Analyse
Sicafi : soyez sélectif ! il y a 12 ans - jeudi 10 mars 2005

Les sicafi ont encore progressé ces derniers mois. Les bonnes affaires sont devenues rares.

Les sicafi ont encore progressé ces derniers mois. Les bonnes affaires sont devenues rares. Mais Intervest Offices reste bon marché et intéressante pour l'investisseur patient. Conservez Cofinimmo et Intervest Retail.

· Ces douze derniers mois, les cours des sicafi ont grimpé d'un petit 10 %. C'est moins que la Bourse belge dans son ensemble (+ 33 %), mais l'immobilier est réputé pour être un placement relativement stable.
· Aujourd'hui, les sicafi ne sont plus bon marché. Certaines sont même devenues chères. D’ailleurs, en moyenne, leur cours est supérieur de 11 % à leur valeur réelle.
· La demande des investisseurs pour ce type de placement reste malgré tout élevée. Il faut dire que, malgré la hausse des cours, les sicafi offrent toujours un rendement sur dividende (= dividende attendu divisé par le cours actuel) élevé : entre 4 et 7 % alors que le rendement de l’emprunt d’Etat belge à 10 ans ne dépasse pas 3,15 % net. Certains n'hésitent donc pas à prendre un petit risque supplémentaire pour recevoir, en contrepartie, un rendement plus alléchant.
· Cette situation pourrait durer tant que les taux obligataires restent faibles. Mais s’ils devaient remonter, les sicafi pourraient en pâtir. Le mois de février a déjà sonné l’alarme : la hausse des taux obligataires a entraîné la baisse du cours des sicafi. Soyez circonspect : nous vous conseillons Intervest Offices.

Bureaux
· Les immeubles de bureaux situés en périphérie de Bruxelles sont toujours victimes d’un vide locatif important. L'offre est importante mais le ralentissement économique et les restructurations qui ont suivi pèsent encore sur la demande. La baisse du taux d'occupation des immeubles et, partant, des rentrées en loyers pèsent sur les bénéfices des sicafi. Le centre de Bruxelles fait toutefois toujours figure d'exception. Les administrations belges et européennes ainsi que les grandes entreprises y soutiennent la demande.
· Les gérants des sicafi ne s'y trompent pas. Pour stabiliser leurs revenus, Befimmo, Cofinimmo et Leasinvest Real Estates recentrent aujourd'hui leurs investissements dans le centre de Bruxelles. Mais leurs investissements en périphérie pourraient encore peser sur leurs bénéfices cette année.
· Nous prévoyons pour Befimmo un bénéfice par action de 4,91 euros pour l’exercice qui se clôturera le 30 septembre prochain (contre 5,36 euros en septembre dernier). Mais cette sicafi prévoit de distribuer un dividende net de 4,08 euros contre 3,93 euros l’an passé.
Action chère, prime de plus de 25 %. N'achetez pas.
· Cofinimmo a réalisé en 2004 un bénéfice de 8,35 euros par action. Cette sicafi distribuera en mai prochain un dividende net de 6,21 euros. Par souci de prudence, ses dirigeants prévoient pour cette année un bénéfice comparable à 2004.
Le cours a beaucoup progressé ces derniers mois. Rendement toujours intéressant (5,1 % net) par rapport aux emprunts d’Etat. Action correctement évaluée. Vous pouvez conserver.
· Nous prévoyons pour l’exercice en cours de Leasinvest Real Estate (clotûré le 30 juin) un bénéfice par action comparable au précédent, soit 4,06 euros. Les immeubles en périphérie bruxelloise pèseront encore sur le résultat. Le dividende devrait rester identique, 3,17 euros net.
Action correctement évaluée. Mais Intervest Offices offre un rendement plus élevé.
· Intervest Offices continue à investir essentiellement en périphérie bruxelloise. Ses résultats s'en ressentent. En 2004, son bénéfice par action s'est établi à 1,98 euros contre 2,17 en 2003. Nous prévoyons encore une légère baisse en 2005 (1,95 euros). Mais contrairement aux trois précédentes, Intervest Offices est toujours bon marché, elle n'a pas profité de l'engouement pour les sicafi. Aussi, lorsque la situation s'améliorera – mais on n'attend pas une reprise avant 2006 –, elle devrait faire mieux que les autres. En attendant, malgré la baisse attendue de son dividende (1,68 euros), son rendement reste impressionnant (6,9 %), ce qui compense son risque plus élevé.
Vous pouvez continuer à acheter à titre de diversification.

Surfaces commerciales
Contrairement aux bureaux, les surfaces commerciales font preuve d'une grande stabilité.
· Le bénéfice enregistré par Intervest Retail en 2004 est identique à celui de 2003 : 2,54 euros par action. Il sera intégralement reversé sous forme de dividende, soit 2,16 euros net. Ce bénéfice n’a pas progressé à cause des difficultés que rencontre cette sicafi pour louer son centre commercial d'Arlon (MOS), qui représente environ 16 % de son portefeuille. Mais si le redéploiement du MOS, prévu pour le printemps, est une réussite, le bénéfice suivra. Il faudra toutefois être patient. Les dirigeants de cette sicafi nous ont en effet indiqué que leurs revenus locatifs seraient dans un premier temps inférieurs aux prévisions.
Nous tablons pour 2005 sur un bénéfice en baisse : 2,41 euros par action. La situation devrait toutefois se rétablir par la suite. Mais le cours a bien progressé ces derniers mois (action correctement évaluée). N’achetez donc plus. Les détenteurs peuvent conserver.
· Les investissements résultant de l'augmentation de capital effectuée par Retail Estates en 2003 sont aujourd'hui opérationnels. Nous prévoyons pour l’exercice clôturé le 31 mars un bénéfice par action de 2,24 euros, soit à peu près la même chose qu’avant l'augmentation de capital (2,28 euros).
Perspectives plus solides après l'année de transition 2003/2004. Mais le cours en  tient déjà compte. N'achetez pas.

Résidentiel
Le taux d'occupation de Home Invest Belgium a un peu baissé. En cause, la faillite d'un locataire. Mais la sicafi est en phase de négociation pour relouer tout ou partie des surfaces vacantes. Le bénéfice par action de l’exercice en cours devrait être légèrement inférieur à celui de l’exercice précédent: 2,20 euros contre 2,22. Le dividende net devrait s'établir à 2,19 euros contre 2,16 en 2004.
Action chère, prime de 20 %, ce qui se ressent sur le rendement : 4 %. N'achetez pas.

Immeubles semi-industriels
Le bénéfice de WDP s’est établi en 2004 à 2,57 euros par action. C'est moins qu'en 2003 (2,75 euros), mais il faut tenir compte de l'augmentation de capital intervenue fin 2003. La faillite d'un locataire aux Pays-Bas (qui représentait 6,8 % des revenus de la sicafi) a aussi pesé sur le résultat. Les dirigeants de WDP sont toutefois confiants dans l'avenir. Ils ont décidé de maintenir le dividende net à 2,10 euros, au même niveau qu'en 2003. Nous sommes néanmoins prudents pour 2005 et prévoyons un bénéfice identique à 2004. Le secteur semi-industriel souffre en effet du ralentissement de la croissance économique en Europe.
Cours élevé, prime de près de 25 %. N'achetez pas.

Sicafi mixtes
· Warehouses Estates Belgium possède des halls industriels et des surfaces commerciales. Elle a fusionné le 30 septembre 2004 avec la société Immobec, ce qui a fait passer son patrimoine de 65 à 80 millions d'euros. L’impact sur le bénéfice ne sera sensible qu’à partir de cette année. Le bénéfice de l’an dernier n’était en effet que de 2,16 euros par action.
L’exercice en cours devrait être meilleur, mais l'action est chère. Nous n'achèterions pas.
· Wereldhave Belgium investit dans les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Son bénéfice par action était en 2004 de 3,74 euros contre 3,65 en 2003. La hausse de son bénéfice est uniquement due à une décision judiciaire favorable sur un litige en cours qui lui a permis de récupérer l'équivalent de 0,16 euro par action, mais le problème demeure : le marché des bureaux souffre. Heureusement, les centres commerciaux (environ 50 % du portefeuille) offrent des revenus plus stables. Le dividende net devrait être de 3,15 euros, comme l'an dernier.
Le bénéfice de cette année dépendra de l'évolution du marché des bureaux. Action correctement évaluée. Ne pas acheter.

Qu'est-ce qu'une sicafi ?
· Une « sicafi » est une société d’investissement qui possède des immeubles dont aucun ne peut représenter plus de 20 % de son portefeuille. L'un de ses atouts est donc la diversification.
· Les sicafi sont cotées en Bourse. Le cours boursier est lié à la valeur intrinsèque du portefeuille, c'est-à-dire la valeur des immeubles estimée par des experts indépendants moins les dettes. Mais il peut s'en écarter à cause de l'offre et de la demande en Bourse, de la situation sur le marché immobilier ou, indirectement, de l’évolution des taux d'intérêt. Lorsque le cours est supérieur à la valeur intrinsèque, on parle de « prime ». Sinon, de « décote ».
· Les sicafi doivent distribuer en dividendes au moins 80 % de leurs revenus nets, essentiellement des loyers après déduction des charges.

SICAFI : CHIFFRES-CLES

Nom

Type d'immobilier

Cours

(1)

Prime (+)/
décote (-)
(2)

Return
 
(3)

Dividende
net attendu
(4)

Rendement net
sur dividende
(5)

Befimmo

Bureaux

79,50

26 %

21,1 %

4,08

5,1 %

Cofinimmo

Bureaux

121,90

9 %

16,9 %

6,21

5,1 %

Home Invest Belgium

Résidentiel

54,50

21 %

28,9 %

2,19

4,0 %

Intervest Offices

Bureaux et semi-ind.

24,20

3 %

7,0 %

1,68

6,9 %

Intervest Retail

Commerces

37,00

8 %

15,1 %

2,16

5,8 %

Leasinvest Real Estate

Bureaux

57,05

4 %

11,7 %

3,17

5,6 %

Retail Estates

Commerces

38,20

13 %

8,0 %

1,90

5,0 %

Warehouses De Pauw

Semi-industriel

37,02

23 %

21,6 %

2,10

5,7 %

Warehouses Estates Belgium

Commerces et semi-ind.

32,00

17 %

16,8 %

1,85

5,8 %

Wereldhave Belgium

Bureaux et commerces

61,95

-10 %

14,3 %

3,15

5,1 %

(1) en EUR au 07/03/2005 ; (2) écart en % entre le cours de Bourse et la valeur du portefeuille d’immeubles estimée par des experts indépendants ; (3) progression depuis le 01/01/2004 du cours en Bourse (dividende compris) ; (4) en EUR pour les exercices se clôturant fin mars pour Retail Estates, fin mai pour Home Invest Belgium, fin juin pour Leasinvest Real Estate, fin septembre pour Befimmo et Warehouses Estates Belgium, fin décembre pour Cofinimmo, Intervest Offices, Intervest Retail, Warehouses De Pauw et Wereldhave Belgium ; (5) sur la base du dividende net attendu divisé par le cours actuel.

 

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