Genk Logistics BE0003740546

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D'où vient notre conseil

Articles

  • Analyse
    Des nuages à l’horizon pour le certificat immobilier Genk Logistics il y a 7 mois - mardi 28 mars 2017
    Ewals, locataire de l’objet 1 du complexe, remet en question ses conditions de location.
     
     
     
     

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  • Analyse
    Le vide locatif de Genk Logistics se réduit il y a un an - mercredi 24 août 2016

    Un des trois bâtiments logistiques, inoccupé depuis le départ de Limburgse Distributie Maatschappij (LDM) le 31 janvier 2014, a retrouvé des locataires.

    Mais une autre épée de Damocles pend au-dessus de Genk Logistics.
    VENDEZ.

     

    Deux nouveaux contrats de location ont été conclus. Le premier avec Direct Aankoop Company (DAC) et le second avec Carglass, pour un total d’un peu moins de 50 % de la surface inoccupée depuis fin janvier 2014.
    Depuis le 16 juin, DAC loue 23 % de la surface avec un bail de 9 ans, résiliable après 3 et 6 ans. La première année, DAC bénéficie d’une réduction de 40 % sur le prix du loyer. La seconde année, la réduction sera de 32 %.
    En ce qui concerne Car Glass, le bail, d’une durée d’un an, a démarré le 1er juillet. A moins que Carglass ne résilie son contrat au bout d’un an, il sera prolongé de trois mois par tacite reconduction. Dans les deux cas, le loyer est nettement inférieur à celui payé par le précédent locataire.

     

    Même si nous attendons à un coupon plus élevé en février 2017 (15,60 EUR net contre 15,34 auparavant), nous vous conseillons de vendre ce certificat. Car sa valeur sera surtout déterminée par Ewals (locataire le plus important), dont le bail se termine fin mars 2018. Et rien ne dit jusqu’ici qu’Ewals va prolonger son contrat en 2018.

     

    Cours au moment de l’analyse : 144,22 EUR

     

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  • Analyse
    Genk Logistics : situation locative préoccupante il y a un an - mardi 28 juin 2016

    L’avenir du certificat ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices.

    Comme prévu, le coupon n° 18, payé le 29 février, a été inférieur à celui de l’année précédente, même si, à 16,1449 EUR net, il est légèrement supérieur à notre prévision.
    Si vous détenez ce certificat, mieux vaut essayer de le vendre à environ 150 EUR.

     

    Locataires sur le départ et loyers en baisse

    Genk Logistics est un certificat immobilier ayant trait à un terrain semi-industriel à Genk (Limbourg) comprenant cinq bâtiments logistiques (entrepôts et bureaux; biens 1 à 5), dont deux déjà vendus en 2011 (biens 4 et 5). Le bien 3 est entièrement vide, tandis que le bien 2 a vu partir en 2015 quatre locataires sur un total de sept. Le bien 1 reste entièrement loué jusque fin mars 2018 au groupe logistique Ewals. Mais la procédure de révision locative entreprise par Ewals en 2012 s’est finalement traduite l’an passé par une baisse de loyer de 10 %, avec effet rétroactif à partir du 1er avril 2013. Les gestionnaires, qui avaient provisionné les loyers trop perçus, les ont intégralement remboursés à Ewals. En fin de compte, les revenus locatifs totaux ont baissé de 5,4 % pour l’exercice clôturé le 30/11/2015. Les revenus des panneaux solaires ont, de façon un peu surprenante, aussi baissé de 4,3 %. Les frais totaux ont par contre augmenté de ±4,5 %.

     

    Pas d’amélioration dans l’immédiat

    La situation reste préoccupante vu le vide locatif des bâtiments 2 et 3 et la faiblesse des loyers dans la zone concernée (départ de Ford Genk, concurrence accrue des zones limitrophes aux Pays-Bas et en Allemagne, où les salaires sont moins élevés,…). Il reste à espérer que la situation s’éclaircisse d’ici 2018, date de la fin du contrat avec Ewals. Entretemps, vu le départ de plusieurs locataires et une possible baisse des revenus des panneaux solaires, nous misons sur un recul de ±5 % du coupon net en février 2017, à 15,34 EUR.

     

    Evaluation et conseil

    Le 30 novembre (fin de l’exercice), l’expert immobilier a revu à la baisse la valeur du complexe (-3,9 % sur un an), vu l’impact négatif de la révision du contrat avec Ewals. Et la location des biens 2 et 3 semble être très difficile. La valeur du certificat dépend donc fortement d’une prolongation du bail avec Ewals (et si oui, à quelles conditions ?). Compte tenu de la récente estimation des experts, des provisions restantes et des revenus depuis le 1er décembre (coupon pro rata), nous estimons la valeur nette de liquidation à un bon 150 EUR.

     

    Cours au moment de l’analyse : 143,00 EUR

     

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  • Analyse
    Genk Logistics : avenir moins positif il y a 2 ans - jeudi 11 juin 2015

    Les perspectives du certificat se font moins séduisantes.

    Nous prévoyons une légère baisse du coupon en 2016 et 2017.
    Prenez votre bénéfice aux alentours de 155 EUR.

     

    Baisse des coupons

    Le coupon distribué en février 2015 a augmenté de 46,2 % à 17,5284 EUR net. Un résultat lié à la fin du remboursement de l’emprunt conclu au lancement du certificat en 1998 et à un remboursement de capital plus important.
    Pour le coupon de février 2016 par contre, nous attendons une baisse de plus de 8 % à 16,10 EUR (un complexe partiellement inoccupé depuis janvier 2014; départ annoncé de locataires entre fin juin et septembre). Faute de nouvelles locations, le coupon de 2017 devrait encore perdre quelques pourcent.

     

    Litige

    Le litige avec le locataire Ewals Integrated Logistics concernant une adaptation du loyer est encore pendant. Un montant a été mis de côté, mais les gestionnaires ne se sont pas montrés très optimistes à ce sujet. Ils ont aussi fait savoir qu’aucun nouveau locataire ne s’était pour le moment manifesté.
    Seule bonne nouvelle : Ewals a trouvé des sous-locataires ne dépendant pas de l’usine Ford Genk fermée depuis peu. Nous ne connaissons pas les modalités des contrats, mais il est clair que ce vieux bâtiment ne peut attirer des locataires que moyennant des conditions bradées.

     

    Estimation revue à la baisse

    La valeur d’expertise au 30/11/2014 était inférieure de 16,4 % à celle d’un an plus tôt. Au vu de ce chiffre, la valeur de liquidation pourrait être d’environ 170 EUR net. Nous craignons toutefois que cette valeur soit trop optimiste et comptons plutôt sur 150 EUR.
    Compte tenu de la forte hausse du cours (et des jolis coupons) ces dernières années, le cours est proche de la valeur intrinsèque.

     

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  • Analyse
    Genk Logistics partiellement vendu il y a 2 ans - jeudi 13 novembre 2014

    La période de vente normale a démarré plus tôt que d’habitude (en 2008, après 10 ans déjà) et court toujours jusqu’en 2023 (15 ans au lieu de 10).

    ACHETEZ.

     

    Plusieurs parties du complexe ont déjà été vendues. D’autres pourraient suivre, mais rien n’a été dévoilé jusqu’ici. Quoi qu’il en soit, ce certificat reste sous-évalué. L’estimation de l’expert donne une valeur de liquidation nette de 185 EUR environ (hors revenus courants). Depuis la fermeture de Ford Genk, pas mal d’incertitudes règnent autour des bâtiments et du marché à Genk.

     

    Cours au moment de l’analyse : 136,00 EUR

     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Semi-industriel
Maximum sur les 12 derniers mois 160,00 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 122,22 EUR
Code ISIN BE0003740546
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 117.000
Capitalisation boursière (en milliards) 0,02 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 8
Site Internet www.kbcmerchantbanking.com/genk-logistics

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois -0,48 %
Rendement sur 6 mois -1,29 %
Rendement sur 1 an -1,11 %
Rendement sur 5 ans 7,85 %

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 16,89 EUR
Prochain dividende net 17,22 EUR
Taux d'occupation 85,00 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 13,28 %
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