Analyse
Le processus de vente avance pour Woluwe Shopping il y a 4 mois - lundi 22 mai 2017
Les deux certificats ont publié de bons résultats. Nous changeons de conseil.

Le centre commercial bruxellois Woluwe Shopping Center a accueilli moins de visiteurs en 2016. Mais cela n’a pas empêché les certificats immobiliers Woluwe Shopping et Woluwe Extension de publier de bons résultats.
Nous vous conseillons de conserver tant les certificats Woluwe Extension que les certificats Woluwe Shopping. Le cours a fort baissé depuis février.
Ne vendez plus !

Le centre commercial a vu son nombre de visiteurs baisser de 2,2%. En conséquence, le chiffre d’affaires des commerçants (qui détermine la partie variable du loyer) a baissé de pas moins de 5,3%. Une dégradation due à la concurrence accrue du commerce en ligne et des centres commerciaux voisins (Docks Bruxsel par exemple), mais aussi aux attentats et aux travaux routiers aux alentours du centre commercial.

Le 28 juin, les détenteurs de certificats Woluwe Shopping ont reçu 55,44 EUR net pour le coupon n°69. Malgré la hausse du précompte mobilier à 30%, le coupon est resté stable par rapport à l’année passée. Les revenus récurrents ont, eux, augmenté de 3,8% en 2016.
Pour 2017, les gestionnaires du certificat les estiment en hausse de quelque 7,6%, suite notamment au nouveau contrat de gestion avec l’exploitant du centre commercial (revenus supplémentaires issus des activités d’animation et de l’exploitation de l’installation thermique). Fin 2016, le degré d’occupation s’élevait à 100%.

Le 28 juin, les détenteurs de certificats Woluwe Extension ont reçu 28,88 EUR net pour le coupon n°29. Ici aussi, le coupon net est resté stable, malgré le précompte mobilier en hausse. Les revenus récurrents ont augmenté de 3,6% en 2016 par rapport à l’année précédente. En outre, les gestionnaires prévoient en 2017 des revenus récurrents en hausse (+6,3%) suite non seulement à de nouveaux contrats de location (une dizaine de baux emphytéotiques expirent en octobre 2016) mais aussi et surtout à de nouveaux revenus (issus de l’animation et de l’installation thermique, voir Woluwe Shopping ci-dessus). Dans cette partie, presque toutes les surfaces commerciales étaient louées fin décembre 2016.

En février, les gestionnaires des deux certificats ont décidé de mettre chacun en vente leur partie du centre commercial et deux agents immobiliers ont été désignés afin de tester l’intérêt des acheteurs potentiels. Mi-mai, la procédure de vente a été officiellement lancée, mais quelques mois, voire plus, pourraient encore s’écouler avant la vente effective. Selon les agents immobiliers, des groupes internationaux aux moyens financiers importants auraient manifesté de l’intérêt. Vu que la vente portera sur plusieurs centaines de millions d’euros, il s’agit là d’une donnée importante.
Rappelons à ce sujet que le 22 mars, un permis de construire pour l’Extension Nord (la nouvelle extension du centre commercial) a été déclaré nul. Même si cela ne constitue pas un obstacle pour la vente, les candidats acheteurs pourraient utiliser cet argument pour négocier à la baisse le prix de vente.

Quant au prix de vente qui sera finalement obtenu, la question reste ouverte. Vu la complexité de la structure de propriété (à côté des deux certificats, AG Real Estate est lui aussi partiellement propriétaire), beaucoup d’incertitudes subsistent également sur la façon dont le montant de la vente sera réparti entre les différents vendeurs et comment la vente sera traitée d’un point de vue fiscal. Néanmoins, sur base de nos propres estimations brutes, nous sommes d’avis que la valeur nette de liquidation des deux certificats avoisinera le cours de Bourse actuel.

 

Cours au moment de l'analyse :
Woluwe Shopping  : 1 700EUR
Woluwe Extension : 636,50 EUR

 

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