L’avantage fiscal sur la seconde résidence disparait

Un avantage qui fait beaucoup parler

Les Régions bruxelloise et flamande ont supprimé il y a plusieurs années déjà l’avantage fiscal pour les emprunts liés à l’achat d’un bien destiné à devenir l’habitation principale de l’acquéreur. Seule la Région wallonne offrait encore un avantage sous la forme du "chèque habitat". Dès lors, le maintien de l’avantage fiscal pour les prêts destinés aux résidences secondaires était sous le feu des critiques. Cet avantage disparaîtra (en partie) à partir du 1er janvier 2024. 

Jusqu’à la fin de cette année, il existe encore un avantage fiscal tant pour les remboursements de capital que pour les primes d’assurance solde restant dû et les intérêts d’un nouvel emprunt pour une seconde résidence. L’emprunt peut être destiné à l’achat, à la construction ou à la rénovation d’une habitation. Si vous empruntez uniquement pour acheter un terrain à bâtir, les remboursements de capital et les primes d’assurance solde restant dû n’entrent pas en ligne de compte, mais seulement les intérêts.

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Quelles conditions pour bénéficier d’une réduction de l’impôt en 2023 ?

Les dépenses liées à un emprunt (remboursement du capital et primes d’assurance solde restant dû) consacré à l’achat, à la construction ou à la rénovation d’un logement donnent droit à la réduction d’impôt de 30 % pour l’épargne à long terme. Il y a toutefois des conditions à respecter.

Le prêt hypothécaire doit avoir une durée d’au moins dix ans. La réduction d’impôt est calculée sur un emprunt maximum de 78 440 €. Si vous avez emprunté davantage, vous devez plafonner ces dépenses en les multipliant d’abord par 78 440 et en divisant ensuite le résultat par le montant total emprunté.

En outre, il existe un plafond personnel pour les coûts de votre emprunt donnant droit à la réduction d’impôt. Ce plafond est de 6 % de vos revenus professionnels nets, majorés de 171 € (et maximum 2 280 €), mais l’avantage est considéré par contribuable. Si vous contractez l’emprunt avec votre partenaire et que vous êtes conjointement copropriétaires du logement, la réduction s’applique aux deux.

Par ailleurs, le logement peut également être situé dans un autre état membre de l’Union européenne.

Exemple : Début 2023, vous contractez un prêt hypothécaire de 100 000 € pour une durée de dix ans. Avec cet emprunt, vous achetez une seconde résidence dont le revenu cadastral est de 1 000 €. Fin 2023, vous aurez remboursé 8 500 € de capital et payé 2 000 € d’intérêts. Votre revenu professionnel net est de 50 000 €.

Le montant maximal des remboursements en capital et des primes d’assurance solde restant dû donnant droit à la réduction d’impôt est de 2 280 €. Les remboursements en capital s’élèvent à 8 500 €, mais l’administration fiscale ne vous permet de comptabiliser que 78 440 € du montant de l’emprunt (100 000 €).

Selon la formule (coût de l’emprunt x 78 440/montant de l’emprunt), il reste 6 667 € de remboursements en capital, de sorte que le plafond est déjà largement atteint avec les seuls remboursements en capital. L’avantage fiscal pour 2023 est de 30 % de 2 280 €, soit 684 €. Pour un couple ayant contracté l’emprunt, l’avantage s’élève à 1 368 €.

Déduction fédérale des intérêts

Les intérêts de l’emprunt pour une seconde résidence font l’objet d’un autre avantage fiscal distinct : vous pouvez les déduire de vos revenus immobiliers imposables. Il s’agit d’un emprunt consacré à l’achat, la construction ou la rénovation de l’habitation, ainsi que des droits de succession ou de donation que vous devez payer sur une seconde résidence. La propriété peut être située dans un autre état membre de l’Union européenne. Les terrains sont également éligibles. Il n’y a pas de durée minimale pour l’emprunt, qui ne doit d’ailleurs pas nécessairement être hypothécaire.

Les revenus provenant de biens immobiliers autres que votre logement principal sont imposables au taux de la tranche de revenus la plus élevée (maximum 50 %), même si vous ne louez pas la seconde résidence. Ces revenus doivent être renseignés dans votre déclaration fiscale. En principe, les revenus immobiliers sont imposés comme suit : revenu cadastral (indexé) majoré de 40 %.

Exemple : Votre seconde résidence a un revenu cadastral de 1 000 €, soit 2 091,50 € après indexation pour 2023. En ajoutant 40 %, le revenu foncier imposable est de 2 927 €. Ce montant est imposé au taux de la tranche de revenus la plus élevée. Mais les intérêts de l’emprunt pour ce bien sont d’abord déduits de ces revenus fonciers. Selon notre exemple, vous paierez 2 000 € d’intérêts en 2023. Une fois ce montant soustrait du revenu foncier imposable (2 927 €), il ne reste plus que 927 € imposables. Si vous êtes imposé à 50 %, vous avez bénéficié d’un avantage fiscal de 1 000 €.

L’emprunt que vous avez contracté, avec les remboursements en capital et les intérêts, vous donne un avantage fiscal total pour 2023 de 1 684 €, ou de 2 368 € si le bien immobilier et le prêt sont au nom des deux partenaires.

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Vous avez déjà un autre emprunt en cours ?

Si vous avez déjà un crédit en cours pour votre propre habitation et que vous bénéficiez d’un avantage fiscal à ce titre (par exemple, le bonus logement), vous n’obtiendrez que peu ou pas d’avantage fiscal sur les remboursements du capital et les primes d’assurance solde restant dû pour la seconde résidence pendant les années où ce crédit court en même temps que l’emprunt pour la seconde résidence.

En effet, l’administration fiscale accorde la priorité à l’avantage fiscal lié à l’habitation principale, de sorte que l’avantage lié à l’habitation secondaire sera faible, voire nul. Ce n’est que si vous bénéficiez du bonus logement flamand pour un emprunt pour votre habitation propre contracté en 2016, 2017, 2018 ou 2019, que vous pouvez en principe encore bénéficier d’une réduction d’impôt complète sur l’emprunt pour la seconde résidence. Il en va de même pour le chèque habitat wallon.

L’avantage de la déduction fédérale des intérêts est toutefois maintenu pour les intérêts d’un emprunt pour une seconde résidence.

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Autres avantages fiscaux

Si vous payez encore une prime liée à une assurance vie individuelle (indépendante d’un prêt hypothécaire) qui bénéficie d’un avantage fiscal, ces primes sont également prises en compte pour la réduction d'impôt de l'épargne à long terme. Il s’agit donc des 6 % du revenu professionnel net, majorés de 171 €, avec un plafond de 2 280 €. Il est dès lors peu probable que cette prime fournisse un avantage fiscal supplémentaire : le panier pour la réduction d'impôt de l'épargne à long terme est rempli en priorité par les remboursements en capital d'un prêt pour une résidence autre que la résidence principale, ainsi que par la prime de l'assurance solde restant dû.

Les intérêts du prêt bénéficient d'un avantage fiscal distinct : les intérêts des prêts contractés pour l'acquisition ou la conservation d'un bien immobilier (autre que la résidence principale) sont déductibles du revenu immobilier imposable. Cela concerne l'achat, la construction, la rénovation, la transformation, la réparation, ainsi que le paiement des droits de succession ou de donation liés au bien immobilier acquis. Le bien immobilier peut également être situé à l'étranger.

Exemple : Vous payez 1 000 € d’intérêts d’emprunt. Cela vous permet de réduire votre impôt sur le revenu de votre seconde résidence à hauteur de 500 € (1 000 x 50 %, hors centimes additionnels communaux). Les intérêts qui ne concernent pas votre habitation principale sont soustraits de vos revenus immobiliers imposables, même si le prêt est destiné à un bien autre que le bien immobilier en question, par exemple un prêt pour un terrain à bâtir. Si vous avez déjà un revenu imposable provenant d'une deuxième résidence, les intérêts du prêt pour le terrain peuvent également être déduits du revenu imposable de l'autre bien immobilier.

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Qu’est-ce qui change en 2024 ?

Pour un emprunt que vous contractez pour une seconde résidence à partir du 1er janvier 2024, la réduction d’impôt fédérale pour les remboursements de capital et les primes d’assurance solde restant dû sera supprimée. En outre, une disposition anti-abus a été introduite. Depuis le 1er janvier 2023, plus question d’essayer de prolonger l’allègement fiscal en étirant la durée d’un crédit existant. L’avantage ne s’appliquera plus aux années supplémentaires.

Les intérêts des emprunts conclus après le 1er janvier 2024 pour une seconde résidence continuent à bénéficier de la déduction fédérale des intérêts. Cela peut sensiblement, voire totalement, neutraliser l’impôt sur les revenus immobiliers de la seconde résidence.

Rien ne change pour ceux qui ont déjà contracté un emprunt pour une seconde résidence avant 2024. L’avantage fiscal pour les remboursements de capital et les primes d’assurance solde restant dû sera maintenu.

 

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D’autres pistes pour réduire la pression fiscale

La réduction d’impôt de 30 % pour l’épargne à long terme reste actuellement d’application pour les primes d’une assurance-vie individuelle non liée à un crédit hypothécaire, contrairement aux primes d’une assurance solde restant dû. Les primes donnent droit à la réduction d’impôt pour épargne à long terme à concurrence de 6 % des revenus professionnels nets majorés de 171 €, avec un maximum de 2 280 €. Le gouvernement prévoit toutefois de supprimer cette réduction pour les primes d’assurance-vie individuelle. Donc pour les nouveaux contrats à partir de 2024, la réduction d’impôt est actuellement incertaine.

Quoi qu’il en soit, les primes d’assurance-vie individuelle ne rapportent déjà pas grand-chose en 2023 si elles s’ajoutent aux coûts d’un emprunt pour une seconde résidence. En effet, les primes tombent dans le même panier fiscal pour la réduction d’impôt pour épargne à long terme. Comme on l’a vu, il s’agit de 6 % de votre revenu professionnel net plus 171 €, avec un maximum de 2 280 €. Ces primes n’apporteront probablement pas d’avantage fiscal supplémentaire, car le panier de la réduction d’impôt pour épargne à long terme est rempli en priorité par les remboursements en capital d’un emprunt pour la seconde résidence et les primes d’une assurance solde restant dû. Vers le haut de la page