Analyse
Secteur immobilier : faut-il craindre de nouvelles bulles ? il y a 6 ans - mercredi 8 juin 2011

Excepté aux Etats-Unis, en Irlande, en Grande-Bretagne et en Espagne, les prix des maisons sont repartis à la hausse. Au point d’atteindre voire dépasser les sommets d’avant-crise et de faire craindre de nouvelles bulles. Etat des lieux.

Tremble sur ses fondations

Le marché immobilier continue de faire la une. En Irlande, l’explosion de la bulle liée à ce secteur menace l’économie tout entière. L’Espagne, où la construction représentait, au plus haut, près de 20 % du PIB, se (dé)bat pour éviter pareil sort. Aux Etats-Unis et en Grande Bretagne, chaque baisse des prix est ressentie comme une nouvelle menace pour la reprise. En Chine, la bulle immobilière représente la principale menace pour l’économie.
Ces crises ne sont toutefois pas neuves. A la fin des années 80, l’explosion de la bulle immobilière au Japon avait entraîné l’économie nippone, alors deuxième mondiale, dans une spirale négative dont elle a toujours du mal à se sortir. Mais à la différence de la situation voici deux décennies, l’immobilier occupe aujourd’hui une place majeure dans les économies industrialisées et émergentes.

Droit à la propriété, crédit à tout va

Peu de dirigeants se sont montrés aussi enthousiastes que Margaret Thatcher vis-à-vis du droit à la propriété. Dès le début des années 80, la Dame de fer avait déclaré que les propriétaires jouaient un rôle stabilisateur dans la société. Le principe ? Celui qui est propriétaire de son logement a tout intérêt à défendre les intérêts de son quartier, de sa ville, de sa région ou de son pays. Plus que l’achat d’un logement, l’achat immobilier crée donc un lien avec une communauté.
Bénéficiant d’un a priori positif des autorités qui favorisent les acquisitions par des aides fiscales et autres subventions, l’immobilier constitue également une activité très appréciée du secteur financier. Les prêts hypothécaires représentent une part importante des résultats des banques de détail. Ils garantissent ainsi un spread intéressant, sont peu risqués et offrent l’occasion de vendre un grand nombre de produits annexes. Sans compter qu’en rendant le client captif, les banques attirent aussi l’épargne dont l’utilisation est au cœur de leur métier.

Hausse exagérée

Encouragés par tous les moyens à devenir propriétaires, et profitant de la baisse de l’inflation à partir des années 80 de même que de la forte baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, les ménages se sont rués sur l’immobilier. Et la réputation de solidité de l’immobilier étant synonyme de hausse rapide des prix, le secteur est devenu incontournable pour les investisseurs, avec à la clé un impact immense sur les prix ! Hormis les pays où une correction est en cours, des pays comme la France, la Belgique ou l’Australie ont ainsi vu le prix des logements doubler depuis 2000.
Bien sûr, une partie de cette progression est logique au vu de l’évolution des revenus et du crédit moins cher et plus aisé qui a permis d’emprunter davantage. Mais elle est aussi, le plus souvent, allée trop loin et ne peut s’expliquer, à quelques exceptions près, par un effet de rareté ou par la progression des prix de la construction qui n’ont pour leur part augmenté que de 20 % entre 2000 et 2006, soit à peine plus que l’inflation. Pourtant, grâce aux liquidités abondantes, ce mouvement haussier a repris de plus belle, au point que les rapports prix d’achat/loyer et l’effort à fournir par les ménages pour accéder à l’immobilier restent proches des sommets historiques.

L’immobilier et ses inconvénients

L’achat immobilier a beau avoir des avantages pour la société, il peut aussi poser problème. Tout d’abord parce que la ruée vers l’immobilier se traduit par une baisse de l’épargne, nécessaire pour financer l’investissement. Et face à l’assèchement de l’épargne, le secteur financier a tendance à recourir toujours plus à la titrisation (= revente des prêts) pour augmenter sa capacité à accorder toujours plus de prêts. Or, on sait que ce sont des dérapages de ce processus qui ont entraîné les Etats-Unis dans la crise des subprimes.
Ensuite, la création de richesse par le secteur immobilier est toute relative. Car si les propriétaires bénéficient d’un effet de richesse, celui-ci est à vrai dire obtenu au prix d’un effort plus important dans le chef des jeunes générations. Plus qu’une création de richesse, on devrait donc plutôt parler de transfert de richesse entre générations.

Si l’immobilier et la construction ont un rôle à jouer dans l’économie, ils ne peuvent en devenir les principaux moteurs. Cela vaut aussi pour l’investisseur, qui doit diversifier ses placements. Si une partie de son portefeuille peut être consacrée à l’immobilier, il faut veiller à ce que ce dernier n’en forme pas l’essentiel.
Pour nos conseils, utilisez notre sélecteur de sir et de certificats immobiliers.

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