Dossier

Seconde résidence et fisc

24 septembre 2015
Seconde résidence et fisc

24 septembre 2015

Précompte immobilier, impôt des personnes physiques, éventuellement taxe communale... La facture fiscale d'une seconde résidence grimpe vite!

Vous envisagez d'acheter un appartement à la mer, une chambre d'étudiant à Louvain-la-Neuve ou un chalet en Ardennes ? Vous ne manquerez sans doute pas de prendre votre calculette pour estimer ce que ce bien vous coûterait chaque année et ce qu’il pourrait vous rapporter si vous le mettez en location.
Outre les inévitables frais d’entretien, charges de copropriété et autres, il y a un aspect non négligeable à prendre en compte: la fiscalité. Que cette seconde résidence soit située en Belgique ou à l’étranger, vous aurez en effet divers impôts à payer chaque année.

Précompte immobilier

Si votre seconde résidence est située en Belgique, vous devrez payer chaque année un précompte immobilier (si elle est à l’étranger, l’éventuel impôt foncier local doit être payé au fisc du pays en question).
Le précompte immobilier est calculé sur base du revenu cadastral indexé du bien. Le taux varie selon les communes, mais il atteint facilement 90 à 100% du revenu cadastral non indexé.
Le taux est le même pour une résidence principale que pour une seconde résidence mais, alors que vous bénéficiez peut-être d’une réduction de précompte pour votre résidence principale (enfants à charge, habitation modeste), aucune réduction n’est possible pour les secondes résidences. 

Taxe communale

Beaucoup de communes, en particulier à la Côte et en Ardennes, appliquent une taxe sur les secondes résidences. Elle varie en gros de 300 à 1000€ selon les communes et, parfois, selon la localisation dans la commune.
La légalité de cette taxe est toutefois contestée dans certaines communes. Quelques propriétaires de seconde résidence à Coxyde ont ainsi intenté il y a quelques années une action en justice contre cette taxe, au motif qu'elle viole le principe d’égalité entre les citoyens. La commune justifiait la taxe par le fait qu’elle sert à couvrir les frais des services dont les propriétaires des secondes résidences profitent au même titre que les résidents (sécurité publique, embellissement, etc.). Or, ceux qui sont domiciliés dans la commune ne contribuent pas aux frais des services en question, car Coxyde ne prélève aucun centime additionnel à l’impôt des personnes physiques payé par ses résidents. La cour d’appel de Gand a donné raison en 2013 aux plaignants et déclaré la taxe illégale. Faire payer ces services uniquement par les propriétaires de secondes résidences est en effet contraire au principe d’égalité entre les citoyens.
La commune de Coxyde a introduit un pourvoi en cassation contre cet arrêt. La cour de cassation ne s’est pas encore prononcée; nul doute que sa décision, quelle qu’elle soit, fera grand bruit.  

Impôt des personnes physiques

Une seconde résidence en Belgique donne également lieu à un impôt via votre déclaration fiscale ("impôt des personnes physiques").
Vous devez indiquer son revenu cadastral (RC) dans votre déclaration de revenus. Si vous louez le bien à des fins privées ou que vous ne le louez pas, l’impôt sera calculé sur le RC indexé et majoré de 40%, quel que soit le montant des loyers éventuellement perçus. Un RC non indexé de 1000€ correspond, après indexation et majoration de 40%, à 2388 €.
Ce montant est ajouté à vos autres revenus imposables – il est réparti le cas échéant entre votre partenaire et vous si vous êtes tous deux propriétaires – et est imposé à votre taux marginal, c'est-à-dire le taux qui frappe la tranche la plus élevée de vos revenus. Ce taux atteint 45% si vos revenus dépassent 20600€, et 50% au-delà de 37750€. L’impôt dépasse donc vite 1000€ pour un RC non indexé de 1000€.
Cet impôt sur vos revenus immobiliers sera toutefois neutralisé (totalement ou en partie) si vous avez un emprunt hypothécaire en cours pour la seconde résidence ou pour votre résidence principale. Vous trouverez de larges explications dans notre Guide-Impôts.

Vous louez un meublé?

Dans ce cas, outre l’impôt sur base du RC expliqué ci-dessus, vous devrez également payer un impôt sur la part du loyer relative aux meubles. Celle-ci est en effet considérée comme revenu mobilier et imposée à 25% (après, toutefois, déduction de 50 % au titre de frais forfaitaires).
Si le contrat de bail ne précise pas quelle part du loyer concerne les meubles, le fisc considère qu’il s’agit de 40%. Vous avez dès lors intérêt à ventiler dans le contrat le loyer en une part "immobilière" et une part "mobilière", en veillant à ce que cette dernière soit la plus faible possible.

Au final, une addition salée

Impossible de chiffrer le montant total de taxes et impôts que vous payerez chaque année sur votre seconde résidence – tout dépend de la valeur du bien, de sa localisation, du fait que vous remboursez ou non un emprunt, etc. – mais l’addition atteint vite 2000€ par an, surtout à la Côte belge. Et elle a fort augmenté ces dernières années; à Ostende, la taxe sur les secondes résidences a ainsi augmenté de plus de 50% entre 2011 et 2015. De quoi raboter sérieusement le rendement locatif...