Quelle diversification géographique

A l’origine, les SIR étaient presque exclusivement centrées sur l’immobilier belge. Mais aujourd’hui, sur 17 SIR belges, 9 ont déjà franchi les frontières (Pays-Bas, France, Allemagne, Luxembourg, mais aussi Autriche, Suisse, Espagne et Roumanie). Ce sont Leasinvest Real Estate, Montea et Warehouses De Pauw qui se sont le plus internationalisées.

Car le rendement est souvent plus élevé à l’étranger qu’en Belgique, surtout dans l’immobilier lié aux soins de santé et dans l’immobilier logistique (Aedifica a récemment encore acheté quatre résidences de soins aux Pays-Bas, WDP développe fort son portefeuille logistique en Roumanie). Et être présent à l’étranger, c’est mieux diversifier les risques (portefeuille moins sensible aux changements de législation nationale ou du marché régional).

1. Situation le 31/12/2016, excepté pour Immo Moury et Warehouses Estates Belgium (30/09/2016) et Xior (30/06/2016).
2. Ascencio 5% en Espagne, WDP 3% en Roumanie et Leasinvest Real Estate 5% en Suisse et 4% en Autriche.

Dans quels segments

– Immobilier résidentiel
Ce sont les SIR principalement actives dans les soins de santé qui ont obtenu les rendements les plus élevés l’an passé. Les logements étudiants peuvent également se targuer d’une excellente année.
Xior Student Housing, qui investit 80% dans les kots étudiants, permet de miser sur l’augmentation de la population estudiantine. Les contrats de bail sont de courte durée, mais les mauvais payeurs sont rares.
Aedifica et Cofinimmo permettent de miser sur le vieillissement de la population et investissent respectivement 79 % et 45 % dans les maisons de repos.
Care Property Invest mise aussi sur les séniors en investissant dans les résidences services et les maisons de repos. Avantage de ce type d’immobilier : un degré d’occupation élevé (toujours proche de 100%) et des contrats de bail de longue durée (généralement plus de 20 ans).
Home Invest Belgium se concentre sur les maisons et les appartements (meublés). Fin 2016, il a acheté 241 cottages du Center Parcs Port Zélande aux Pays-Bas, faisant ainsi augmenter de 10% son portefeuille.

– Immobilier commercial
La plupart des SIR sont actives dans l’immobilier commercial. On peut distinguer les centres commerciaux, les magasins de périphérie et ceux de centre-ville. L’an passé, l'immobilier commercial a été moins en verve suite à la concurrence de l’e-commerce, contre lequel les magasins traditionnels peinent à lutter. Un sentiment général qui a aussi déteint sur les cours, avec à la clef, des gains très faibles, voire négatifs. 
Wereldhave Belgium est surtout active dans les shopping centers.
Vastned Retail Belgium et Qrf misent surtout sur les magasins des centres ville (rues commerçantes très animées).
Ascencio, Retail Estates et Warehouses Estates Belgium sont plutôt spécialisées dans les magasins de périphérie.

– Immobilier industriel (logistique)
Sont visés ici les entrepôts (magasins), les bâtiments pour activité semi-industrielle et les zonings industriels. 
WDP et Montea investissent exclusivement dans l’immobilier logistique. Ces deux SIR offrent de très beaux rendements, mais leurs cours excèdent largement leur valeur intrinsèque. Intervest Offices & Warehouses, active pour un peu plus de 50% dans l’immobilier industriel, table sur 60% d’ici fin 2018. 
Warehouses Estates Belgium est aussi partiellement active dans ce segment.

– Immeubles de bureaux
Befimmo est la seule SIR dont le portefeuille est composé intégralement d’immeubles de bureaux. Elle se focalise sur les localisations de premier choix à Bruxelles, souvent louées à très long terme au secteur public.
Intervest Offices & Warehouses et Wereldhave Belgium disposent également d’immeubles de bureaux, mais plutôt en périphérie. Depuis quelques années, le secteur souffre d’un degré d’inoccupation relativement élevé. Il est de ce fait un peu plus risqué. Mais nous anticipons un (léger) redressement et Befimmo est bien placé pour en profiter. Le Brexit devrait avoir un impact positif sur le marché des bureaux, les acteurs financiers étant appelés à quitter Londres pour Bruxelles. Une décision récemment prise par l’assureur Lloyd’s et qui pourrait être suivie d’autres.

La plupart des SIR se limitent à un ou deux segments. Exceptions notables : Cofinimmo, Immo Moury, Leasinvest Real Estate et Warehouses Estates Belgium, actives dans trois segments, voire plus. Ainsi, à côté des bureaux et centres et/ou maisons de soins et de santé, Cofinimmo investit également dans des cafés et des agences d’assurances. Notons enfin quelques investissements hors normes, comme une prison, une caserne de pompiers, des commissariats de police (Cofinimmo), des hôtels (Aedifica et Xior), des maisons de vacances (Home Invest Belgium) ou encore des parkings (Qrf)…