Analyse
Sicafi : des règles spécifiques il y a 7 ans - lundi 25 janvier 2010
Les sicafi sont soumises à un certain nombre de règles spécifiques en matière de diversification, d’endettement et de distribution des revenus.

Les sicafi offrent en retour un régime fiscal favorable. Le but de tout ceci : encourager l’investissement dans l’immobilier.

Investir indirectement dans l’immobilier
Une sicafi est une société d’investissement cotée en Bourse, dont le capital est fixe, et qui investit dans l’immobilier. En achetant des sicafi, vous investissez donc indirectement dans l’immobilier, pour un montant limité. Sur la Bourse de Bruxelles, on compte 14 sicafi (15 si on ajoute le cas spécial de Serviceflats Invest). Certaines sicafi sont spécialisées dans les immeubles de bureaux, d’autres dans les bâtiments résidentiels, d’autres encore dans les espaces commerciaux, semi-industriels ou de logistique. Les sicafi doivent satisfaire à toute une série de dispositions légales, spécifiées dans l’Arrêté Royal du 10 avril 1995.

Diversification
Les sicafi doivent être constituées exclusivement de placements immobiliers, qu’ils soient directs (achats d'immeubles) ou indirects (par exemple via l'achat de certificats immobiliers). Pour répartir les risques, une position dans un bien immobilier déterminé ne peut pas dépasser 20 % du total des actifs de la sicafi (il s’agit donc d’investir dans au moins cinq immeubles, ou complexes d’immeubles, différents). De plus, la sicafi doit avoir au moins cinq locataires et tous les trois mois au moins, un expert doit procéder à une évaluation du portefeuille.

Endettement
· Une des principales caractéristiques des sicafi est la limite imposée à leur taux d’endettement. Au moment de signer un acte de prêt, le taux d’endettement ne peut dépasser les 65 % de la valeur totale des actifs (constitués principalement des biens immobiliers en portefeuille). Une limite qui a cependant été par deux fois relevée depuis la création des sicafi. La première fois, en 2001 : elle est passée de 33 % à 50 %. La seconde fois, en juin 2006, quand elle a grimpé jusqu’à 65 %. Si le taux d’endettement reste inférieur ou égal à 33 %, la CBFA permet de dépasser la limite de 20 % dans un seul actif. C’est la raison pour laquelle Wereldhave Belgium, Immo Moury et Warehouses Estates Belgium maintiennent leur taux d’endettement sous 33 %. Normalement l’autorisation est valable pour une durée limitée à deux ans. Mais la CBFA peut éventuellement la prolonger si la sicafi peut démontrer que le dépassement est dans l’intérêt des actionnaires ou justifié par des aspects spécifiques de l’investissement.
· Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessous, la plupart des sicafi ont un taux d’endettement assez élevé, mais restent néanmoins en dessous de la limite des 65 %. L’an passé, la valeur des immeubles et des portefeuilles a baissé, de sorte que le pourcentage que représente la dette par rapport aux actifs a forcément augmenté. Les augmentations de capital comme l’ont réalisé Befimmo ou WDP étaient aussi motivées par ce fait. A côté de cela, la plupart des banquiers, redevenus plus conservateurs, n’acceptent pour leur client qu’un taux d’endettement de maximum 50 à 55 %.

ENDETTEMENT DES SICAFI

Aedifica

48 %

Ascencio

45 %

Befimmo

45 %

Cofinimmo

50 %

Home Invest Belgium

32 %

Immo Moury

8 %

Intervest Offices

45 %

Intervest Retail

40 %

Leaseinvest Real Estate

47 %

Montea

56 %

Retail Estates

57 %

Warehouses De Pauw

57 %

Warehouses Estate Belgium

26 %

Wereldhave Belgium

7 %

 

 

 

 

 

 

 

 

Dividendes moins taxés
Une autre exigence imposée aux sicafi : distribuer aux actionnaires au moins 80 % du bénéfice sous forme de dividendes. Détail intéressant : le précompte mobilier retenu sur le dividende n’est que de 15 % (contre généralement 25 % pour les actions). Et si une sicafi a investi au moins 60 % de son avoir dans l’immobilier résidentiel, aucun précompte n’est dû. C’est le cas de Home Invest Belgium, Aedifica et Serviceflats Invest.

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