Pourquoi cette offre d’échange ? Est-elle dans l’intérêt des actionnaires d’Aedifica et de Cofinimmo ?

Tout à fait.
La combinaison des deux SIR donnera naissance au plus grand groupe immobilier européen actif dans les maisons de repos et de soins et le quatrième au niveau mondial, avec un portefeuille total de 12,1 milliards d’euros. 
Cela augmentera la liquidité du titre et celui-ci pourrait être incorporé dans de grands indices boursiers européens. 
Cela facilitera l’accès aux marchés des capitaux et cela pourrait améliorer le rating attribué par les agences de notation (ce qui permet d’emprunter à de meilleures conditions).

Au niveau opérationnel, la taille accrue générera des synergies (estimées à 16 millions d’euros avant impôts, dès 12 à 24 mois après la finalisation de l’opération), ce qui stimulera la croissance du bénéfice par action (et du dividende).

De plus, le groupe fusionné pourra renforcer sa position sur certains marchés géographiques et opérer dans davantage de pays.

Le risque lié aux locataires sera également plus dilué.

Jusqu’à quand l’offre d’échange est-elle valable ?

L’offre a commencé le 30 janvier et se poursuivra jusqu’au lundi 2 mars 2026.
Toutefois, pour des raisons administratives, certaines banques ou courtiers peuvent clôturer la période d’acceptation un ou plusieurs jours plus tôt. Il est donc préférable de ne pas attendre le tout dernier moment pour y répondre.

L’offre pourra ensuite être prolongée ou rouverte, et une offre de retrait pourrait suivre.

En principe, ceux qui acceptent l’offre recevront leurs actions Aedifica le 13 mars.
Pendant la période d’acceptation (et aussi encore un certain temps après : voir plus loin), les actions Cofinimmo resteront cotées.

Quel est le ratio d’échange et que se passe-t-il si je n’ai pas le nombre exact d’actions ?

Chaque action Cofinimmo vous donne droit à 1,185 action Aedifica. 
À moins de posséder exactement un multiple de 200 actions Cofinimmo, vous recevrez une fraction d’action Aedifica.
À la fin de l’opération, la contre-valeur de cette « fraction » d’action sera payée en cash (en principe le 13 mars).
Par exemple, si vous détenez 50 actions Cofinimmo, vous recevrez 59 actions Aedifica et la contre-valeur de 0,25 action Aedifica en cash
(50 actions Cofinimmo x 1,185 = 59,25 actions Aedifica).

Qu’advient-il du dividende Cofinimmo si j’accepte l’offre ?

Vous ne recevrez pas de dividende sur vos actions Cofinimmo pour l’exercice 2025. 
En mai 2026, vous recevrez un dividende sur vos nouvelles actions Aedifica. 
Aedifica prévoit un dividende brut de 4 EUR brut.

Le précompte sur le dividende d’Aedifica s’élèvera à 30% dès 2026 (même si la fusion n’a pas lieu !).
Le dividende net est donc de 2,80 EUR. 
Aedifica prévoit de continuer à distribuer environ 80% de ses bénéfices comme auparavant et et d’augmenter le montant du dividende à l’avenir.

Dois-je payer une taxe sur la plus-value si j’accepte l’offre ?

Si Aedifica récolte plus de 50% des actions Cofinimmo, aucune taxe sur la plus-value ne sera  due lors de l’échange. 
Elle sera bien due si vous vendez ultérieurement les actions Aedifica.

Pour la fraction d’action convertie en cash, une taxe sur la plus-value s’appliquera, mais comme le montant sera toujours inférieur à la valeur d’une action Aedifica, la plus-value (calculée depuis le 31/12/2025) ne sera que de quelques euros et la taxe de 10% sera donc inférieure à 1 EUR.

Que se passe-t-il si je n’accepte pas l’offre ?

Cela dépend de la participation qu’Aedifica détiendra dans Cofinimmo.
Si Aedifica a récolté 95% des actions Cofinimmo, une offre de retrait suivra. Cofinimmo sera radié de la Bourse. Ses actions ne seront plus négociables et ne donneront plus droit à aucun dividende. Les titres non cédés ne seront plus négociables qu’auprès de la Caisse des dépôts et consignations. 
Dès qu’Aedifica détient 90% de Cofinimmo, l’offre doit être rouverte.

Si Aedifica détient moins de 90%, il peut toujours prolonger l’offre ou la rouvrir volontairement. 

Dès qu’Aedifica possèdera 75% de Cofinimmo, il convoquera une assemblée générale extraordinaire de Cofinimmo et pourra acter la fusion.
Les actionnaires de Cofinimmo recevront alors les actions Aedifica.

Si Aedifica détient entre 70 et 75%, il essaiera tout de même de forcer la fusion (espérant disposer de suffisamment de droits de vote avec les actions acquises, pour obtenir la majorité qualifiée de 75% lors de l’assemblée générale extraordinaire de Cofinimmo).
Si cela échoue, Cofinimmo restera coté mais perdra son statut de SIR. Il devra dès lors payer beaucoup plus d’impôts et ne sera plus obligé de distribuer 80% de ses bénéfices en dividendes.

Si Aedifica détient moins de 70% de Cofinimmo, Cofinimmo restera une SIR cotée (il faut en effet au moins 30% de flottant pour être coté).

Si Aedifica détient moins de 50% (+ 1 action), il pourra annuler l’offre. Dans ce cas, le cours de Cofinimmo risque de chuter fortement.

Cours au moment de l’analyse : Aedifica : 74,20 EUR
Cofinimmo : 87,65 EUR