Zénobe Gramme

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156,02 EUR 22/10/2018 11:30 Bruxelles
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-0,53 % Rendement sur 1 an
5,74 % Rendement net sur dividende attendu
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D'où vient notre conseil

Articles

  • Analyse
    Le taux d’occupation du zoning liégeois Zénobe Gramme est en hausse il y a 5 mois - mardi 22 mai 2018
    Le certificat immobilier qui porte sur onze immeubles de bureaux a vu ses revenus locatifs augmenter.
     
     
     
     

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  • Analyse
    Le certificat immobilier Zenobe Gramme a payé en mars un coupon en hausse par rapport à un an plus tôt il y a un an - mardi 25 avril 2017
    L’augmentation est néanmoins inférieure aux prévisions.

    En cause : la hausse des charges de financement en hausse.
    Quoi qu’il en soit, conservez vos certificats pour le beau rendement du coupon (±5%) et le cours largement en-dessous de la valeur de liquidation nette. Si vous ne craignez pas le risque, tentez un pari. Achetez au cours limite de 155 EUR environ.

    Frais de financement revus à la hausse

    Le 31 mars, le coupon n°14 a été distribué pour un montant de 7,40 EUR net, soit un peu moins que ce que nous avions prévu (7,91 EUR net). En cause, des charges financières revues à la hausse. L’emprunt existant a en effet été relevé dans le but de financer des travaux de rénovation, destinés à attirer de nouveaux locataires. Et bonne nouvelle, deux nouveaux locataires (Select Human Resources et Holding Schyns G&G) ont été trouvés ! Ceux-ci occuperont une partie de l’espace libéré suite à la faillite de Truvo. Dans les deux cas, il s’agit de contrats de bail de 9 ans, résiliables tous les 3 ans.

    Valeur de liquidation nette

    Fin 2016, un expert indépendant a estimé la valeur des bâtiments à près de 23 millions d’euros, soit une hausse de 1,9% par rapport à un an plus tôt. Mais cette estimation ne reflète pas les frais des travaux. Sur base de l’estimation faite par cet expert, nous estimons toujours la valeur de liquidation nette à quelque 180 EUR par certificat.

    Nous tablons sur une hausse du coupon, à 7,72 EUR net en mars 2018. Si la situation locative reste inchangée, les revenus locatifs devraient augmenter de plus de 7%.

    Cours au moment de l’analyse : 146,60 EUR

    Le certificat immobilier Zenobe Gramme porte sur onze immeubles de bureaux situés dans le parc d’affaires liégeois du même nom.

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  • Analyse
    Zenobe Gramme : faillite d’un de ses locataires (Truvo) il y a un an - mercredi 16 novembre 2016

    Mauvaise nouvelle pour le coupon à venir.

    Nous tablons désormais pour l’exercice 2016 sur un coupon de 8,20 EUR net (contre 9,08 EUR net auparavant, soit une baisse de 9,7 %), ou 7,91 EUR dans le cas d’un précompte mobilier à 30 %.
    CONSERVEZ.

     

    Loyers et coupon en baisse

    Les gestionnaires du certificat immobilier Zenobe Gramme avaient de quoi pavoiser début juin, avec l’arrivée dans le complexe de bureaux liégeois de trois nouveaux locataires et un degré d’occupation potentiellement maximal à partir du 1er octobre.
    Mais c’était compter sans la faillite fin juin du locataire Truvo Belgium, éditeur des « Pages d’Or ».

     

    Impact sur les revenus locatifs

    Le départ de Truvo ramène le taux d’occupation à 92,5 %. De ce fait, nous estimons que les revenus locatifs de 2016 devraient baisser de 7 % par rapport à nos premières prévisions. Si Zenobe Gramme parvient à retrouver un nouveau locataire, il devra sans doute effectuer des travaux de rénovation, ce qui pèsera inévitablement sur le coupon à venir.

     

    Cours au moment de l’analyse : 151 EUR

     

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  • Analyse
    Le certificat immobilier Zenobe Gramme loué à 100 % il y a 2 ans - mercredi 6 juillet 2016

    Zenobe Gramme a annoncé l’arrivée d’un certain nombre de nouveaux locataires.

    Dès le 1er octobre, le complexe sera loué à 100 % (contre 88 % auparavant).
    Nous vous conseillons de conserver le certificat. Les spéculateurs qui ne craignent pas le risque peuvent même placer un ordre d’achat à maximum 150 EUR.

     

    Nouveaux locataires

    Le gestionnaire du complexe de bureaux liégeois a signé trois nouveaux contrats de bail. Il s’agit de contrats classiques de neuf ans, résiliables tous les trois ans.
    Le premier a déjà pris cours le 1er juin et concerne la société de secrétariat social Partena SSE. Ce locataire est d’ailleurs déjà présent dans un des bâtiments, avec un contrat de bail qui a été renouvelé en mars dernier. Le second contrat signé concerne le Service Public wallon de l’Emploi et de la Formation professionnelle et débutera le 1er août. Enfin, l’agence d’intérim Unique s’installera le 1er octobre dans les espaces actuellement occupés par IBM, qui lèvera le camp le 31 août.

     

    Conséquences ?

    Certes, dans le cadre de ces nouvelles occupations, des travaux de rénovation seront exécutés, pour environ 12 EUR par certificat. Mais par ailleurs, sur base annuelle, le revenu locatif par certificat sera plus élevé d’environ 4 EUR à partir de 2017. En trois ans, le coût des travaux sera dès lors récupéré par la hausse des loyers. Et par ailleurs, le certificat ne souffrira plus du coût du vide locatif. Pour ces raisons, nous ne changeons rien à nos prévisions de bénéfice et de dividende. Pour le coupon payable en mars 2017, nous tablons toujours sur 9,08 EUR net. Nous évaluons la valeur intrinsèque actuelle du certificat à au moins 160 EUR et la valeur nette de liquidation à un peu moins de 180 EUR (calculée sur base de la valeur d’expertise déterminée le 31/12/2015).

     

    Cours au moment de l’analyse : 156 EUR

     

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  • Analyse
    Zenobe Gramme : coupons plus élevés il y a 2 ans - mercredi 4 mai 2016

    Le certificat immobilier, qui porte sur un ensemble d’immeubles de bureaux à Liège, a payé le 31/03 un coupon net beaucoup plus élevé que prévu (6,40 EUR). Les coupons suivants devraient encore bien augmenter.

    Les investisseurs qui ne craignent pas le risque lié à la location de bureaux peuvent acheter à titre spéculatif. Pour les autres, notre conseil est de conserver.

     

    Commission de gestion revue à la baisse

    Le gestionnaire du certificat, KBC, a finalement décidé de revoir à la baisse sa commission de gestion, avec effet rétroactif et un calcul plus honnête. Cela a permis au coupon relatif à 2015 de faire un bond de 1,70 EUR. Mais les charges ont aussi fortement diminué suite à la reprise d’une provision pour des travaux. Enfin, le revenu locatif a un peu augmenté (+3,3 %). S’il n’y a pas de nouveaux locataires (vide locatif d’environ 12 % concernant un seul immeuble), le revenu locatif devrait rester assez stable pendant l’exercice en cours. Certes, la croissance du coupon ne bénéficiera plus de l’effet de la baisse de la commission. Mais, sauf nouvelle location, presque plus de travaux ne sont prévus. On peut dès lors encore s’attendre à une hausse du coupon, jusqu’à environ 9 EUR net (payable en mars 2017).

     

    Pas de liquidation en vue

    Les gestionnaires ne semblent pas avoir l’intention à court terme de vendre l’ensemble immobilier. Pour l’heure, nous évaluons la valeur intrinsèque du certificat à au moins 160 EUR net. Sur la base de l’expertise du 31/12/2015, la valeur nette de liquidation pourrait selon nous atteindre maximum 180 EUR.

     

    Cours au moment de l’analyse : 130,00 EUR

     

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Infos clés

Carte d'identité

Segment Bureaux
Maximum sur les 12 derniers mois 170,98 EUR
Minimum sur les 12 derniers mois 154,98 EUR
Code ISIN BE0003809267
Bourse Bruxelles
Nombre d'actions existantes 63.140
Capitalisation boursière (en milliards) 0,01 EUR
Volume de transactions (moyenne par jour en milliers) 10
Site Internet www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Performance (en euros)

Rendement sur 3 mois -2,99 %
Rendement sur 6 mois -1,56 %
Rendement sur 1 an -0,53 %
Rendement sur 5 ans 10,50 %

Chiffre-clés par certificat

Dernier dividende net 8,25 EUR
Prochain dividende net 8,89 EUR
Taux d'occupation 98,00 %

Données boursières

Rendement net sur dividende attendu 5,74 %
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