Leasinvest Real Estate

Nous évaluons la valeur intrinsèque après l’augmentation de capital à±74,25EUR. Le cours offre donc une prime de ±17%. Et le rendement sur dividende est de4,1% net. Au vu des perspectives et de la valorisation plus raisonnable (le cours a récemment baissé), nous changeons de conseil.
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Le résultat du 1er semestre a un peu dépassé les attentes : le bénéfice par action a grimpé de 5,3% par rapport à un an plus tôt, à 2,83 EUR. Le taux d’occupation a un peu baissé (de 94,8% le 31/12 à 94,4% le 30/6). En cause, l’immeuble Treesquare (quartier Léopold à Bruxelles), qui, après rénovation, n’était loué qu’à 64% (entretemps : 70%). Par ailleurs, à la fin du 3e trimestre, le parlement européen s’est installé dans l’immeuble Montoyer 63. Au 1er semestre, la portefeuille n’a pas changé (aucune cession ou acquisition). En septembre, la SIR a acquis l’immeuble Montoyer 14 (à rénover en 2019-2020). Au 30/6, l’endettement était très élevé (59,3%). Pour le rendre plus raisonnable (50-55%) et poursuivre une stratégie de croissance (e.a. investir dans l’expansion, la rénovation et le repositionnement des centres commerciaux luxembourgeois), la SIR a mené une augmentation de capital en septembre. Nous misons à présent sur un bénéfice par action de 6,10 EUR en 2018 (+9,5%; 2nd semestre boosté par le dividende de Retail Estates fin juillet), 6,45 en 2019 et 6,55 en 2020. Et sur des dividendes de 3,57, 3,68 et 3,75 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 87,00 EUR

Leasinvest est une SIR investissant principalement dans l'immobilier commercial et détenant une participation de 10% dans Retail Estates. Hors cette participation, elle est investie pour 47,9% dans les immeubles commerciaux, pour 45,3% dans les bureaux et 6,8% dans les immeubles logistiques. Ces propriétés sont situées pour 35,3% en Belgique, 53,4% au Luxembourg et 11,3% en Autriche.

Nous ne vous conseillons pas d’augmenter votre position dans cette SIR et vous recommandons dès lors de ne pas participer à l’opération.
Vos actions Leasinvest Real Estate existantes peuvent cependant être conservées.

La SIR Leasinvest Real Estate souhaite poursuivre sa stratégie de croissance : repositionnement et restyling de quelques centres commerciaux au Luxembourg, achat de deux immeubles de bureaux supplémentaires au Luxembourg. Dans le même temps, elle souhaite réduire son endettement élevé (celui-ci a atteint 59,3% le 30/6/2018 et la SIR souhaite le réduire à un niveau plus acceptable situé entre 50 et 55%).
Pour ce faire, elle lance une augmentation de capital avec droits d’allocation pour les actionnaires existants. L’opération porte sur 82 millions d’euros. Les actionnaires de référence AXA Belgium et Ackermans & van Haaren se sont déjà déclarés prêts à participer.

Modalités

– Le mercredi 19 septembre après la clôture de la Bourse, les coupons 22 et 23 ont été détachés.
Le coupon 22 représente le droit d’attribution permettant de participer à l’augmentation de capital.
Le coupon 23 donnera droit fin mai à une partie du dividende relatif à l’exercice 2018 (pour la période jusqu’au 3 octobre 2018), laquelle est estimée par la SIR à 2,65 EUR net.
– Du jeudi 20 septembre au lundi 1er octobre, les actionnaires existants peuvent souscrire à l’augmentation de capital de la manière suivante : 5 actions détenues (et donc 5 droits d’attribution) permettent d’acquérir 1 action nouvelle au prix de 85 EUR. Ce prix d’émission inclut une ristourne de 11,5% par rapport au cours d’ouverture de Leasinvest Real Estate le jeudi 20 septembre (96,00 EUR).
– Pendant toute la durée de souscription, les droits que l’actionnaire ne souhaite pas exercer ou les droits excédentaires (hors multiples de 5) peuvent être vendus (et dès lors aussi rachetés) en Bourse de Bruxelles (code ISIN BE0970169729). Leur cours dépendra de l’offre et de la demande ainsi que de l’évolution du cours de Leasinvest Real Estate pendant la période de souscription. Pour vous donner une idée, sur base du cours de Leasinvest Real Estate à l’ouverture du 20 septembre, la valeur théorique du droit d’attribution serait de 2,20 EUR.
– Après la période de souscription, les droits non exercés seront vendus à des investisseurs institutionnels sous la forme de scripts. Le revenu net de cette vente, après retrait éventuel de frais (élevés !) au bénéfice de la banque ou du broker, sera partagé, à partir du lundi 8 octobre, entre tous les détenteurs de droits non exercés, à savoir les actionnaires de Leasinvest Real Estate n’ayant pas participé à l’augmentation de capital, ni vendu en Bourse leurs droits (excédentaires).
– Les actions nouvelles seront livrées le 4 octobre et cotées dès ce moment sur la Bourse de Bruxelles. Ces actions nouvelles (au contraire des actions existantes) ne donneront droit qu’à une partie du dividende relatif à l’exercice 2018 (pour la période du 4/10 au 31/12). La SIR estime ce dividende partiel à environ 0,85 EUR net.

Notre conseil

Cette augmentation de capital n’est pas une surprise. Elle aura un léger effet positif sur la valeur intrinsèque de l’action, ainsi que probablement sur le bénéfice à partir de 2019.
Néanmoins, nous ne sommes pas prêts à nous précipiter pour augmenter notre position sur ce titre. Certes, la SIR peut afficher un bel état de service, sur des marchés sur lesquels il n’est pas nécessairement évident de réussir. Mais elle possède quelques immeubles atypiques qui ne se vendraient pas nécessairement facilement.
Aussi, malgré la décote non négligeable offerte par les conditions de l’augmentation de capital, nous ne vous conseillons pas de souscrire et vous recommandons plutôt de vendre vos droits en Bourse. Vérifiez au préalable le montant des frais qui vous seront portés en compte pour cette vente. S’ils sont trop élevés, attendez plutôt la vente de scripts.
Les actions Leainvest Real Estate existantes peuvent néanmoins être conservées.

Cours au moment de l'analyse : 96,83 EUR

A 3,6%, le rendement de dividende net est honorable. A 26,6%, la prime par rapport à la valeur intrinsèque (77,39 EUR) est-elle devenue plus raisonnable. Vu l’endettement très important, une augmentation de capital n’est pas à exclure.
CONSERVEZ.

Le bénéfice sur l’exercice 2017 s’est établi à 5,57 EUR par action (5,65 EUR en 2016), soit légèrement en dessous de nos attentes (5,65 EUR). Payable le 28 mai, le dividende s’élève à 3,50 EUR net, une progression de 2% alors que nous avions prévu un dividende stable (3,43 EUR). La valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 4,9% à 976 millions, avec d’importants changements : deux acquisitions (commerces en périphérie) à Vienne (Autriche), cession totale de l’immobilier (commerces) en Suisse, vente de la majeure partie du portefeuille logistique belge et, au Luxembourg, acquisition de l’immeuble de bureaux Mercator (désormais loué à 100 %) et augmentation de la participation à plus de 2/3 dans le certificat immobilier Lux-Airport. Malgré tous ces changements, les revenus locatifs sont restés stables (+ 0,4%). Le taux d’occupation au 31/12 s’élevait à 94,8% (bâtiments non disponibles pour location compris) et le taux d’endettement à 57,1%. Nos prévisions de bénéfice par action pour cet exercice et les 2 suivants sont inchangées à respectivement 5,85, 6,10 et 6,20 EUR, et nous misons sur une hausse du dividende à 3,57, 3,68 et 3,75 EUR net.

Cours au moment de l'analyse : 98 EUR

Leasinvest est une SIR investissant principalement dans l'immobilier commercial et détenant une participation de 10% dans Retail Estates. Compte tenu de cette participation, elle est investie pour 52% dans les immeubles commerciaux, pour 42% dans les bureaux et 6% dans les immeubles logistiques. Ces propriétés (sans la participation de Retail Estates) sont situées pour 35% en Belgique, 54% au Luxembourg et 11% en Autriche.