Comment vous êtes imposé sur votre maison via le précompte immobilier

Le précompte immobilier (Pr. I) est une taxe annuelle du ressort des Régions, ce qui explique qu’il y ait à la fois des points communs et des divergences.

Nous expliquons les règles de base. 

A partir de quand le précompte immobilier est-il dû? 

• Un bien neuf n’est taxé qu’à partir de l’année suivant celle où vous en avez pris possession.
• Si vous achetez un bien existant, c’est le vendeur, qui pour le fisc, est entièrement redevable du Pr.I. pour l’année en cause. Cela dit, en général, le notaire vous demandera d’en payer une partie au prorata de la période à partir de laquelle vous avez acquis le bien.

Comment le préccompte immobilier est-il calculé?

La base du Pr.I. est le montant indexé du revenu cadastral (RC) attribué au bien. Mais pour ce qui concerne la détermination du montant à payer, la Région n’est pas la seule à entrer en jeu. La province et la commune veulent aussi profiter de leur part du gâteau, et dans la Région de Bruxelles-Capitale, un quatrième acteur intervient encore : l’agglomération.

• Les Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne prélèvent 1,25 % du RC indexé (réduit à 0,80 % pour un logement loué en tant que logement social).
• La Région flamande prend 3,97 % du RC indexé (réduit à 1,60 % pour un logement loué en tant que logement social).  
• La province, la commune et l’agglomération se basent sur cette taxe régionale pour calculer leurs centimes additionnels. Ce montant est déterminé chaque année et peut donc varier. Vous devez calculer comme suit : 100 centimes additionnels correspondent au montant de la taxe régionale multiplié par un, 200 centimes additionnels équivalent à la taxe multipliée par deux, etc.

De ce fait, des propriétaires avec un RC similaire peuvent – en fonction de la commune – payer un tout autre Pr.I.

Des réductions sont possibles

Dans certains cas, vous aurez droit à une réduction du Pr. I. en fonction de votre situation familiale ou de votre logement lui-même. Parfois, ces réductions sont prises en compte automatiquement et parfois vous devrez les réclamer.

Les droits du locataire

Le bailleur ne peut pas répercuter le Pr.I. sur vous, en tant que locataire, si vous avez votre résidence principale dans le bien loué et que vous y êtes domicilié. Si votre situation familiale donne droit à une réduction du Pr.I. dû par votre bailleur, cet avantage financier doit vous revenir.

La Région de Bruxelles-Capitale applique automatiquement une réduction si au moins deux enfants sont domiciliés dans l’habitation concernée et s’ils bénéficient d’allocations familiales. Mais, la première fois, vous devez demander la réduction vous-même ; une fois approuvée, la réduction sera appliquée automatiquement les années suivantes. Il s’agit de 10 % de réduction par enfant (20 % pour un enfant handicapé). La réduction est appliquée sur le montant de base total du Pr.I.

En Région wallonne, il faut qu'il y ait au moins deux enfants domiciliés chez vous, dont au moins un est encore à votre charge. La première fois, vous devez demander cette réduction vous-même; mais une fois approuvée, elle est automatiquement appliquée les années suivantes. Il s’agit d’un montant forfaitaire : 125 € par enfant à charge (250 € pour un enfant à charge lourdement handicapé). La réduction est appliquée sur le montant de base total du Pr.I.

En Région flamande le système est le même qu’en Wallonie (si au moins deux enfants sont domiciliés dans l’habitation et s’ils bénéficient d’allocations familiales). Il s'agit d'un montant fixe, variant selon le nombre d'enfants. Il est déduit de l'impôt régional, et donc pas du montant du Pr.i.

Si vous êtes propriétaire d’un logement «modeste», vous pouvez prétendre, dans certains cas, à une réduction de 25 % du Pr.I. Le montant non indexé su RC ne peut pas dépasser 745 €. Mais pour cette réduction, on prend en compte plus que ce seul logement.  

• En Région de Bruxelles-Capitale, il doit s’agir de votre seul bien immobilier dans la région et le Pr.I. non indexé ne peut pas dépasser 745 €.
• En Région wallonne, on prend en compte tous les biens immobiliers situés en Belgique et il ne peut s’agir que d’une seule maison d’habitation, en Belgique ou à l’étranger. Exceptionnellement, une seconde résidence peut ne pas faire obstacle à la réduction si, par exemple, vous en êtes seulement nu-propriétaire ou si vous vous en êtes défait au cours de l’année d’imposition.
• En Région flamande, la limite de 745 € de RC porte sur l’ensemble des biens immobiliers possédés en Région flamande. Posséder en même temps une grosse villa en Wallonie ou à l’étranger ne pose donc pas de problème. La réduction est octroyée d’office.

Si vous avez fait construire ou avez acheté un logement modeste sans prime à la construction ou à l’achat, vous avez droit à une réduction de 50 % pendant les cinq premières années dans les trois régions. Mais c’est à vous de réclamer cette réduction majorée la première fois.

Si vous êtes propriétaire d'un bien vacant depuis longtemps, dont vous n’avez retiré aucun revenu, vous pouvez demander en Région flamande et en Région wallonne que le RC soit  calculé en fonction du nombre de jours "d'improductivité". Le Pr.I. sera alors réduit en proportion. La Région de Bruxelles-Capitale n'accorde plus la réduction.

Il doit s'agir d'une vacance complète, d'au moins 90 jours en Flandre et de 180 jours en Wallonie.

Vous ne pouvez pas être responsable de l’inoccupation. Ce qui pourrait, par exemple, être le cas si le bâtiment ne pouvait pas être utilisé en raison de travaux de rénovation, rendus nécessaires, car le bâtiment était devenu inhabitable à cause de votre propre négligence.

En Wallonie, le règlement stipule explicitement que la condition d'improductivité involontaire n'est pas remplie que si vous seulement pouvez prouver que la propriété était à vendre et/ou à la location.

Si votre habitation ou un logement que vous mettez en location a été détruit ou est devenu inhabitable pour une longue période, par exemple à cause d’un incendie, vous pouvez demander une réduction du précompte immobilier. Sauf à Bruxelles, où il n’y a plus de réduction possible pour cause d’improductivité ou de destruction du bien.

Vous devez pour cela compléter le formulaire ad hoc sur le site de la Wallonie ou de la Flandre.

Et si le bien encourt une diminution définitive de sa valeur (vous ne reconstruisez pas l’annexe qui été détruite, p. ex.), vous pouvez demander à l’administration du cadastre de réévaluer une bonne fois son revenu cadastral. Une démarche utile puisque le revenu cadastral (RC) sert de base au calcul du précompte immobilier qui vous est réclamé chaque année. Le revenu cadastral étant encore une compétence fédérale, le formulaire à compléter se trouve sur le site du SPF Finances.

La Région flamande est la seule Région qui récompense également ceux qui ont effectué des travaux en vue d'améliorer l'efficacité énergétique de l'habitation.

• Si le permis d'urbanisme pour une nouvelle construction a été demandé avant 2013, une réduction est automatiquement appliquée de:

  - 20 % si un auditeur énergétique a attribué un niveau E de maximum de 60;

- 40 % pour un niveau E égal ou inférieur à 40.

• Si le permis de construire a été demandé entre 2013 et 2021, une réduction s'applique pendant 5 ans de:

- 50 % pour les maisons avec un niveau E inférieur à 50 si la demande de permis date de 2013, un niveau maximum de 40 pour une demande de 2014 ou 2015 et un maximum de 30 pour une demande dans la période 2016-2021;

- 100 % (donc pas de RC à payer du tout) si le niveau E est au maximum de 30 pour une maison dont le permis a été demandé pendant la période 2013-2015 et de 20 au maximum pour une demande dans la période 2016-2021.

• En cas de rénovation, une réduction du Pr.I. est déjà accordée si la maison a fait l'objet de ce que l'on appelle une "rénovation énergétique importante" et, à partir du 1/1/2023, ce sera également le cas pour une reconstruction (partielle).