Leasinvest Real Estate

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La SIR vend trois magasins en Suisse et quitte ainsi totalement ce pays. Elle a acquis en outre deux zonings commerciaux en Autriche et quatre magasins restants d’une galerie commerçante à Diekirch au Luxembourg. La SIR se focalise désormais sur deux classes d’actifs (bureaux et magasins) dans trois pays (Belgique, Luxembourg et Autriche). Par ailleurs, l’immeuble de bureaux Mercator de Luxembourg aurait vu son taux d’occupation passer de 42 à 60% et devrait être totalement loué d’ici la fin de l’année.

Cours au moment de l’analyse : 99,77 EUR

A ce niveau, malgré tout, nous ne conseillons plus de vendre.
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La prime sur la valeur intrinsèque (73,45 EUR) est de 33,8% et le rendement sur dividende de 3,5% net. Des chiffres assez raisonnables. Et le résultat semestriel est un peu meilleur que prévu (bénéfice par action de 2,69 EUR). Mais des retards sont accusés dans les projets de transformation des immeubles Montoyer (bureaux, Bruxelles) et Strassen (centre commercial, Luxembourg). Aucune nouvelle en outre quant à la location des immeubles de bureaux Treesquare (Bruxelles) et Mercator (Luxembourg). Le taux d’occupation a chuté à 91,8% (contre 96,8% le 31/12/2016), suite à l’achat du bâtiment Mercator (loué à 42% seulement) et au fait que le chiffre ne prend pas en compte 3 immeubles logistiques, loués totalement, mais vendus début septembre. Cette vente aurait réduit l’endettement de 2,5%. Mais au 30/6, celui-ci était encore de 59,9%. De nouvelles ventes ou une augmentation de capital complémentaire ne sont donc pas à exclure. Pour 2017, nous relevons notre prévision de bénéfice par action à 5,40 EUR (contre 5,35 auparavant). Mais au vu des retards constatés, nous la réduisons à 5,70 EUR pour 2018 (contre 5,80) et à 5,95 EUR pour 2019 (contre 6). La SIR annonce un dividende 2017 stable mais nous misons quant à nous sur une hausse (de 3,43 à ±3,47 EUR net), puis sur 3,50 EUR net en 2018 et 3,54 EUR net en 2019.

Cours au moment de l'analyse : 97,02 EUR

Leasinvest est une SIR investissant principalement dans l'immobilier commercial et détenant une participation de 10% dans Retail Estates. Compte tenu de cette participation, elle est investie pour 53,5% dans les immeubles commerciaux, pour 40% dans les bureaux et 6,5% dans les immeubles logistiques. Ces propriétés sont situées pour 40,7% en Belgique, 50,5% au Luxembourg, 4,7% en Suisse et 4,1% en Autriche.

L'action est chère.
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Leasinvest Real Estate s’est séparé d’une bonne partie de ses immeubles logistiques. Ce n’est pas une surprise car la SIR avait déjà communiqué en 2016 vouloir se focaliser sur les immeubles commerciaux et de bureaux. Ces cessions permettront de réduire de ±2,5% le niveau (élevé) de son endettement (56,9% le 31/3).

Cours au moment de l'analyse: 103,60 EUR

Leasinvest est une SIR investissant dans l'immobilier commercial (y compris sa participation de 10% dans Retail Estates), dans les bureaux et les immeubles logistiques. Elle est présente en Belgique, au Luxembourg, en Suisse et en Autriche.

La prime qu’offre le cours sur la valeur intrinsèque (72,21 EUR) est de 46,8%. C’est plutôt élevé. Quant au rendement sur dividende, il est plutôt maigre (3,2%).
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Le bénéfice 2016 (5,65 EUR par action) était en hausse de 9,1% par rapport à un an plus tôt, mais bien inférieur à notre prévision (6,10 EUR), en dépit de la hausse des revenus locatifs (12%). En cause : la hausse des coûts et des impôts. Le dividende (3,43 EUR net à payer le 22/5) dépasse quant à lui un peu ce que nous espérions (nous misions sur 3,40 EUR). Suite à l’acquisition du zoning commercial Frun en Autriche (en novembre), la dette a grimpé à un niveau très élevé (58,1% fin 2016). Le 31/12/2016, le taux d’occupation était de 96,8%. Trois immeubles logistiques sont à vendre (Tongres, Wommelgem, Neder-over-Heembeek), ce qui devrait être chose faite au cours de ce 2e trimestre. Pour l’ensemble de 2017, nous réduisons notre prévision de bénéfice par action à 5,50 EUR (contre 6,20 auparavant). Mais nous tablons ensuite sur 6 EUR en 2018 et 6,20 EUR en 2019, car le résultat profitera alors du revenu des immeubles en reconstruction du quartier Léopold à Bruxelles (livraison du Treesquare prévue au 4e trimestre 2017; livraison partielle du Montoyer 63 au 2e trimestre 2018). Pour ces 3 prochaines années, nous tablons sur un dividende en légère hausse (respectivement 3,47, 3,50 et 3,54 EUR net).

Cours au moment de l'analyse : 105,80 EUR

Leasinvest est une SIR investissant dans l'immobilier commercial (52%, y compris sa participation de 10% dans Retail Estates), dans les bureaux (34%) et les immeubles logistiques (14%). Elle est présente en Belgique (46%), au Luxembourg (45%), en Suisse (5%) et en Autriche (4%).