Analyse
Eurocommercial Properties a lancé une offre sur la partie du Woluwe Shopping Center détenue par les certificats immobiliers Woluwe Shopping et Woluwe Extension il y a 7 mois - vendredi 17 novembre 2017
Ce repreneur potentiel constitue-t-il lui-même un placement intéressant ?

En raison de l’incertitude fiscale, nous restons pour le moment à l’écart.

Eurocommercial Properties (EP) possède un portefeuille immobilier de 3,8 milliards d’euros, composé de 32 centres commerciaux en France (12 ; 35% du portefeuille), en Italie (12 ; 43%) et en Suède (8 ; 22%). La Belgique pourrait s’y ajouter prochainement. A 99,7%, le taux d’occupation est très élevé.

Valorisation intéressante

Contrairement à la plupart des SIR belges, EP affiche une décote (± 8%) par rapport à sa valeur intrinsèque (± 38,50 EUR). Et hormis en 2013 (stable), le dividende a constamment augmenté ces 15 dernières années pour atteindre 2,10 EUR brut au titre de l’exercice 2016-17 (clôturé le 30/06). Le rendement de dividende brut s’établit de ce fait à ± 5,9%, soit ± 3,5% net en Belgique (± 4,1% si l’on opte pour le dividende en actions). Même après déduction du précompte mobilier tant néerlandais (15%) que belge (30%), EP n’a assurément rien à envier à ses homologues belges en matière de rendement de dividende.

Anguille – fiscale – sous roche

Malgré des perspectives et une valorisation plutôt intéressantes, EP est confronté à une grande incertitude : les impôts. L’accord de gouvernement de la toute nouvelle majorité néerlandaise contient en effet un passage suggérant que les sociétés immobilières néerlandaises, comme toutes les autres sociétés, devront s’acquitter d’un impôt des sociétés de 21% alors qu’elles sont à peine imposées aujourd’hui. Si cette mesure devait voir le jour, le bénéfice pourrait fondre d’un seul coup de 20%. Compte tenu du pay-out limité (39-40% en 2016-17 et ± 50% un an plus tôt contre 80% au moins pour les SIR belges !), cela ne se ressentirait certes pas forcément outre mesure dans le dividende, mais mieux vaut rester prudent en attendant d’en savoir plus. Dans ces conditions, nous ne recommandons pas pour le moment l’action Eurocommercial Properties (ni celle de ses homologues sectoriels Vastned et Wereldhave). Rien ne vous empêche par contre de conserver vos actions si vous en avez déjà.

Cours au moment de l'analyse : 35,38 EUR

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