Analyse
Un nouveau certificat immobilier : Médiacité il y a 6 ans - mercredi 15 juin 2011

Evénement rare ces dernières années, l’introduction en Bourse d’un nouveau certificat immobilier. Il porte sur le centre commercial liégeois Médiacité. Les amateurs de «brique papier» peuvent souscrire, à titre de diversification.

Médiacité est un centre commercial, de médias (la RTBF y est installée), de bureaux et de loisirs d’environ 160 000 m² situé à Liège, non loin du centre-ville mais aussi proche du réseau autoroutier. Le certificat ne porte que sur le centre commercial qui occupe deux étages et une surface de 42 000 m², avec 2 350 places de parking en sous-sol. Le centre a ouvert ses portes en 2009. Parmi les enseignes présentes, on trouve le géant irlandais Primark ainsi que Saturn (Media Markt) et H&M.

 

Quel rendement ?
Un peu moins de deux millions de certificats seront émis, dont 20 % à destination des particuliers. Leur prix d’émission sera fixé au plus tard le 28 juin, mais on connaît déjà la fourchette : entre 97 et 103 euros par action, ce qui tourne autour de l’estimation réalisée par des experts immobiliers et nous semble aussi raisonnable. Selon le prix qui sera fixé, le rendement net se situera entre 5,20 % et 5,50 %. Ce rendement se base sur l’estimation du premier coupon, qui sera versé en octobre 2012, et qui devrait s’élever à 5,61 euros brut (5,35 euros net).

Perspectives
Bien entendu, les coupons ne sont pas garantis. Ils dépendent des loyers qui seront versés par les occupants du centre commercial ainsi que de l’évolution des charges.

A ce niveau, les perspectives sont plutôt encourageantes. 97,1 % des surfaces commerciales sont louées et, côté visiteurs, on a observé une hausse de fréquentation de près de 20 % les quatre premiers mois de 2011, comparativement aux quatre premiers mois de 2010. Par ailleurs, le responsable du projet comble actuellement la différence, et pour une période de neuf ans, entre le loyer réellement perçu et le loyer qu’on pourrait obtenir si le centre commercial était entièrement loué. Cela offre une certaine sécurité quant au montant des coupons à recevoir ces prochaines années.

Du côté des risques, pointons la concurrence d’autres shoppings center dans la région (Belle-Île e.a.), alors qu’un projet devrait encore voir le jour à Verviers. Par ailleurs, il faut savoir que le projet est aussi financé à hauteur de 30 % par la dette. Pour le moment, il n’est pas prévu de rembourser le capital, mais seulement les intérêts. Ce niveau d’endettement pourrait devenir problématique quand il faudra financer, plus tard, les travaux inévitables de rénovation. Enfin, si ce le centre commercial comprend 124 magasins, réduisant le risque de vide locatif, le certificat n’en porte pas moins que sur un seul immeuble, ce qui en fait un placement un peu plus risqué qu’une sicafi, dont le portefeuille compte généralement plusieurs dizaines d’immeubles.

Notre conseil
Les placements immobiliers méritent une place, à hauteur de 5 à 10 %, dans un portefeuille équilibré. L’émission de ce nouveau certificat constitue à cet égard une opportunité intéressante. Il offre en effet des perspectives de rendement attrayantes. Rappelons à ce stade que les coupons, bien que relativement sûrs, ne sont pas garantis ; le capital non plus.

 

Si vous souhaitez donner une touche d’immobilier à votre portefeuille, vous pouvez souscrire. La souscription est ouverte jusqu’au 24 juin 2011. On ne peut toutefois pas exclure une clôture anticipée (au plus tôt le 21 juin). Vous devrez indiquer à votre banque le nombre d’actions auquel vous souhaitez souscrire. Si la demande est supérieure à l’offre, une clé de répartition sera établie et vous recevrez moins d’actions que demandé. Signalons que cette opération se fait sans frais chez Petercam, ING et Dexia. Tenez cependant compte aussi, avant de choisir votre banque, des frais qui seront ultérieurement réclamés pour la conservation des avoirs en compte-titres (il n’est plus possible d’en demander la livraison matérielle). Le paiement et le début de la cotation sur Euronext Bruxelles sont pour le 29 juin, ou quelques jours plus tôt en cas de clôture anticipée.

 

Le certificat a une durée de vie de 30 ans mais pourra être prolongé si les actionnaires en décident ainsi. Il vous sera toutefois possible de le revendre à tout moment en Bourse.

 


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