Analyse
Dangereuse bulle immobilière en Suède ? il y a 3 ans - mercredi 9 juillet 2014

Les prix de l'immobilier suédois explosent, la dette des ménages devient astronomique, les prêts hypothécaires «titrisés» rappellent la crise des subprimes aux USA ? Que retenir de cela pour ses placements ?

Pas de panique en tout cas. Nous conseillons toujours de miser sur la Suède, tant en actions (via SSgA Sweden Index Equity Fund) qu’en obligations (via KBC Renta Sekarenta Distribution). Voyez dans quelle proportion dans nos portefeuilles. 

 

Quelle est l'ampleur exacte du problème ?

Il est vrai que les ménages suédois sont parmi les plus endettés d’Europe et qu’il y a surchauffe du marché immobilier local. Mais, si une correction du marché immobilier y est plausible, le pays est en mesure d’y faire face, pour plusieurs raisons.
– Il existe en Suède des lois très strictes en matière d’environnement et de construction, qui empêchent de construire à tout va (donc pas de fortes surcapacités de logements).
– Si les ménages sont endettés, ils ont une capacité d’épargne parmi les plus élevées d’Europe (près de 15 % de leur revenu disponible) et bénéficient d’un taux de chômage contenu (7,8 % en mai); ils n’ont donc pas trop de mal à assumer la charge de leur dette.
– Les banques suédoises ont retenu la leçon de la crise immobilière qu’a connu la Suède au début des années 1990; elles veillent à rester bien capitalisées et mettent en place des provisions.
– Des études démontrent qu’une baisse des prix a toutes les chances d’être progressive et que même une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 20 % se traduirait par une baisse du PIB limitée à 2 à 4 % (rien de bien alarmant).

 

Que penser des prêts hypothécaires «titrisés» ?

Les prêts immobiliers accordés aux particuliers sont effectivement revendus aux investisseurs sous la forme d’obligations convertibles, mais à des conditions très sûres.
– Pour les prêts inclus dans ces obligations convertibles, l’hypothèque ne peut pas dépasser 75 % de la valeur de marché du bien. Si les prix du marché baissent, le prêt doit être retiré de l’obligation et remplacé par un autre actif (liquidités…). Idem si l’emprunteur est en retard de paiement. Et les banques vont au-delà de cette limite : pour la moyenne des prêts titrisés, l’hypothèque ne dépasse pas 40 à 60 % de la valeur de marché du bien.
– Les obligations convertibles concernées disposent d’une note AAA.
– En cas de souci, la banque centrale pourrait intervenir, en achetant ces obligations convertibles (à l’image de ce que fait la Fed).
– L’Etat étant peu endetté (40,6 % du PIB pour 2013), il pourrait aussi soutenir ses banques.

 

Quel danger courent actions et obligations ?

– Il y a peu de danger de répercussions majeures sur les obligations d’Etat (le risque pour les prix immobiliers est indéniable mais la Suède est mieux placée que d’autres pour y faire face). – Les actions du secteur financier et de la construction pourraient subir des soubresauts mais les entreprises exportatrices suédoises ne seraient quant à elles pas concernées.

 

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