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Maison ou appartment

il y a 2 ans - lundi 3 octobre 2016

L'achat d'un appartement, d'une maison, non pour l'occuper soi-même, mais pour rentabiliser un capital, n'est pas aussi intéressant qu'on pourrait le croire. La rentabilité est influencée par plusieurs facteurs.

 

Prix d'achat

C'est l'évidence. Plus un bien est acheté à bon compte, plus l'investissement sera rentable.
Le prix offert au vendeur est cependant augmenté de plusieurs éléments non négligeables (droits d'enregistrement, le plus souvent de 12,5 %, inscription hypothécaire, honoraires et frais de notaire divers, éventuelle ouverture de crédit, …). 
Les prix des immeubles en général varient aussi en fonction de la qualité de l'immeuble et de leur situation, de l'offre et de la demande, de la période (niveau des taux d'intérêt, inflation, …). Savoir acheter en période de basse conjoncture pour l'immobilier est l'idéal.

 

Loyer

C'est la principale source de revenus d'un investissement dans un immeuble, mis à part la plus-value à la revente. Son niveau dépendra beaucoup de la qualité de l'immeuble et de sa situation.

 

Plus-value

Pour la calculer, il faut se baser sur la véritable mise de départ, soit le prix d'achat plus tous les frais liés à l'achat (voir ci-dessus).
Il est très difficile de l'évaluer pour le futur car les prix de l'immobilier n'évoluent pas de manière régulière ni même d'ailleurs de manière tout à fait parallèle à l'inflation. Pour réaliser la meilleure plus-value, il faut rester attentif à l'évolution du marché, savoir vendre au moment propice, ou encore pouvoir postposer une vente en attendant des jours meilleurs.

 

Frais

Le revenu procuré par les loyers est sérieusement raboté par les divers frais pour lequel le propriétaire doit régulièrement débourser. 
- commissions d'agence (qui peuvent atteindre 10 à 15 % du loyer annuel brut)
- entretien et réparation dans les communs
- ascenseurs
- concierge
- syndic
- réparation de plomberie, électricité, …
- entretien du chauffage
- entretien des peintures, tapisseries, …
Pour un immeuble bien géré, équipé, entretenu, l'ensemble de ces frais peut dépasser les trois mois de loyer.

 

Fiscalité

Le propriétaire paie d'abord un précompte immobilier qui sera déduit de ses impôts annuels.
Dans ces impôts annuels, la base de la taxation du bien immobilier est son revenu cadastral (indexé ou revu lors d'une récente péréquation). Le revenu cadastral multiplié par 1,40 est ajouté à l'ensemble des revenus imposables, taxé au taux marginal d'imposition (le taux appliqué à la tranche la plus élevée des revenus), et vient ainsi influencer l'impôt final, qui sera lui-même encore augmenté du pourcentage des centimes additionnels communaux du lieu de domicile du propriétaire. 
A cet impôt, il faut ajouter les taxes de la commune dans laquelle est situé l'immeuble: seconde résidence, locations, immondices, etc.

 

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