Cela fait trois ans que des montants record sont investis dans l’immobilier semi-industriel et logistique en Europe. Rien ne vous empêche de faire de même via des sociétés spécialisées dans ce segment. Mais est-ce une bonne idée ?
Logistique ou semi-industriel ?
Le mot ‘logistique’ recouvre souvent un mix de bâtiments logistiques en tant que tels et de surfaces semi-industrielles. Cela s’explique par le fait que ces deux types d’immobilier ont beaucoup de points communs. Il y a toutefois une différence.
L’immobilier logistique en tant que tel regroupe les entrepôts, les centres de distribution et autres centres de tri, c’est-à-dire les surfaces immobilières destinées à stocker des biens en attendant leur commercialisation. Ce sont surtout les grandes entreprises dont la production doit être rapidement mise sur le marché qui sont demandeuses de ce type de surfaces.
Les surfaces semi-industrielles sont caractérisées par le fait qu’elles combinent, à côté de l’espace destiné à la logistique, des surfaces de bureaux, des halls de production ou des showrooms. Ce type de bâtiment est donc polyvalent. Une polyvalence surtout appréciée par les petites et moyennes entreprises.
Les SIR
Il n’y a que deux sociétés immobilières réglementées opérant exclusivement sur le marché de la logistique, Warehouses De Pauw (WDP) et Montea. Une troisième SIR, Intervest Offices & Warehouses, est active, comme son nom l’indique, sur les marchés de la logistique (61%) et des bureaux. Le secteur de la logistique ayant le vent en poupe, le cours de WDP a progressé de plus de 40% en un an et celui de Montea d’environ 80%, le troisième larron, Intervest Offices & Warehouses, faisant moins bien (!) avec +27%. La valorisation de ces actions a donc fortement augmenté.
Warehouses De Pauw
Le centre de gravité du portefeuille de cette SIR se situe aux Pays-Bas (48%). La Belgique vient ensuite (35%), le solde étant réparti entre le Luxembourg, la France et la Roumanie. Du fait de la valorisation élevée de cette action, son cours ne cessant de progresser, le rendement sur dividende n’est plus que de 2,4% net. A son niveau actuel, WDP cote avec une prime de 138% par rapport à sa valeur intrinsèque. C’est très cher, mais il faut nuancer cette appréciation à l’aune des attentes élevées sur cette action (gestion excellente, stratégie de croissance prometteuse…). Conserver cette action, c’est accepter que les attentes placées en elles sont fort élevées si bien que le moindre contretemps est susceptible de faire chuter son cours. Ce n’est pas à proprement une action de bon père de famille.
Montea
Le portefeuille logistique de Montea est situé pour près de la moitié (49%) en Belgique. Viennent ensuite les Pays-Bas avec (35%), puis la France (16%). Cette SIR a longtemps fait office de belle au bois dormant. Le prince charmant qui l’a réveillée s’est manifesté sous la forme d’une accélération de sa croissance, laquelle a fait bondir son cours boursier. Du coup, cette action est devenue très chère. Au cours actuel, le rendement net n’est plus que de 2,1% et la prime a grimpé à plus de 110% de la valeur intrinsèque.
Intervest Offices & Warehouses
C’est la moins active à l’étranger. Son portefeuille (surfaces logistiques et bureaux) est situé en Belgique à 82%, le solde étant situé aux Pays-Bas. Ses surfaces logistiques fonctionnent du tonnerre, elles sont quasi occupées à 100%. C’est aussi sur la logistique que la SIR compte appuyer son développement futur, au détriment de ses surfaces de bureaux vieillissantes et sous-occupées, d’autant que certains occupants menacent de plier bagages. Même si le rendement sur dividende est encore de 4,1% net, la prime de près de 40% par rapport à la valeur intrinsèque ne se justifie pas.
Une sociétés de développement : VGP
Le métier de VGP, société belge cotée en Bourse, est de développer (= faire construire) des surfaces logistiques et de les gérer pour le compte de ses clients. Pour certains de ces projets, VGP travaille en joint-venture avec la branche immobilière du groupe d’assurance allemand Allianz. VGP répond à la forte demande en surfaces logistiques en Europe, mais ne compte pas en rester là. Elle est déjà active dans douze pays européens (Belgique, Pays-Bas, Roumanie, Lettonie…) et le développement de ses nouveaux projets se déroule à toute allure. Les perspectives sont donc excellentes, mais le cours actuel en tient déjà largement compte.
Le secteur de la logistique peut plus que jamais s’appuyer sur des bases solides. Les taux d’intérêt ne vont pas monter de sitôt, si bien que les professionnels de la logistique peuvent financer leur développement à moindres frais. L’e-commerce s’impose de plus en plus, l’offre en surfaces logistiques dans certaines régions et dans certains pays est limitée et les échanges entre la Chine et l’Europe vont s’accentuer via ce que l’on appelle d’ores et déjà ‘la nouvelle route de la soie’ (= projet majeur chinois visant à améliorer les infrastructures routières et ferroviaires internationales entre l’Asie et l’Europe). Il n’y a qu’un seul ‘mais’ : la valorisation des actions de ce secteur en Bourse de Bruxelles est élevée.