Care Property Invest

C’est à cause de l’augmentation de capital. Tout dépend de la date d’acquisition des actions.

Augmentation de capital

Lorsque Care Property Invest (CPI) a décidé d’augmenter son capital le 26 octobre 2017, elle a aussi décidé de scinder le dividende. Le but : empêcher que les détenteurs d’actions existantes ne soient lésés par rapport aux détenteurs de nouvelles actions. Les capitaux nouvellement levés ne financent en effet qu’une partie de l’exercice, alors que les capitaux existants en financent, eux, l’entièreté.

Scission de dividende

Dans le cas de Care Property Invest, le dividende (coupon n°8) a été détaché le 12/10/2017 avant-Bourse (mais pas encore payé), à l’annonce de l’augmentation de capital Ce coupon n°8, d’un montant de 0,47345 EUR, représentait le dividende pour la période allant du 1er janvier au 26 octobre 2017. Après le 12 octobre, par contre, toutes les actions, qu’elles soient nouvelles ou existantes, donnaient droit à la seconde partie du dividende (coupon n°9). Ce coupon de 0,10455 EUR représentait alors le dividende pour la période allant du 27 octobre au 31 décembre 2017. Pour les personnes ayant acheté leurs actions après le 12 octobre 2017, il est logique que seul le coupon n°9 ait été payé. On notera aussi que les coupons n°8 et 9 ont été versés simultanément, le 22 mai 2018.

Cours au moment de l’analyse: 19,90 EUR

Care Property Invest, ex-Serviceflats Invest, est une SIR axée exclusivement sur les résidences services et les maisons de repos. Alors qu’auparavant elle n’était présente qu’en Flandres, elle est à présent aussi active en Wallonie, à Bruxelles et aux Pays-Bas.

La prime sur la valeur intrinsèque (13,41 EUR) est de 43,2% et le rendement sur dividende de 3,2% net. Le titre n’est donc pas vraiment bon marché. Mais vu le faible risque locatif (baux de longue durée, souvent avec des CPAS), les belles perspectives de croissance et la solidité du bilan :
CONSERVEZ.

Au 1er semestre, grâce à la forte expansion du portefeuille (jusqu’à 95 projets, valeur totale de 456,5 millions d’euros), le revenu locatif a grimpé 30,1% par rapport à un an plus tôt. L’endettement a aussi augmenté, passant de 35,4% fin 2017 à 40,8% le 30/6 (ce qui reste très raisonnable). Le taux d’occupation est resté à 100% (avec une durée restante moyenne des baux de 17,3 ans !). Le bénéfice par action, lésé par la hausse du nombre d’actions due à l’augmentation de capital d’octobre 2017, a été de 0,40 EUR. La SIR avait déjà fait ses premiers pas en 2017 hors de Flandres, avec quelques acquisitions en Wallonie et à Bruxelles. Elle a fait à présent son entrée aux Pays-Bas (2 projets). Et elle reste à la recherche de nouvelles opportunités, sans exclure d’autres marchés européens. Pour l’ensemble de 2018, elle relève légèrement ses prévisions de bénéfice. Nous misons quant à nous à présent sur un bénéfice par action de 0,82 EUR et, tout comme la SIR, sur un dividende de 0,61 EUR net. Pour 2019 et 2020, nous tablons sur des bénéfices par action de 0,87 et 0,94 EUR et sur des dividendes de 0,65 et 0,70 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 19,20 EUR

Care Property Invest, ex-Serviceflats Invest, est une SIR axée exclusivement sur les résidences services et les maisons de repos. Alors qu’auparavant elle n’était présente qu’en Flandres, elle est à présent aussi active en Wallonie, à Bruxelles et aux Pays-Bas.

Avec un rendement sur dividende de 3,1% net et une prime de 47,6% sur la valeur intrinsèque (estimée à 13,14 EUR après l’augmentation de capital), la SIR n’est pas une bonne affaire. Mais au vu du faible risque et de son expansion depuis 3 ans (bénéfice et dividende en hausse), vous pouvez la CONSERVER.
Quant à l’augmentation de capital, nous ne vous conseillons pas d’y souscrire (lisez notre précédente analyse sur le sujet).

Au 1er semestre, grâce aux acquisitions et aux nouveaux projets, par rapport à un an plus tôt, le revenu locatif a grimpé de 21,3% et le bénéfice de 35,3%, à 0,44 EUR par action. Le taux d’occupation est de 100% et le baux ont encore une durée moyenne de 17,28 ans. Pour encore financer sa croissance sans laisser l’endettement (45,4% au 30/6) dépasser 55% (limite fixée par les banques), la SIR a lancé une augmentation de capital pour récolter presque 70 millions d’euros. La SIR est en effet engagée pour cinq projets et prévoit des investissements supplémentaires de 25 à 35 millions d’euros cette année et d’au moins 50 millions en 2018. Nous relevons notre prévision de bénéfice à 0,85 EUR par action en 2017 (contre 0,70 auparavant) et à 0,90 EUR en 2018 (contre 0,77). Pour 2019, nous tablons sur 0,95 EUR. Pour cette année, la SIR prévoit un dividende net de ±0,58 EUR (précompte mobilier limité à 15%!). Le coupon n°8, qui en représente ±0,47 EUR, a été détaché le 11/10. Plus optimistes, nous prévoyons 0,60 EUR net pour 2017, 0,64 EUR pour 2018 et 0,68 EUR pour 2019.

Cours au moment de l’analyse : 19,40 EUR

Care Property Invest, ex-Serviceflats Invest, est une SIR axée exclusivement sur les résidences services et les maisons de repos. Alors qu’auparavant elle n’était présente qu’en Flandres, elle est à présent aussi active en Wallonie et à Bruxelles et devrait l’être bientôt aux Pays-Bas.

Ne souscrivez pas.
Vendez en Bourse vos droits de souscription.
CONSERVEZ l’action.

Le droit de souscription à l’augmentation de capital est représenté par le coupon n°7. Le coupon n°8 permet quant à lui aux actionnaires détenant le titre de percevoir un dividende couvrant la période du 1er janvier au  26 octobre 2017 et  évalué à 0,557 EUR brut. Ces deux coupons sont détachés ce 11 octobre après Bourse.

Sept coupons n°7 + deux fois 16,80 EUR donnent le droit de souscrire à deux nouvelles actions. Le prix de souscription offre donc une réduction de 12,5% sur base du cours de clôture du 10 octobre, diminué de la valeur des coupons n°7 et n°8.

La souscription à l’augmentation de capital court du 12 au 23 octobre.
Les droits peuvent être négociés en Bourse du 12 au 23 octobre.
La valeur théorique de ce droit est évaluée à 0,69 EUR (la valeur réelle va fluctuer avec le cours de Care Property Invest).
Les droits non vendus permettront de percevoir le 28 octobre le produit de la vente de l’ensemble des droits non utilisés (scripts).

Malgré la réduction de 12,5% sur le cours corrigé, les nouvelles actions nous semblent un peu trop chères pour un achat. Ne souscrivez pas et vendez vos droits en Bourse (sauf si les frais pour cette vente sont trop élevés; dans ce cas, attendez les scripts). 

Cours au moment de l'analyse : 20,44 EUR

Care Property Invest, ex-Serviceflats Invest, est une SIR axée exclusivement sur les résidences services et les maisons de repos. Alors qu’auparavant elle n’était présente qu’en Flandres, elle est à présent aussi active en Wallonie et à Bruxelles et devrait l’être bientôt aux Pays-Bas.