Analyse
Investir dans des kots d’étudiants ? il y a 2 ans - lundi 9 février 2015

Quares Student Housing (QSH) offre la possibilité d’investir dans des logements étudiants.

Mais le produit a trop d’inconvénients. Optez plutôt pour une société immobilière réglementée (SIR ; ex-sicafi). Pour la période 2005-2014, les SIR ont offert 7,5 % de rendement moyen annuel net, elles paient le plus souvent un dividende et elles peuvent être revendues sans problème.
Nos conseils d’achat :
Cofinimmo et Qrf.

 

Ces prochaines années, la demande de logements d’étudiants va encore augmenter. En cause, l’afflux d’étudiants étrangers, les échanges, la démocratisation de l’enseignement supérieur, l’allongement des études suite aux réformes de Bologne, le nombre croissant de formations complémentaires... Pour miser sur ce constat, le spécialiste de l’immobilier Quares a lancé en 2013 un fonds investi sur cette niche.

Quares Student Housing, c’est quoi ?

QSH est une sorte de fonds d’investissement immobilier qui possède trois maisons d’étudiants (2 à Bruxelles, 1 à Liège, 253 logements au total) et négocie l’achat de deux complexes à Bruxelles. Grâce à l’émission d’actions et à de nouveaux emprunts, le fonds compte doubler cette année son portefeuille (qui comprendra alors plus de 500 logements). Le fonds se concentre sur les chambres à prix abordables (20 à 150 unités par immeuble), au centre-ville, aux alentours d’un campus. Il collabore avec les institutions d’enseignement supérieur. La gestion journalière et l’entretien sont effectués par une société faisant partie du groupe.
L’objectif est de revendre les immeubles en 2020 et de rembourser les investisseurs à ce moment. Sous réserve de l’approbation des actionnaires, la durée pourrait être prolongée d’un an, à deux reprises. Une vente et un remboursement anticipés sont aussi possibles.

Comment investir dans QSH ?

Les investisseurs de la première heure (2013) devaient investir au moins 100 000 euros. Mais à présent, jusqu’au 25 février (sauf clôture anticipée), il est possible de souscrire pour 11 500 euros (+3 % de frais, dégressifs à partir de 5 actions). Les actions sont nominatives, mais transmissibles. Elles ne sont pas cotées en Bourse et peu négociables (même si Quares a promis de mettre en contact vendeurs et acheteurs). Il n’y aura pas de dividendes, mais un seul paiement, lors de la vente en 2020. QSH table sur un rendement annuel de ±4,7 % net, soit le paiement de ± 15 540 EUR pour toute action achetée 11 845 EUR (frais compris). A noter qu’il s’agit d’estimations, basées sur une série d’hypothèses (revenus locatifs, prix d’achat et de vente des bâtiments, intérêts des dettes, règles fiscales stables…). Le rendement réel peut donc être différent.

 

Inconvénients

Le rendement supposé nous semble conforme au marché et les hypothèses sont réalistes. Mais la négociabilité des actions est quasi nulle et l’investisseur est lié au timing de vente décidé par Quares. Il ne peut pas choisir de conserver son placement plus longtemps, même si les conditions du marché ne sont pas idéales pour une vente. En outre, le rendement est écrémé par des frais assez élevés et le portefeuille est peu diversifié (moins de dix immeubles).

 

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