Analyse
Acheter un appartement en Espagne il y a 3 ans - jeudi 3 avril 2014

Acheter un logement sur la Costa Blanca ou la Costa del Sol. Un bon placement ? Un bon espoir de plus-value ?

Des possibilités de bonnes affaires existent. Mais elles sont plutôt l’apanage de gros investisseurs qui achètent de grands lots, à des prix bradés, pour les exploiter puis les revendre dès que possible avec bénéfice. Pour le particulier, les possibilités ne sont pas suffisantes. Nous préférons vous conseiller d’investir vos capitaux selon la répartition conseillée dans nos portefeuilles

 

Viva España ?

En 2013, les achats d’immeubles en Espagne par des étrangers non-résidents ont augmenté de 22 % ! Pas étonnant quand on sait que, après avoir connu un boom, les prix de l’immobilier espagnol ont chuté de 40 %, et même davantage sur la côte méditerranéenne, où les nouvelles constructions étaient très nombreuses.

Pourquoi cette chute ?

Si les prix ont tant chuté, c’est d’abord parce que les prix pratiqués juste avant étaient vraiment exagérés. Mais ce n’est pas parce que les prix ont chuté qu’ils vont nécessairement rebondir. Au contraire, nous pensons que le prix moyen de l’immobilier espagnol pourrait encore chuter de 30 %. Pourquoi ?
– Parce que les prix correspondent à 5,8 fois le revenu familial annuel moyen en Espagne, alors que le rapport normal est de 4 fois.
– Parce que les prix sont trop élevés au regard du revenu qu’on peut obtenir de la location des logements.
– Parce que 550 000 logements neufs sont toujours en attente d’acheteurs.
– Parce qu’il y a 3,4 millions de logements vides, et que la population espagnole diminue (-2 millions en 10 ans, si rien ne change).
– Parce que l’Espagne compte cinq millions de chômeurs, qui n’ont pas droit à un prêt hypothécaire.
– Parce que le revenu des travailleurs espagnols diminue.

Plus-value ?

Pour un logement bien situé, acquis à bon prix, dans un délai de 15 ans, on peut tabler sur une plus-value plus au moins équivalente à l’inflation. Mais pour considérer le rendement global, d’autres éléments entrent en compte.
– La fiscalité. Dans certaines régions, il y a une taxe à l’achat (6 % à Madrid, 10 % en Catalogne, en Andalousie…). Ensuite, il faut s’acquitter d’une taxe annuelle, fixée par les communes, et en forte hausse ces derniers temps. De plus, la prochaine réforme fiscale espagnole prévoit une hausse de la fiscalité pour les propriétaires.
– Les frais. Un immeuble a un coût d’entretien (dépendant de sa qualité initiale). Et un logement situé dans un complexe fait l’objet de frais fixes.
– La location. Obtenir un revenu locatif n’est pas aisé. La demande n’est pas énorme et gérer cela au départ de l’étranger ne facilite pas les choses.

Seconde résidence ?

Si le bien acquis ne sera pas qu’un placement, mais aussi une résidence de vacances, demandez-vous d’abord combien de jours par an vous l’occuperez. Et soyez conscients que vous risquez tôt ou tard d’avoir envie d’aller voir ailleurs. Si vous êtes proche de l’âge de la retraite et envisagez de plus longs séjours, la donne est différente. Mais même alors la location peut être une meilleure alternative (loyers aussi en baisse).

 

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