Souscrire un prêt hypothécaire: nos conseils

• avec notre Comparateur Emprunts Hypothécaires; 
• avec différents modules de calcul; 
• avec des avantages exclusifs tant pour l’emprunt hypothécaire que pour l’assurance solde restant dû correspondante; 
• avec des conseils téléphoniques de nos experts crédit au numéro 02 542 32 00 (tous les jours de la semaine de 9 à 12h30 et de 13 à 16h).

Il y a trop d’argent en jeu dans un emprunt hypothécaire que pour se lancer tête baissée en la matière. Soyez toutefois conscient que les organismes de prêt ne sont pas toujours les conseillers les plus objectifs, car vos intérêts ne coïncident pas toujours avec les leurs. 

• Quelles mensualités suis-je capable de rembourser? 
• Quelles infos dois-je demander dès ma première visite?
• Qu'est-ce que la "quotité" de l'emprunt? 
• Sur combien d'années me conseillez-vous de répartir les mensualités? 
• Mon établissement de crédit me conseille une durée très longue pour pouvoir bénéficier ainsi plus longtemps de l'avantage fiscal. Dois-je le croire? 
• Quel est l'avantage d'un taux fixe? 
• Quels sont les risques liés à un taux variable? 
• Qu'entend-on par "formule accordéon"? 
• La formule à mensualités constantes est-elle la seule possibilité ? 
• Qu'est-ce qu'une inscription hypothécaire et combien de temps reste-t-elle valable? 
• Peut-il être intéressant de conclure un emprunt avec autre chose qu'une inscription hypothécaire? 
• Pourquoi les prêteurs veulent-ils tant que je conclue également une assurance solde restant dû? 
• Comment comparer divers emprunts avec des produits annexes? 
• Quels sont les avantages exclusifs dont je peux bénéficier en tant qu'abonné Test-Achats pour un emprunt hypothécaire? 
• Comparer les taux des fiches de tarifs des différents établissements de crédit est-il suffisant? 
• Vos Maîtres-Achats sont-ils à jour? 
• Qu'est-ce qu'un prêt social?
• Puis-je réfléchir à mon aise lorsque j'ai une offre en mains?

La première question que vous devez vous poser est de déterminer si vous pouvez supporter le poids financier d’un emprunt hypothécaire, donc jusqu’où vous pouvez aller en matière de remboursement. Mais même s'il s'avère que vous avez la capacité financière de rembourser un emprunt qui se monte à la totalité du prix d'achat plus les frais de notaire, ce n'est pas pour cela que vous devez nécessairement emprunter autant. Depuis le 1/1/2020, les financiers ne peuvent d’ailleurs en principe plus prêter que 90% du prix d’achat, et vous devez donc de toute manière disposer de fonds propres.  

Et n'oubliez en tout cas pas de vérifier si vous entrez en considération pour une intervention financière qui pourrait alléger la charge de l'emprunt.

D'autre part, saviez-vous qu'en Wallonie et en Flandre, beaucoup d'entre vous peuvent souscrire gratuitement une assurance qui peut être utile si vous vous retrouvez sans revenus au cours de la durée de l'emprunt?

Le remboursement

Le premier objectif est d'éviter que le poids de l'emprunt hypothécaire ne pèse trop lourd et vous contraigne à vous serrer la ceinture pendant 20 ans ou plus.

Les financiers doivent vous aider à cet égard. Ils sont obligés de choisir, dans leur gamme de crédits, celui dont le type et le montant sont les plus adaptés pour vous, compte tenu de votre situation financière.

Et ils ont des obligations supplémentaires depuis le 1/1/2020. D’une part il y a une nouvelle règle au niveau du plafond empruntable; voir ci-dessous. D’autre part, la charge des remboursements par rapport aux revenus est désormais en partie plafonnée. Maximum 5% de tous les crédits-logements octroyés par le financier peuvent être constitués de crédits octroyés à des personnes qui empruntent plus de 90% du prix d’achat et qui consacrent plus de 50% de leurs revenus mensuels au remboursement de leur emprunt.   

Impossible de dire à ce stade si cette règle sera respectée en pratique. Nous avons en effet déjà constaté à plusieurs reprises que de nombreux prêteurs se montraient trop laxistes pour l’octroi d’emprunts. En théorie, vous pouvez invoquer la responsabilité du financier s’il s’avère qu’il vous a octroyé un crédit dont il était évident que vous ne seriez pas en mesure de le rembourser, faute de moyens suffisants. Mais qui se lance dans une telle procédure? 

C’est pourquoi nous vous conseillons avant tout de fixer vous-même votre capacité maximale de remboursement, histoire que votre rêve de maison reste réaliste. 

Le montant de l’emprunt

La quotité est le pourcentage exprimant le montant que vous empruntez par rapport à la valeur de l'habitation telle qu'estimée par le prêteur. Un emprunt avec une quotité de 75% signifiera donc que le montant de l'emprunt correspond à 75 % de la valeur estimée de l'habitation. 

En principe maximum 90%

Pour un logement familial, la quote-part maximale est limitée à 90% de la valeur estimée. Autrement dit, vous devez pouvoir payer de votre poche au moins 10% du prix d’achat ainsi que les frais de notaire (notamment les droits d’enregistrement, qui en constituent la part la plus importante). 

Ce plafond de 90% ne s'applique toutefois pas dans tous les cas:

• Pour les jeunes qui achètent pour la première fois un logement: un financier peut dépasser la quotité de 90% pour 35% des crédits qu’il octroie à cette catégorie, et même dépasser 100% pour 5% de ces prêts.

• Pour les personnes qui n’achètent pas pour la première fois un logement: un financier peut dépasser la quotité de 90% pour 20% des crédits qu’il octroie à cette catégorie, mais il ne peut jamais dépasser 100%.   

• Pour les personnes qui achètent un immeuble en vue de le mettre en location: la quotité maximale est en principe de 80%, mais elle peut atteindre 90% pour 10% des crédits octroyés à cette catégorie. 

La valeur estimée est cruciale 

Ce n'est pas le prix d'achat du bien qui est déterminant pour le montant maximal du prêt, mais l'estimation de sa valeur qui en est faite par le prêteur. 

Les prêteurs peuvent utiliser des modèles statistiques pour procéder à cette estimation. Mais dans certains cas, il sera jugé nécessaire de faire visiter le bien par un expert, par exemple si la valeur du bien ne peut être déterminée avec suffisamment de certitude, si la base de données ne contient pas suffisamment de biens similaires ou si des aspects très spécifiques doivent être pris en compte. Des frais peuvent être facturés à cet effet.

Cette estimation peut vous jouer des tours. S'il s'avère que vous avez payé trop cher pour le bien, vous ne pourrez pas emprunter la différence entre le prix d'achat réel et la valeur estimée. Un exemple. Vous achetez une maison pour 350 000€. Si vous pouvez emprunter 90 %, vous pensez qu’il suffira de débourser 35 000€ de votre propre poche. Mais supposons que l'évaluation n'aboutisse qu'à une valeur de 320 000 €. Dans ce cas, le prêteur ne voudra vous accorder un prêt qu'à hauteur de 90% de 320 000 €. En d'autres termes, 62000€ sur les 350 000€ que vous devrez payer pour la maison ne pourront pas être empruntés (sans compter les frais d'acte). Ce qui pourrait vous occasionner bien des soucis… Si vous voulez éviter une telle mauvaise surprise, veillez à inclure dans le compromis de vente une "condition suspensive" relative au financement. Cela signifie que la vente ne peut être conclue que si vous pouvez obtenir de la banque un prêt équivalent à un certain pourcentage du prix d'achat. 

Il peut être plus avantageux de ne pas emprunter 90% si vous pouvez vous contenter de 80%. Plus la quotité est faible, plus il vous sera facile d’obtenir le prêt. En outre, le taux auprès du même prêteur sera plus faible. Les prêteurs travaillent par tranches: par ex. taux de 1,20% jusqu'à 80 % de la valeur de l'habitation; 1,50% pour une quotité de 80 à 90%, etc. Et vous pourrez plus facilement négocier en vue d’obtenir éventuellement une diminution du taux d’intérêt.

Coups de pouce financiers

Pour plus d'info sur les primes au logement:

• à Bruxelles: Centre d'information sur le Logement (0800 40 400; www.logement.brussels); Le Centre urbain (02 2194060; www.curbain.be);
• en Wallonie: Direction générale opérationnelle - Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie (site web; 0800 1 1 901);
• en Flandre: de Vlaamse Infolijn (1700); www.premiezoeker.be .
  
  Pour plus d'info sur les primes "énergie":
• dans tout le pays: votre gestionnaire de réseau de gaz et d'électricité;
• à Bruxelles: l'Institut bruxellois pour la gestion de l'environnement (02 775 75 75; www.bruxellesenvironnement.be);
• en Wallonie: les Guichets de l'énergie (0800 1 1901; energie.wallonie.be);
• en Flandre: de Vlaamse Infolijn (1700); www.wonenvlaanderen.be/premies.

Demandez également à votre administration communale si elle n'octroie pas elle aussi l'une ou l'autre prime énergie. 

 Un assurance gratuite

Si vous répondez à certaines conditions, vous pouvez, en Wallonie et en Flandre, souscrire une assurance spécifique qui interviendra temporairement si vous tombez p. ex. au chômage alors que vous êtes encore en train de rembourser l'emprunt. Elle est totalement gratuite!
Pour plus d'info:

• en Wallonie (assurance gratuite contre la perte de revenus) : le site web de la Direction générale opérationnelle - Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie;
• en Flandre (Verzekering Gewaarborgd Wonen): www.verzekeringgewaarborgdwonen.be; la Vlaamse infolijn (1700).

Demandez à chaque financier chez qui vous vous rendez une offre détaillée et sans engagement.

Dès cette première visite, demandez la fiche d’information spéciale que le financier est obligé de vous remettre et que l'on appelle ESIS dans le jargon (pour European Standard Information Sheet). Cette fiche est en effet pratique pour comparer des offres car elle doit reprendre toutes les caractéristiques essentielles du prêt demandé, dont le taux annuel effectif global (TAEG) et la mensualité. Elle doit aussi avoir le même aspect partout.

Pour pouvoir déterminer le montant des mensualités, vous devrez d’abord décider du nombre d’années sur lesquelles vous souhaitez étaler l’emprunt. Une longue durée peut paraître attrayante, car les mensualités seront moins élevées. Mais nous n’en conseillons pas moins une durée la plus courte possible. 

Dans ce cas, vous bénéficierez souvent d’un taux plus intéressant, surtout si l’emprunt est à taux fixe. En effet, les organismes de crédit appliquent souvent un taux différent par tranche de cinq ans.

On paie plus rapidement le capital emprunté de sorte que, au total, on doit payer moins d’intérêts. Il y a moins de chances de devoir continuer à rembourser après la fin de sa carrière, ou quand vient le moment de gros frais d’entretien du logement. Si, au bout d’un moment, vous avez des problèmes de remboursement, on pourra peut-être allonger la durée du crédit et réduire d’autant le montant des mensualités. Par contre, si vous vous êtes engagé dans un crédit sur 25 ou 30 ans, il ne sera souvent plus possible d’augmenter sérieusement la durée du crédit.

Pour ce qui est de la durée, ne considérez pas nécessairement des multiples de cinq ans. Peut-être pouvez-vous sans problème supporter un crédit sur 18 ans au lieu de 20 ans par exemple. Certes, en réduisant légèrement la durée de l’emprunt, vous augmenterez quelque peu les mensualités mais, au total, vous y gagnerez. 

Pour être clair : prenez la durée la plus courte possible mais aussi longue que nécessaire, donc sans tomber dans l’autre extrême. Car, plus la durée est brève, plus la charge des remboursements de ce crédit sera lourde, et plus vous risquez de vous asphyxier financièrement.

Taux d’intérêt fixe

Dans le cas d’un emprunt à taux d’intérêt fixe, le taux plus élevé est le prix à payer pour plus de sécurité: vous connaissez à l'avance le montant que vous devrez payer pendant toute la durée de l'emprunt, quelle que soit l'évolution des taux hypothécaires entretemps. C'est certainement intéressant quand les taux sont bas (ce qui est le cas depuis quelques années) car de cette manière, vous serez protégé en cas de hausse des taux hypothécaires.

Taux d’intérêt variable

Si vous empruntez à un taux variable, vous commencerez le plus souvent avec un taux moins élevé que pour un emprunt à taux fixe, mais vous n'aurez alors aucune idée du montant que vous rembourserez par exemple dans 10 ans. Le prêteur évaluera l'évolution d'un indice de référence déterminé à intervalles réguliers, par exemple tous les ans ou tous les cinq ans, et décidera ou non de la nécessité de revoir la mensualité à la hausse ou à la baisse. Tout ce que vous saurez à la signature, c'est que le taux ne fluctuera que dans une certaine fourchette. L'éventuelle fluctuation à la hausse ne pourra du reste jamais être plus importante que la fluctuation à la baisse. Les trois premières années, le taux ne pourra pas augmenter de plus de 1% par an. Et au final, il pourra au maximum doubler par rapport au taux de départ. En principe, le taux d'intérêt variable est uniquement à envisager quand, sur toute la durée du prêt, l'hypothèse de révision de taux la plus pessimiste est plus ou moins comparable au taux fixe le plus intéressant. 

•  Pour vous aiguiller vers le taux variable (et donc déplacer sur vous le risque en cas de remontée des taux), certains banquiers, dans leurs simulations, le comparent avec un taux fixe anormalement élevé.
• Lorsqu'un prêteur insiste sur le fait que pour une mensualité identique, vous pouvez emprunter un montant supérieur grâce au taux variable, faites bien attention. Si vous avez atteint votre capacité de remboursement mensuelle maximale, vous risquez gros si les taux remontent. Au pire, l'impossibilité d'honorer les mensualités peut mener à une vente forcée du bien.
• Dans leur première simulation, les banquiers ne fournissent pas toujours les informations complètes dans le pire des scénarios, c'estàdire en tenant compte de l'augmentation maximale possible du taux d'intérêt. Exigez donc qu'ils mentionnent dans cette hypothèse le TAEG (taux annuel effectif global), le montant de la mensualité et la charge totale de l'emprunt. 

La formule accordéon

La plupart des emprunts fonctionnent suivant le principe des mensualités constantes. Toutefois, il existe également d’autres possibilités, comme l’amortissement constant du capital. 

Avec des mensualités constantes

Dans ce cas, vous remboursez le même montant pendant toute la durée de l'emprunt, du moins tant que le taux d'intérêt n'est pas revu. Bien que le montant de la mensualité reste le même d'année en année, sa composition est chaque fois différente: il comprend surtout beaucoup d'intérêts et peu de remboursement de capital au début et ensuite, les parts s'inversent progressivement.

Avec des amortissements constants

Dans ce cas, le montant que vous remboursez diminue chaque fois. La mensualité est calculée de manière telle que la partie remboursement du capital soit constante tout au long de la durée de l'emprunt, ce qui explique que la partie intérêts diminue à chaque mensualité. Nous pouvons considérer, à la lumière du passé, qu'un emprunt avec amortissements constants réparti sur 20 ans correspond en moyenne à un emprunt à mensualités constantes sur 15 ans.

Si vous contractez un emprunt pour acheter une maison ou un appartement, vous devrez presque toujours accorder une hypothèque sur ce même bien.
Certains organismes de crédit allèguent toutefois qu’il est possible de souscrire chez eux un emprunt hypothécaire sur la base d’un mandat hypothécaire à la place de l’inscription hypothécaire traditionnelle. "Ainsi, aurez-vous moins de frais à payer!" C’est exact et plus vous empruntez, plus la différence est élevée. Mais tout n’est pas rose et violette.

Et il y a encore une autre alternative: la promesse hypothécaire.

Inscription hypothécaire

Dans le cadre d'une inscription hypothécaire, le notaire fera "inscrire" cette hypothèque auprès du bureau Sécurité juridique (anciennement bureau des hypothèques). Par cette inscription, vous donnerez le droit au prêteur, après le suivi d'une procédure judiciaire ("saisie-exécution immobilière"), de vendre votre habitation si vous ne remboursez plus l'emprunt.
Une inscription hypothécaire est toujours valable 30 ans, quelle que soit la durée de l'emprunt. Autrement dit, même si vous avez remboursé intégralement votre emprunt après 20 ans, l'inscription hypothécaire subsistera encore pendant 10 ans. En principe, cela ne constituera pas un obstacle pour vous. Mais si vous voulez vendre votre propriété pendant cette période, vous devrez toutefois faire lever l'inscription, ce qui engendrera des frais et devra être constaté dans un acte notarié. Si la période de 30 ans expire de manière classique, l'inscription hypothécaire s'éteindra d'elle-même, sans frais.
Si vous contractez un emprunt pour plus de 30 ans, ce sera à l'organisme prêteur de la renouveler à temps au risque de ne plus avoir de garantie hypothécaire. Il vous répercutera dans ce cas les frais.

Mandat hypothécaire

Dans le cadre d'un mandat hypothécaire, vous donnez au prêteur uniquement un mandat pour, sans qu'il doive vous en informer au préalable, procéder à l'inscription hypothécaire s'il le juge nécessaire (par exemple s'il soupçonne des problèmes financiers). Les frais liés à un tel mandat sont moindres que ceux liés à une inscription hypothécaire au bureau Sécurité juridique.

Sachez aussi qu'un mandat hypothécaire ne s'éteint pas de lui-même après 30 ans. Veillez donc à demander de limiter la durée du mandat à celle de l'emprunt. 

Mais tenez compte de deux choses :  

• Si vous rencontrez des problèmes de remboursement, un mandat reviendra au final plus cher. En effet, vous devrez quand même payer les frais d'inscription d'une hypothèque si le prêteur utilise effectivement le mandat pour établir l'hypothèque sur votre bien.
• Certains prêteurs appliquent un taux d'intérêt plus élevé pour la partie du prêt assortie d'un mandat. Si vous payez alors plus d'intérêts au total, cela peut annuler l'avantage des coûts réduits.

Ne vous laissez pas jeter de la poudre aux yeux. Quoi qu’il en soit, comparez toujours le coût total, tant pour les différentes formules auprès de votre propre organisme de crédit (avec ou sans mandat; avec une combinaison) que celles de la concurrence (même si aucun mandat hypothécaire n’est proposé).

Si votre banque est disposée à autoriser un mandat hypothécaire, par sécurité, demandez une simulation pour les deux options :

1. le coût en cas de mandat hypothécaire pour la totalité du montant du prêt ;
2.  une combinaison de mandat hypothécaire et d'abonnement hypothécaire.

De nombreuses banques n'autorisent pas un mandat hypothécaire complet, mais plutôt une combinaison d'un abonnement hypothécaire et d'un mandat hypothécaire. Par exemple, 50 % du prêt avec une inscription hypothécaire et 50 % avec un mandat. Mais une répartition entre une inscription hypothécaire et un mandat ne sera pas toujours avantageuse, auquel cas il est préférable de demander une inscription hypothécaire complète

Exemples de prêts inférieurs à 200 000 euros
Les montants mentionnés sont ceux indiqués sur notaire.be et donc des montants estimés. Les exemples ci-dessous sont également des prêts pour l'achat d'un bien immobilier et non un refinancement. En cas de refinancement, les frais sont plus élevés.

• Le coût d'un prêt avec hypothèque totale de 160 000 € est de 4 300 €.
• Le coût d'un prêt de 160 000 € avec une hypothèque de 50 % pour 80 000 € est de 3 000 € et les frais d'acte du mandat hypothécaire qui l'accompagne pour 80 000 € coûte 1 200 €, soit un total de 4 200 € ou 100 € de moins. 
• Le coût d'un prêt avec hypothèque totale de 100 000 € est de 3 300 €.
• Le coût d'un prêt de 100 000 € avec une hypothèque de 50 000 € est de 2 500 € et un mandat hypothécaire de 50 000 € coûte 1 200 €, soit un total de 3 700 € ou 400 € de plus. 

Pour les prêts inférieurs à 200 000 euros liés à un achat, une répartition entre 50 % d'hypothèque et 50 % de mandat hypothécaire n'est souvent pas avantageuse, à moins qu'il n'y ait beaucoup de biens en jeu, car le droit d'enregistrement auprès du bureau Sécurité juridique augmente alors.

Exemples de prêts supérieurs à 200 000 euros
Une subdivision n'est généralement prévue que pour les prêts plus importants. Les exemples suivants montrent des économies d'au moins 1 000 euros dans ce cas. Encore une fois, il s'agit d'exemples où un prêt hypothécaire est contracté pour acheter une maison et donc pas d'un refinancement. 

1/

• Le coût d'un prêt avec hypothèque totale de 250 000 € est de 5 800 €.
• Le coût d'un prêt de 250 000 euros avec une hypothèque de 50 % pour 125 000 euros est de 3 700 euros et un mandat hypothécaire de 125 000 euros coûte 1 200 euros, soit un total de 4 900 euros, ce qui représente une économie de 900 euros. 

2/

• Le coût d'un prêt hypothécaire complet pour 350 000 € est de 5 800 €, soit 8 200 €.
• Le coût d'un prêt de 350 000 € avec une hypothèque à 50% pour 175 000 € est de 4 600 € et un mandat hypothécaire associé de 175 000 € coûte alors 1 200 € soit un total de 5 800 €. L'économie pourrait donc s'élever à 2 400 €. L'économie peut même s'élever à environ 7 000 € si le tout est réalisé sous mandat hypothécaire.

Pour de tels montants, vous pouvez réaliser d’importantes économies en divisant 50 % du mandat et 50 % de l’inscription. Plus vous empruntez, plus les économies peuvent être importantes, car vous devez quand même tenir compte du fait que la banque facture parfois des intérêts plus élevés pour la partie mandat du prêt hypothécaire. Si vous optez pour une répartition de l'hypothèque et du mandat hypothécaire, celle-ci ne doit pas nécessairement être de 50 à 50 %. Vous pouvez éventuellement réaliser des économies encore plus importantes en divisant 25 % à 75 %.

Conclusion

Vous ne pouvez généralement pas éviter les frais d’acte pour une inscription hypothécaire. Mais si la banque est prête à remplacer une partie de l’inscription hypothécaire par un mandat hypothécaire, vous pourrez peut-être les réduire. Toutefois, ce n’est pas toujours moins cher pour les prêts inférieurs à 200 000 €. Par conséquent, demandez une simulation et comparez les coûts des deux options comme nous l’avons fait avec les exemples. Sur le site notaire.be, vous pouvez vous faire une idée des coûts d'un mandat et d'une inscription hypothécaire.

Promesse d'hypothèque

Avec une promesse d’hypothèque, vous conférez au prêteur le droit de prendre, si nécessaire, une inscription hypothécaire, et vous confirmez que le bien n’est grevé ni d’une inscription hypothécaire, ni d’un mandat hypothécaire. Il s’agit simplement d’une convention entre vous et le prêteur. Il n'y a pas d'intervention d'un notaire. Cette formule est dès lors encore moins coûteuse qu'un mandat. Mais elle est généralement réservée aux bons clients.

Veillez à limiter la durée de la promesse à celle de l'emprunt car elle ne s'éteint pas d'elle-même après 30 ans.

Un prêteur ne peut plus se contenter d’indiquer simplement le taux d’intérêt du prêt hypothécaire. Il doit indiquer le taux annuel effectif global (TAEG). Outre le taux du crédit, celui-ci comprend aussi tous les autres frais connus dans le cadre de ce crédit : frais de dossier, commission de l’intermédiaire, éventuels droits d’enregistrement de l’hypothèque (chez le notaire), frais pour les produits annexes obligatoires pour l’obtention du crédit, etc. Le prêteur devra pour cela convertir les différents coûts en pourcentage, ce que ne sait pas faire le consommateur lambda.
Grâce au TAEG, vous devez pouvoir comparer correctement des offres. Nous devons toutefois vous conseiller de ne pas opter aveuglément pour le TAEG le plus faible. Plusieurs éléments peuvent en effet expliquer un faible TAEG. 

Variable ou fixe 

Un prêt à taux variable affichera ainsi toujours au départ un TAEG moins élevé qu’un crédit à taux fixe. Mais avec un taux variable, le TAEG pourra augmenter après un certain temps.

Produit annexe bon marché

Parfois, un faible TAEG peut s’expliquer par le faible prix d’un des produits annexes imposés par le prêteur. Mais si bon marché rime avec mauvais, vous ne ferez au final pas une bonne affaire. Qui souhaite en effet une assurance habitation de mauvaise qualité ?

Produit annexe recommandé plutôt qu'imposé

Une autre "anguille sous roche" peut être le contournement par le prêteur de l’obligation de prendre un produit annexe donné. Il ne vous obligera pas, par exemple, à prendre un produit supplémentaire donné mais parviendra au final à vous convaincre en vous proposant en échange une belle réduction sur le taux du prêt. Ce produit annexe ne fera alors pas partie du package obligatoire et les frais s’y rapportant ne devront pas être intégrés dans le TAEG. Cette astuce sera surtout intéressante pour un produit dont les frais se feront sentir longtemps dans le portefeuille, comme une assurance solde restant dû ou une assurance habitation. Au final, un TAEG de 3 % pourra donc être plus intéressant qu’un TAEG de 2 % si le TAEG le plus élevé comprend à la base une assurance intéressante alors que le deuxième TAEG est lié à une assurance non obligatoire coûteuse ! Voilà pourquoi nous recommandons d’effectuer vous-même le calcul : additionnez, pour chaque prêteur, tous les frais et futurs paiements en euro de manière à pouvoir comparer avec un emprunt où l’assurance solde restant dû est bien comprise dans le TAEG.

L’assurance solde restant dû

Un produit annexe qui est très souvent imposé ou recommandé est l'assurance de solde restant dû.

Elle représente pour le prêteur une garantie essentielle: si vous décédez avant même d'avoir fini de rembourser votre emprunt, il se verra reverser totalement ou partiellement le capital emprunté par l'assureur.
Cette couverture est également importante pour votre partenaire ou vos héritiers qui seront alors soulagés de lourds soucis financiers si vous venez à décéder prématurément. Et ce qui ne gâche rien, les primes vous permettent souvent de bénéficier d'un avantage fiscal.

Qu’on se le dise!

• N’allez surtout pas croire que vous devez forcément prendre l’assurance solde restant dû de l’organisme de crédit qui vous accorde votre emprunt hypothécaire! Même si vous bénéficiez d’une remise sur votre emprunt en contractant l’assurance auprès de votre organisme de crédit, demandez à un bon courtier tel que DefA Finance ou VDV Conseil d’obtenir trois autres offres. En effet, les assureurs n’appliquent pas tous les mêmes critères pour déterminer la prime et les écarts peuvent donc être très importants.
• En tant que membre de Test-Achats, vous avez droit à une remise de 5 % sur la prime si vous souscrivez une assurance solde restant dû auprès des courtiers DefA Finance ou VDV Conseil.
• Vous ne devez pas forcément aller chez un autre assureur. Utilisez l’offre la plus intéressante pour négocier avec l’assureur associé à votre organisme de crédit. Des couples ont également la possibilité de demander à leur organisme de crédit s’ils peuvent garder la remise sur le taux d’intérêt du prêt même si seulement l’un d’entre eux fait assurer 100 % du capital emprunté auprès de l’assureur associé (tandis que l’autre choisit notre Maître-Achat), ou s’ils se limitent tous deux à 50 % du capital emprunté (et font assurer l’autre moitié par notre Maître-Achat).
• Il est tout à fait possible que vous n’ayez pas besoin d’assurance solde restant dû si, en cas de décès avant la fin du remboursement de l’emprunt, vous ne laisserez aucune personne dépendant financièrement de vous – par ex, parce que vous êtes célibataire ou que votre assurance-groupe offre déjà une bonne couverture décès. Or, l’assurance solde restant dû n’est pas légalement obligatoire et il existe bel et bien des organismes de crédit prêts à accorder un prêt hypothécaire sans elle. Notre Comparateur Emprunts Hypothécaires vous permettra de les trouver facilement. En principe, l’organisme de crédit accordera le prêt à un taux d’intérêt plus élevé. Mais il est envisageable que, même avec un remboursement mensuel plus élevé, l’emprunt soit au total plus avantageux que si le taux d’intérêt avait été plus faible mais que vous ayiez dû prendre une assurance solde restant dû (du moins tant qu’aucun capital n’est versé parce que vous êtes encore en vie à l’échéance). 

Ce qui n'est pas obligatoire contractuellement peut être résilié

Si vous pouvez obtenir un prêt avantageux grâce à une assurance solde restant dû qui vous est uniquement "recommandée" et donc non obligatoire, dites "oui" sans sourciller. Mais si vous apprenez que notre Maître-Achat est bien plus intéressant pour cette assurance, mettez rapidement un terme à la police que vous venez de conclure. Comme il n’existe sur papier aucune condition liée à la réduction du taux d’intérêt de l’emprunt, vous ne devrez pas craindre une hausse du taux comme c’est souvent le cas. Pour consacrer le moins d’argent possible à cette police provisoire, optez pour la "prime de risque" mensuelle et certainement pas unique. Beaucoup de consommateurs pourront ainsi économiser plus de 2 000 €. Plus vous serez âgé, plus vous emprunterez et plus la durée de votre emprunt sera longue, plus l’économie sera importante. 

Chaque région a ses propres établissements où il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire social. Celui-ci est en principe assorti d'un taux d'intérêt plus avantageux qu'un prêt classique. En outre, un notaire ne facturera qu'environ 50 % de ses honoraires normaux. Un tel emprunt peut dès lors s’avérer meilleur marché que notre Maître-Achat.

Pareil emprunt est toutefois toujours lié à certaines conditions. La valeur de l'habitation, à savoir la valeur estimée par l'expert du prêteur, ne peut ainsi pas souvent excéder un certain montant. Il existe aussi parfois certaines conditions liées aux revenus (professionnels et immobiliers) du ménage, à la composition du ménage et à l'utilisation future du bâtiment (par ex. uniquement privée).
Contrairement à ce que l'on pense souvent, les prêts sociaux ne sont pas forcément réservés aux ménages à revenus modestes. Bien sûr, ceux-ci entrent en ligne de compte pour les taux d'intérêt les plus faibles, mais ceux qui ont un peu plus de moyens peuvent aussi parfois bénéficier d'un prêt social, surtout s'ils ont plusieurs enfants à charge.
Il n'est pas exclu que vous puissiez obtenir un prêt à un taux inférieur à celui de nos Maîtres-Achats auprès d'un des prêteurs ci-dessous, mais ce ne sera pas toujours le cas: 

• A  Bruxelles, adressez-vous au “Fonds du Logement de la Région de Bruxelles Capital” et  aux “Crédits hypothécaires des sociétés de crédit social”. Plus d’info sur le site officiel ;
• En Wallonie, contactez la Société Wallonne de crédit social (www.swcs.be) ou le Fonds du Logement de Wallonie  (www.flw.be) si vous avez 3 enfants ou plus ;
• En Flandre, consultez le site du Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be) et www.sociaal-woonkrediet.be/nl/maatschappijen pour les sociétés agrééer pour les crédits sociaux.

Lorsque vous aurez une idée claire du montant que vous voulez emprunter et de la durée, utilisez notre Comparateur emprunts hypothécaires. Il vous permettra de découvrir, parmi le large éventail d’offres analysées, l’ensemble des tarifs applicables à votre situation. Avec mention du Maître-Achat pour vous.
Nous vous conseillons d’utiliser ces données comme base de négociation. Car vous devez bien réaliser qu’il ne suffit pas de comparer les taux d’intérêt dans les pages de tarification des organismes de crédit.

Notre comparateur et notre Maître-Achat

Nous nous livrons en permanence à une étude de marché comparative pour notre Comparateur Emprunts Hypothécaires. De ce fait, nos Maîtres-Achats sont actualisés. 
Pour déterminer le Maître-Achat, nous tenons compte entre autres des facteurs suivants:

• le type de taux d’intérêt et le pourcentage;
• l’obligation de prendre ou non des produits annexes;
• la qualité de l’assurance habitation éventuellement imposée;
• la prime de l’assurance solde restant dû éventuellement imposée;
• le “taux de pénalisation” éventuel du taux d’intérêt en cas de non-respect des conditions (pour en savoir plus, voyez Le taux d'intérêt: le plus bas n'est pas toujours le plus avantageux.

Dans le comparateur, vous constaterez qu’en votre qualité de membre de Test-Achats, vous bénéficiez d'avantages exclusifs auprès de certains courtiers. Il s’agit tant d’un taux intéressant que d’un avantage particulier et un règlement à l’amiable en cas de litige, vous permettant d'éviter une procédure interminable et des frais élevés.

Les pages de tarifs des organismes de crédit

Les financiers doivent disposer d'un prospectus - sur papier ou sous forme électronique - qui donne des explications générales compréhensibles sur toutes les formes de crédit possibles chez eux.

Ils ne sont pas obligé de vous remettre ce document, et ils ne le font pas toujours spontanément. N'hésitez donc pas à le demander, c'est une source d'information intéressante. Nul doute que vous y apprendrez beaucoup.

Ce "livret" doit ainsi notamment contenir les données suivantes: une description de toutes les formules que le financier propose (emprunts à taux fixe et/ou variable, modalités de remboursements, etc.), le tarif pour chaque formule (souvent sur une feuille séparée), les réductions que le financier octroie éventuellement et sous quelles conditions; en cas de taux variable, les modalités de révision (fréquence, marges de fluctuation possibles, etc.), frais de dossier et d'expertise, contrats d'assurance que vous devez souscrire, p. ex. une assurance de solde restant dû et/ou une assurance habitation pour bénéficier d'un taux (avantageux) déterminé.

Les prospectus des prêteurs reprennent le taux officiel du siège. Dans la pratique, vous pourrez presque toujours obtenir un taux inférieur.
Et si vous pouvez présenter des offres plus intéressantes de la concurrence, il sera souvent possible d'obtenir auprès d'un prêteur une offre encore plus intéressante que celle qu'il vous proposait initialement. Nous savons par expérience que vous pourrez parfois descendre sous le taux de notre Maître-Achat en négociant. L'emprunt hypothécaire est en effet le produit par excellence pour lequel les prêteurs disposent d'une certaine marge de manœuvre.
Il peut par ailleurs y avoir une différence entre les agences d'une même banque. En général, les banques ne vont en effet pas jusqu'à imposer à leurs agences d'appliquer toutes les mêmes conditions.
La marge de manœuvre sera plus grande si vous acceptez de souscrire certaines assurances auprès du prêteur. Il ne sera pas rare, en effet, qu'un prêteur lie l'octroi de l'emprunt à une assurance solde restant dû et/ou habitation. Des contrats que vous devriez de toutes façons conclure, mais pas forcément auprès du prêteur. Bien souvent, vous devrez aussi ouvrir, auprès de celui-ci, un compte à vue. Si vous acceptez de prendre ces produits annexes, le prêteur vous accordera le plus souvent une réduction sur le taux de votre emprunt: souvent quelques dixièmes de pour-cent et parfois même plus de 1%.
Cette solution ne sera toutefois pas toujours la plus avantageuse: l'avantage que vous obtiendrez à travers l'emprunt hypothécaire pourra partir partiellement en fumée si vous payez plus cher pour ces produits annexes qu'auprès de la concurrence. Les frais dans ce cas pourront varier fortement en fonction de votre situation personnelle. L'assurance solde restant dû représente en principe la composante la plus chère: plus l'emprunteur sera âgé et plus la durée de l'emprunt sera longue, plus l'influence de cette assurance dans les frais totaux sera grande. Se pose ensuite également la question de la qualité des produits annexes...

Négociez!

Soumettez les résultats de notre comparateur à plusieurs agences des grandes banques. Adressez-vous ensuite à votre banquier habituel avec la meilleure offre: faites valoir votre qualité de bon client et demandez s'il peut vous proposer de meilleures conditions.
Si vous parvenez à obtenir une offre encore plus intéressante, retournez voir la concurrence jusqu'à ce que vous ne puissiez plus obtenir mieux. Proposez au prêteur auprès duquel vous comptez conclure votre emprunt hypothécaire avec produits annexes de vous limiter auprès de lui, en termes d'assurances, à l'assurance habitation si vous pouvez obtenir une prime bien moins élevée ailleurs (auprès de notre Maître-Achat, en principe DefA Finance et VDV Conseil). Nous savons par expérience qu'il renoncera dans de nombreux cas à reconsidérer la réduction promise si vous aviez pris le package global chez lui.
Si cela vous aide, vous pouvez encore jouer cette carte auprès de votre banquier habituel.

Ne signez pas trop vite

Lorsque vous avez introduit une demande d'emprunt et que le prêteur est disposé à vous octroyer ce prêt, il vous remet ce que l'on appelle une offre de crédit.

Cette offre est définitive et contraignante dans son chef, à condition de vous avoir remis la feuille d'information (fiche ESIS) au plus tard à ce moment-là. Il ne peut alors plus y déroger quoi qu’il arrive, si ce n’est en votre faveur.
Vous disposerez pour votre part de 14 jours pour accepter ou non l’offre. Si le prêteur compte des frais de dossier (parfois jusqu’à 700 €), vous ne devrez les payer qu’après avoir accepté l’offre (attention : toute personne ayant introduit une demande de crédit avant le 1er avril 2017 risquera le plus souvent de devoir payer ces frais dès l’introduction de la demande de crédit). Mais une fois que vous aurez signé, vous ne pourrez plus revenir comme ça sur votre décision !
Ne vous laissez donc pas mettre sous pression si un organisme de prêt insiste pour que vous signiez l’offre sur-le-champ. Surtout en période de baisse des taux. Vous pourrez peut-être encore obtenir une meilleure offre ailleurs. Si les taux sont par contre orientés à la hausse, vous ne devrez pas craindre un relèvement du TAEG par le prêteur car vous serez protégé pendant 14 jours.