Knokke, La Panne et Coxyde imposent toujours une taxe illégale sur les secondes résidences

L’action 2021 « SECONDE RESIDENCE » de Testachats est dirigée contre les taxes sur les résidences secondaires ou les logements touristiques dans les communes où aucun impôt additionnel n'est prélevé à l'impôt sur le revenu des personnes physiques des habitants (personnes domiciliées). Dans ces communes, à savoir Knokke, Coxyde et La Panne, les propriétaires de résidences secondaires sont seuls taxés, de manière discriminatoire selon Testachats.

D'anciens arrêts de la Cour d’appel de Gand (concernant Coxyde), condamnant cette pratique, ont été confirmés par la Cour de cassation, notamment en 2018.

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand du 24 décembre 2019 (concernant La Panne) n’a pas été contesté par la commune. Le Tribunal de Première Instance de Bruges y fait actuellement référence pour annuler les taxes de cette commune. Selon lui, même si le règlement-taxe a entre-temps changé, sa nature, son but et sa motivation sont tout à fait comparable à celui adopté pour les années 2020 à 2025.

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2023 a d’ailleurs confirmé un arrêt rendu en 2021 par la cour d’appel de Gand portant sur la même question et contre lequel la commune de La Panne avait introduit un pourvoi.

Depuis que Testachats a décidé d’agir, l’introduction de près de 700 recours a été financée pour les 2021, 2022, 2023, 2024 et bientôt 2025.

Les décisions judiciaires rendues pour l’instant sont toutes favorables, que ce soit par le Tribunal de Première Instance de Bruges ou par la cour d’appel de Gand, et qu'elles concernent la taxe sur les secondes résidences ou les logements touristiques.

Le fait que le Tribunal de Première Instance ait commencé par rendre des décisions en sens contraire (de même que la Cour d’appel pour ce qui concerne la commune de Coxyde) indique que la jurisprudence actuelle repose sur une vraie réflexion. On peut donc espérer que lorsqu’elle statuera, la Cour de cassation confirmera les arrêts de la cour d’appel. C’est ce que pressentent la grande majorité des commentaires.

Dans ce cas, il nous semble que les communes seront obligées de s’incliner et de rembourser les taxes contestées (ou en tous cas qu’elles devront renoncer à vous en demander le paiement).

Si la Cour de cassation devait malgré tout casser un ou plusieurs arrêts de la cour d’appel de Gand (et donc donner raison à Knokke et/ou à Xocyde et/ou à La Panne), cela ne voudrait pas forcément dire que la bataille est perdue. En effet, chaque arrêt rendu par la cour d'appel est propre au contribuable ayant initié le recours. Il se peut donc que la Cour de cassation critique un élément propre au dossier qu’elle tranchera, qui n’est pas transposable aux autres dossiers. De plus, les arrêts rendus plus récemment par la cour d’appel contiennent une motivation qui a été adaptée depuis ses premiers arrêts.

À ce stade, malgré les décisions judiciaires déclarant la taxe illégale, les communes concernées continuent d’envoyer les taxes aux propriétaires de résidences secondaires sur leur territoire. Il n'en demeure pas moins que les propriétaires d'une résidence secondaire/logement touristique situé à Knokke, Coxyde ou La Panne désireux d'introduire un recours administratif ou judiciaire contre la taxe communale, ont toutes les cartes en mains pour avoir gain de cause.

La réponse est hélas affirmative.

Il n’y a pas d’autre possibilité que de contester chaque année votre imposition (avertissement extrait de rôle) par une procédure individuelle. Pour ce faire, vous devez introduire une réclamation devant le Collège des Bourgmestre et échevins de la commune (vous pouvez utiliser notre lettre type).

La réglementation fiscale actuelle dans les trois communes côtières a été publiée en décembre 2019, pour la période 2020-2025 (à La Panne, la réglementation a été renouvelée en 2022, pour la période 2023-2025).

Les communes ayant systématiquement rejeté les réclamations, de nombreux recours ont été introduits devant le Tribunal de Première Instance de Bruges (et devant la Cour d’appel de Gand) via Testachats contre des taxes (avertissements extraits de rôle) établis en vertu chacune de ces réglementations. 

À partir de 2026, une nouvelle réglementation devra avoir été adoptée  par chaque commune. Il conviendra de déterminer leur légalité ou non, les communes pouvant tirer des enseignements des décisions rendues.

Malheureusement non.

Tant que le règlement-taxe est en vigueur, la commune peut établir une taxe (avertissement-extrait de rôle) en application de celui-ci. Pour que la taxe soit annulée, elle doit avoir été contestée spécifiquement.

Partant et même si vous avez une décision positive pour 2021, 2022 ou autre, la commune persistera à vous adresser un avis d’imposition pour 2023, 2024 et 2025. Vous êtes contraint à introduire un nouveau recours pour chaque année.

Vous pourrez toutefois invoquer la décision obtenue pour les années antérieures dans le cadre de votre recours pour les prochaines années.

Par ailleurs, pour les taxes de 2021 et 2022, le Tribunal a statué dans presque toutes les affaires et la cour d’appel a même déjà statué dans un certain nombre d’entre-elles. Le rythme de la Justice implique en revanche que pour les années 2023 et 2024, seules quelques décisions ont déjà été rendues. Les autres sont attendues jusqu’en 2027.

Il y a trois explications principales :

1. Un juge ne peut pas annuler le règlement taxe d'une commune. Il peut uniquement le déclarer inapplicable dans le cadre de procédures individuelles introduites par un contribuable. Par conséquent, même si le Tribunal de Première Instance et la Cour d’appel déclarent le règlement systématiquement inapplicable, il continue à exister et peut servir de base juridique pour l’envoi de nouvelles taxes par la commune.
   Pour que les règlements disparaissent de l’ordre juridique, un recours en annulation doit être introduit auprès du Conseil d’État dans les soixante jours suivant leur publication.
   Cependant, hormis le fait qu’un tel recours risque d’être rejeté par le Conseil d’Etat, les propriétaires de résidences secondaires ne prennent généralement connaissance de l’existence de la taxe que lorsqu’ils reçoivent leur avertissement extrait de rôle. À ce stade, il est bien sûr trop tard pour faire appel au Conseil d’État contre les règlements fiscaux des trois communes puisqu’ils datent de 2019 (décembre 2022 pour La Panne).
   
   
2. Seule une minorité de propriétaires se donne la peine de s’opposer à la taxe et de désigner un avocat pour entamer une procédure fiscale. La majorité paiera, à contrecœur mais sans protester.
   
   
3. Cet impôt est une source importante de revenus pour les communes.

Depuis fin juin 2021, Testachats a offert sur son site internet la possibilité de télécharger un modèle de lettre de recours contre la taxe communale sur les résidences secondaires/logements touristiques à La Panne, Knokke et Coxyde.

Testachats offre aussi l’assistance d’un avocat pour le recours en justice en cas de décisions négatives des communes et ce sans frais pour les membres. La procédure devant le tribunal n’est toutefois plus supportée par Testachats depuis 2022 pour les nouveaux dossiers. Seuls les membres faisant partie de l’action pour la taxe de 2021 peuvent bénéficier de l’assistance de Testachats pour les taxes 2022 à 2025, étant donné l’évolution jurisprudentielle.

Les autres peuvent bien évidemment introduire la même procédure de leur côté et/ou en faisant appel à l’avocat de leur choix. Vous pouvez vous adresser aux avocats avec qui nous travaillons (MERITIUS BRUSSELS, Me Cédric MARCUS (marcus@cyrusross.be) et Me Frank VANDEVOORDE) qui ont élaboré un tarif forfaitaire.

Rien pour 2021, 2022, 2023 et 2024.

Testachats ne manquera pas de tenir chacun de ses membres informés des décisions obtenues dans les recours initiés par l’intermédiaire du cabinet d’avocat Meritius Brussels, (Me Cédric Marcus et Me Frank Vandevoorde).

Pour 2025, il faut introduire la réclamation sur base de la lettre-type disponible ici.

Si la lettre de réclamation est présentée à la commune par vos soins, il ne vous en coûtera pas plus qu’un timbre-poste et un peu de temps (il est préférable de l’envoyer par courrier recommandé).

Par contre, la procédure devant le tribunal implique des frais :

• Une contribution de 264 € (actuellement) doit être versée au fonds de garantie pour l’assistance juridique de deuxième ligne pour chaque requête, c’est-à-dire tant en première instance qu’en appel;
• Les frais et des honoraires de l’avocat. Testachats a durant son action collaboré avec le cabinet d’avocat Meritius Brussels, (Me Cédric Marcus et Me Frank Vandevoorde). et prend ses honoraires en charge.

Si le tribunal déclare la taxe illégale, la commune est condamnée à payer les frais de justice (en plus du remboursement de la taxe si celle-ci a été payée). Les frais de justice comprennent, outre la contribution de 246 € (avancée par Testachats dans les dossiers pour lesquels elle intervient), une indemnité de procédure fixé forfaitairement par la Loi en fonction de la valeur litige, qui vient compenser (en partie) les frais de justice exposé par le contribuable donc vous.

Par exemple : pour un litige portant sur une taxe de 1 000 €, le montant de base du coût de la procédure par instance est actuellement de 627,91 €.

Vous devez adresser une lettre de réclamation auprès du Collège du Bourgmestre et échevins de la commune dans les trois mois suivant la réception de la taxe (avertissement-extrait de rôle).

Vous recevrez (en principe) dans les six mois une décision du Collège qui sera sauf exception négative. Il vous faudra alors introduire un recours auprès du tribunal compétent, en l’espèce le Tribunal de Première Instance de Bruges, dans les trois mois suivant la réception de la décision de la commune rejetant le recours.

Si vous ne recevez pas de décision de la commune dans les six mois de votre réclamation, (la commune peut prendre du retard ou rechigner à statuer), vous pouvez directement introduire un recours contre la taxe devant du tribunal, ou simplement attendre.

Si vous faites le choix d’aller en justice, l’avocat vous demandera de rassembler les documents suivants :

• Une copie de la taxe que vous recevez de la commune, vous invitant à payer la taxe communale sur votre résidence secondaire/logement touritsique.
• Une copie de votre réclamation à la commune afin de démontrer que vous avez contesté la taxe dans les délais utiles (pour rappel trois mois à dater de la réception de l’avis imposition) ;
• une copie complète de la décision de la commune qui doit faire l’objet d’un recours dans les trois mois. Attention, l’avocat aura besoin de la décision et de la lettre l’accompagnant.
• Une copie de la ou des premières pages du titre de propriété afin de vérifier, notamment dans le cadre d’une procédure judiciaire, que vous êtes bien le propriétaire de la résidence secondaire en question.
• La copie de votre carte d’identité.

Testachats recommande de procéder au paiement de la taxe "sous toutes réserves et sans reconnaissance préjudiciable".

En effet, n’oublions pas qu’une action en justice reste aléatoire. Il est donc préférable de payer la taxe et le cas en échéant d'en obtenir le remboursement, que de ne pas payer et se voir contraint à la payer, parfois des années plus tard, le cas échéant avec des intérêts de retard.

Sachez néanmoins, que la contestation de la taxe en suspend l’exigibilité, ce qui implique que la commune ne pourra pas vous en demander le paiement pendant toute la durée de la procédure (sauf dans certains cas spécifiques, tel que la vente d’un bien immeuble ou la perception d’un héritage par exemple, mais alors dans le respect de conditions strictes).

La taxe (avertissement extrait de rôle) que vous recevez de la commune indique la "date d’envoi" (datum van verzending) en haut.

Contrôlez cette date pour vérifier que le délai de trois mois à compter de la réception de l’avis d’imposition n’est pas expiré dans votre cas.

Chaque taxe doit faire l’objet d’une réclamation et donc d’un recours.

Si une personne est propriétaire de plusieurs résidences secondaires dans la même commune (par exemple trois appartements, qu’ils soient ou non dans le même immeuble), la taxe pour toutes chacune de ces résidences doit être contestée. Cela peut, le cas échéant, se faire ensemble dans une seule procdure.

Malheureusement non.

Si vous introduisez un recours contre la taxe 2025, vous ne récupérerez que l’impôt de cette année-là.

Testachats est conscient que la taxe communale sur les résidences secondaires est également très élevée dans d’autres communes côtières, comme Blankenberge, Bredene, Nieuport ou Ostende. La situation dans ces communes est toutefois différente de celle des trois communes mentionnées ici.

Dans ces autres communes, les résidents enregistrés (personnes domiciliées) paient eux-mêmes une taxe additionnelle à l'impôt sur le revenu des personnes physiques au profit des caisses communales. Notre action ne vise donc pas ces communes.

La taxe provinciale sur les résidences secondaires en Flandre occidentale s’élève, pour l’année d’imposition 2025, à 124 € et est due par le propriétaire d’une "résidence secondaire située dans la province (logement où personne n’est domicilié)".

Toute personne qui a sa résidence principale dans la province paie une taxe provinciale générale, qui est fixée en 2025 à 24,50 € pour les familles composées d’une personne et à 49 € pour les familles composées de deux personnes ou plus.

En 2024, la cour d'appel de Gand a déclaré le règlement provincial applicable en 2019 illégal, pour des motifs similaires à sa jurisprudence concernant les taxes communales. Néanmoins, vu le montant limité de la taxe provinciale, l’action organisée par Testachats ne vise pas cette taxe.

Les communes de Coxyde, La Panne et Knokke (à partir de 2024) font une distinction entre "taxe sur les résidences secondaires" et "taxe sur les logements touristiques".

Une "résidence secondaire" est un logement privé qui ne sert pas de résidence principale au propriétaire, au locataire ou à l’utilisateur, mais qui peut être utilisé pour s’y domicilier à tout moment.

Un "logement touristique" est défini comme un logement située- dans une zone résidentielle récréative (mais qui ne peut donc pas être utilisé comme résidence permanente).

Il vous est loisible d’entamer une procédure contre la taxe communale sur les résidences de touristiques de la commune dans laquelle vous avez un bien avec l’assistance de Testachats, qui intervient aux mêmes conditions que concernant la taxe sur les résidences secondaires. Les chances de succès sont a priori aussi bonnes que pour la taxe sur les résidences secondaires. C’est en tous cas en ce sens que va la jurisprudence actuelle tant du Tribunal de Première Instance de Bruges que de la cour d’appel de Gand.

L’ensemble de la procédure peut prendre plusieurs années.

Après la réception de votre recours, la commune dispose de six mois pour rendre sa décision. Si la commune rejette votre réclamation, un recours doit être formé par une requête déposée au greffe du Tribunal de Première Instance de Bruges dans un délai de trois mois à dater de la notification de la décision. Si la commune ne statue pas dans les six mois, vous pouvez saisir le Tribunal sans attendre davantage mais vous pouvez aussi patienter jusqu’à ce qu’une décision soit rendue.

Les délais judiciaires s’imposant à tous, il faudra compter environ deux années à partir du dépôt du recours pour que l’affaire soit plaidée et que le Tribunal rende son verdict.

Une procédure devant la cour d’appel de Gand peut ensuite être introduite (si le jugement du Tribunal est signifié par huissier de justice, l’appel doit être introduit dans le mois suivant cette signification). Il faut actuellement aussi compte environ deux années pour avoir un arrêt une fois l’appel introduit.

Ce calcul ne tient pas compte d’une éventuelle procédure devant la Cour de cassation, mais la Cour de cassation ne sera en principe saisie que pour un seul dossier par règlement-taxe communal/provincial.