapolons à l’ensemble des trois immeubles (objets 1, 2 et 3), nous pouvons estimer la valeur de liquidation du certificat à plus de 140 EUR net. Soit beaucoup plus que le cours actuel. Il peut donc être intéressant de conserver vos certificats. Mais ce conseil est uniquement destiné aux investisseurs audacieux et ce, pour deux raisons. La première est que la vente n’est pas encore totalement acquise (conditions suspensives). Et la seconde est que le contrat de bail avec Ewals court jusqu’au 31 mars 2018. Or, Ewals représente 93% des revenus locatifs. Dans le cas où le contrat de bail ne serait pas renouvelé (doutes quant à sa prolongation), le cours du certificat pourrait sérieusement en pâtir. Si ces risques vous effraient, mieux vaut vous défaire de vos titres.

Cours au moment de l’analyse : 127,00 EUR

La valeur du certificat dépend beaucoup d’Ewals. Vu la crainte de le voir quitter les lieux, le certificat est devenu très spéculatif. Sur base de la dernière valeur d’expertise (novembre 2016), nous estimons la valeur de liquidation du certificat à ±140 EUR net.
Vendez le. Fixez une limite autour du cours actuel (138 EUR).

Partir ou rester à de meilleures conditions ?

La société de transport Ewals, qui loue l’entièreté de l’objet 1 de Genk Logistics, a fait savoir qu’elle veut rapidement trouver des accords clairs en ce qui concerne la réception de l’objet et entamer prochainement des discussions éventuelles sur les états des lieux. On peut donc comprendre qu’Ewals ne prolongera pas son bail échéant le 31 mars 2018, à moins qu’il ne s’agisse d’une manoeuvre destinée à mettre la pression sur les gestionnaires de Genk Logistics, le but étant d’obtenir un nouveau bail, aux conditions plus favorables (un loyer moins élevé, donc).

Impact important sur les revenus locatifs

Le complexe de Genk Logistics se compose actuellement de trois parties, ou objets, à savoir :
– l’objet 1, entièrement loué à Ewals
– l’objet 2, partiellement vide
– l’objet 3, loué pour moins de la moitié seulement
Les revenus locatifs de l’objet 1 représentant environ 93% de l’ensemble des revenus locatifs, un départ d’Ewals constituerait assurément un coup dur pour le certificat.

Et si Ewals devait partir ?

En cas de départ d’Ewals, plusieurs options s’offrent aux gestionnaires. La première est une relocation en l’état à un autre locataire. Mais cette solution paraît difficile et risque de se faire à des conditions financières (nettement) moins favorables. La deuxième option est un redéveloppement du site, tout aussi difficile à concevoir vu la structure financière (certificat immobilier). Enfin, troisième et dernière option : mettre un ou plusieurs objets en vente. Une option qui n’est pas non plus idéale car sans la présence d’un locataire, les candidats acheteurs auront un plus grand pouvoir de négociation, ce qui pèsera sur le prix de vente.

Un coupon plus élevé…

Le coupon distribué en février 2017 (n°19) s’élevait à 16,89 EUR net. Soit 9% de plus que les prévisions (15,47 EUR net). En cause, un résultat opérationnel meilleur que prévu, poussé par des revenus locatifs en hausse et des frais en baisse. Nous tablons pour février 2018 sur une légère hausse du coupon, à 17,22 EUR net, grâce à la perspective d’une amélioration du résultat opérationnel.

Cours au moment de l’analyse : 138 EUR