Crédit pont : solution idéale en cas de manque d'argent ou pure nécessité ?
Découvrez la puissance d'un crédit pont (ou crédit de soudure, ou crédit relais) - un pont financier entre votre résidence actuelle et la nouvelle. Besoin d'argent pour votre nouveau logement, mais votre ancienne résidence n'est pas encore vendue ? Pas de soucis ! Avec un crédit pont, vous empruntez une partie du produit de la vente de votre bien immobilier actuel, vous permettant ainsi d'investir immédiatement dans votre maison de rêve.
Qu'est-ce qu'un crédit pont ?
Définition et fonctionnement d'un crédit pont
Le crédit de soudure, ou crédit pont, est un prêt qui, comme son nom l'indique, permet de faire la "soudure" entre l'achat de votre nouveau logement et la vente de votre ancien logement.
Si vous souhaitez acheter un nouveau logement alors que votre logement actuel n'a pas encore été vendu, vous avez un urgent besoin d'argent. Pour payer votre nouveau logement, il vous faut non seulement un nouvel emprunt, mais aussi le produit de la vente de votre ancien logement. Avec un crédit pont, vous pouvez emprunter un certain montant pour disposer dès à présent d’une partie du produit de la vente de votre bien actuel, pas encore vendu, afin de financer votre nouveau logement.
Attention : chez la plupart des prêteurs le montant du crédit pont ne peut pas dépasser 80 % ou 90 % du bien à vendre.
Avec un crédit pont, la banque vous prêtera un montant que vous devrez rembourser dans un délai court (par exemple 12 mois). Le remboursement doit avoir lieu :
- soit à la vente de votre ancien logement
- soit à l’échéance du crédit
Beaucoup complètent le crédit pont par un nouveau prêt hypothécaire à plus long terme.
Vers le haut de la pageAvantages d'un crédit pont
Pas de prêt hypothécaire nécessaire
Un crédit hypothécaire en cours n’est pas nécessaire pour obtenir un crédit pont. De plus, il n'est pas toujours nécessaire de contracter un nouveau prêt à long terme pour votre nouveau logement.
Un financement souple pour des situations temporaires
Le crédit pont vous octroie un répit financier en vous permettant d'emprunter une partie de la valeur de la vente de votre ancien logement et de rembourser ce prêt à court terme grâce à la vente de ce logement.
Avec un crédit pont, vous pouvez donc acheter la maison de vos rêves et éviter que quelqu'un d'autre vienne vous la souffler sous le nez.
Paiement des intérêts et capital différé
Vous ne remboursez pas le capital emprunté comme vous le feriez dans le cadre d'un crédit hypothécaire classique, où vous remboursez normalement chaque mois à la fois les intérêts et le capital.
En principe, pendant la durée du crédit pont, vous ne remboursez que les intérêts et pas encore le capital. Certaines banques vous permettent même de ne payer les intérêts que lorsque vous vendez votre maison.
Parfois, vous pouvez également demander un report du remboursement du capital du nouveau prêt hypothécaire à long terme de sorte que vous n'ayez à payer que les intérêts de ce prêt tant que l'ancienne maison n'est pas vendue. Vous disposez ainsi d'une plus grande marge de manœuvre financière.
Le crédit pont permet d'attendre une bonne offre pour votre logement actuel
Votre crédit pont vous permet d’acheter déjà un nouveau logement sans attendre que le vôtre soit vendu. Vous avez toute la durée de votre crédit pont pour attendre qu’une offre intéressante vous parvienne pour votre logement actuel.
Emprunter moins et donc rembourser moins pour le nouveau logement
Comme vous pouvez déjà emprunter (une partie) du produit de la vente de votre logement actuel, vous devrez emprunter moins, et donc rembourser moins pour votre nouveau logement via un prêt hypothécaire à long terme.
Vers le haut de la pageInconvénients d'un crédit pont
Frais d'intérêt plus élevés
Les avantages liés à l'octroi d'un crédit pont sont nombreux. Toutefois, l'inconvénient majeur est que les intérêts sont généralement plus élevés que pour un crédit hypothécaire classique.
Comparer les prêts hypothécaires classiques
Deux emprunts auprès du même prêteur
Si vous avez besoin à la fois d'un crédit pont et d'un prêt hypothécaire à long terme, la plupart des prêteurs vous demanderont de contracter les deux emprunts ensemble et vous ne pourrez donc pas vous adresser à deux prêteurs différents pour ces deux crédits distincts.
Risque de ne pas pouvoir rembourser
Lorsque le marché de l'immobilier vacille en raison d'une modification de la demande, il se peut que votre maison ne soit pas vendue dans les délais prévus. Dans ce cas, plusieurs options s'offrent à vous, comme nous allons le voir plus loin.
Dans de nombreux cas, coût global élevé
Au total, un crédit pont coûte généralement beaucoup d’argent, même si les prêteurs font valoir la marge de manœuvre financière qu'il procure. C’est d'autant plus vrai si vous ne devez payer ni intérêts, ni remboursement de capital pendant la durée de ce crédit. Tant que votre ancien logement n'est pas vendu, vous ne supportez alors que la charge financière de votre ancien prêt hypothécaire et d'un nouveau prêt hypothécaire (moins important) (pour lequel vous n'aurez peut-être à payer que des intérêts).
Mais vérifiez tout de même si ce confort ne revient pas finalement très cher au total. Peut-être votre enthousiasme se refroidira-t-il alors considérablement. Notre conseil : demandez à chacun des prêteurs contactés deux simulations écrites du coût total en euros afin de bien pouvoir évaluer la situation :
- d'une part, pour la combinaison d'un crédit pont et d'un nouveau crédit hypothécaire réduit ;
- d'autre part, pour un nouveau crédit hypothécaire couvrant le montant total dont vous aurez besoin pour la nouvelle habitation (dont vous pourrez rembourser une partie par anticipation lors de la vente de votre habitation). Pour le scénario du crédit pont, demandez également quelle est la "marge de manœuvre financière" en euros par rapport à l'autre scénario. Peut-être cette marge n'est-elle pas si différente après tout. Pour en savoir plus sur les coûts à prendre en compte, voyez ici.
Exemple : le crédit pont comme solution pour votre nouveau logement
Tom souhaite acheter une nouvelle maison d'une valeur de 250 000 €. Il a un prêt hypothécaire à long terme pour son appartement actuel. Pour acheter la maison de ses rêves, il met son appartement en vente pour 200 000 €. Malheureusement, il ne trouve pas d'acheteur.
De plus, s'il parvient à vendre son appartement, il ne lui restera pas 200 000 €, mais seulement 50 000 €. En effet, lors de la vente de son appartement, il doit tenir compte de quelque 150 000 € de frais. Il s'agit des éléments suivants :
- le solde de son emprunt actuel
- l’indemnité de remploi (frais de sortie pour le prêteur)
- la commission de l'agent immobilier
- les frais d'acte pour l'annulation de l'enregistrement de l'hypothèque
Le nouveau logement de Tom coûte 250 000 €, toutes dépenses confondues, mais comme son appartement actuel n'a pas encore été vendu, il ne peut pas disposer de l'éventuel produit final de la vente, soit 50 000 €. Il a besoin de cette somme, en plus d'un nouveau prêt immobilier de 200 000 €, pour acheter son nouveau logement.
Pour combler cette période de manque temporaire de liquidités, il peut contracter un crédit pont de 50 000 € (dans l’hypothèse où le prêteur accepte de débloquer le montant maximum disponible).
La plupart des banques partent d'un montant inférieur à la valeur estimée de la maison à vendre. La banque de Tom part d'un montant de 190 000 € (au lieu de 200 000 €) et ne veut donc prêter que 40 000 € (au lieu de 50 000 €) pour le crédit pont et 210 000 € pour le nouveau prêt.
En outre, il ne doit pas oublier que d'autres frais peuvent également survenir, liés à la vente de la maison (factures pour des rapports EPC, éventuellement pour la recherche d'amiante, dossier post-intervention, etc.) ou à la nouvelle maison (pas aussi prête à occuper qu'on le pensait, entreprise de déménagement, etc.)
Un crédit pont est parfois une nécessité absolue. Mais si ce crédit combine des taux d'intérêt élevés et des frais (de garantie) importants, il est dans de nombreux cas préférable de ne pas prendre un crédit pont mais plutôt un crédit hypothécaire pour financer l'achat de votre nouvelle maison.
Comment rembourse-t-on le crédit ?
En général, les intérêts sont à payer périodiquement (par exemple, tous les mois). Plus rarement, les intérêts sont payés en une seule fois à l'échéance finale du prêt ou lors d'un remboursement anticipé après la vente de votre logement, ce qui signifie que vous ne payez rien pendant la durée du crédit pont, ce qui vous donne une plus grande marge de manœuvre financière.
Les différences entre les prêteurs peuvent être importantes. C'est pourquoi nous vous recommandons vivement de vous adresser à plusieurs prêteurs et de faire du "credit shopping".
Que se passe-t-il quand la durée du prêt est sur le point d'expirer ?
Voici ce qu’il faut faire si votre crédit pont est sur le point d'expirer.
La durée de votre crédit pont est généralement limitée à 12 ou 24 mois. Pour éviter que le délai n'expire avant la vente de votre logement, nous vous conseillons de ne pas opter pour un délai trop court.
Cela signifie-t-il que vous devez payer des intérêts jusqu'à l'échéance, comme dans le cas d'un crédit hypothécaire classique à long terme ? En principe, non.
Vous pouvez rembourser un crédit pont par anticipation à tout moment, sans frais de rupture ou indemnité de remploi, de sorte que vous ne devez pas payer d'intérêts inutiles. Alors que, dans le cas d'un crédit classique, vous devrez payer des frais (3 mois d'intérêts) en cas de remboursement anticipé.
Vers le haut de la pageDemande et conditions d'un crédit pont
Avant de contracter un crédit pont, visitez plusieurs prêteurs et faites du shopping hypothécaire. Demandez le coût total.
Voici comment négocier le crédit pont le plus avantageux.
Comparez le coût d’un crédit pont et d’un nouveau prêt hypothécaire à long terme, pour voir si cela fait une grande différence par rapport au crédit pont. L'inconvénient éventuel d'un crédit pont est son taux d'intérêt plus élevé par rapport à un simple nouveau prêt hypothécaire à long terme, au lieu d'un crédit pont combiné avec un nouveau prêt hypothécaire à long terme.
Garanties
Dans le cadre d'un crédit pont, la banque vous prête de l'argent, mais elle veut être sûre que vous le rembourserez. C'est pourquoi elle demande souvent des garanties. Il peut s'agir d'une inscription hypothécaire sur la maison, qui donne à la banque, après avoir suivi une procédure judiciaire, le droit de vendre le bien si vous ne pouvez pas rembourser le prêt.
Parfois, la banque ne demande aucune garantie, en raison de votre profil ou parce que le montant du crédit pont est limité. La pratique nous apprend que certaines institutions financières peuvent modifier cette condition juste avant la signature du contrat. C'est pourquoi nous vous conseillons de toujours mettre noir sur blanc toutes les conditions convenues.
Facteurs influençant le taux d'intérêt et la durée
Le montant que vous pouvez emprunter dans le cadre d'un crédit pont dépend, entre autres, de la valeur du logement que vous cherchez à vendre. Le produit de la vente sert à rembourser le crédit pont.
En outre, le taux d'intérêt et la durée varient d'une banque à l'autre, de même que les garanties demandées par une banque. Visitez donc le plus grand nombre possible de banques, comparez tous les coûts et négociez le taux d'intérêt, les garanties éventuelles, les frais de dossier et les assurances.
Ces coûts ont une incidence sur le prix total de votre crédit pont.
Y a-t-il des avantages fiscaux pour le crédit pont ?
Lorsque vous vendez votre ancien logement et que vous contractez un nouveau prêt pour un autre bien, vous risquez de perdre certains avantages de votre ancien prêt. Souvent, il s'agit de la perte de l'avantage fiscal et d'un taux d'intérêt avantageux.
Voici ce que vous pouvez faire pour continuer à bénéficier d'un avantage fiscal.
Vers le haut de la page- Contactez votre banque au plus vite
- Discutez des possibilités
- prolongation du crédit pont
- conversion du crédit pont en un prêt à tempérament à long terme. Attention, cela n'est pas accordé automatiquement et fait l'objet d'une nouvelle demande de crédit (décision de crédit, nouveau contrat, etc.).
Cette demande est souvent assortie de frais de dossier de 250 €, ce qui représente donc un coût supplémentaire lors du renouvellement.
De plus, le taux d'intérêt pour la prolongation risque de ne pas être très intéressant, car vous êtes en position défavorable pour négocier ce taux. D'abord, parce que vous êtes moins en mesure de faire jouer la concurrence puisque la banque vous a déjà "dans le collimateur" pour le nouveau prêt. Il est généralement obligatoire de contracter le crédit pont auprès du prêteur qui accorde le prêt pour le nouveau logement.
En outre, votre banquier pourrait estimer qu'il sera difficile de vendre votre ancien logement et exiger un taux d'intérêt plus élevé. En effet, si vous mettez beaucoup de temps à trouver un acheteur, votre banque peut craindre qu'en cas de vente "forcée" de votre logement (au cas où vous ne pourriez pas rembourser l’emprunt), elle ne soit pas en mesure de récupérer le montant total du crédit.
Qu'en est-il des nouvelles constructions ou des rénovations ?
Dans le cas d'une nouvelle construction ou d'une rénovation importante, un délai supplémentaire (par exemple, 24 mois de plus) peut être ajouté à la durée standard (souvent 12 ou 24 mois). Dans le cas d'une nouvelle construction ou d'une rénovation, le capital emprunté du crédit pont peut être retiré en plusieurs fois. Le remboursement du crédit sera alors basé sur les factures de la (re)construction.
- Contactez votre prêteur et demandez un transfert d’hypothèque.
- Si cela ne fonctionne pas et si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire à long terme en plus de votre crédit pont, vous êtes généralement obligé de prendre le crédit pont auprès du prêteur qui vous octroie le prêt pour votre nouveau logement. Dans le passé, nous avons souvent constaté que la meilleure combinaison des deux - c'est-à-dire la meilleure combinaison de l'offre de crédit pont la plus avantageuse d'une part et de la meilleure offre de prêt pour votre nouveau logement d'autre part - est disponible chez Keytrade et/ou DefA Finance/VDV Conseil. Demandez donc une offre à Keytrade et DefA ou à VDV Conseil et utilisez-la comme base de négociation avec d'autres banques.
- Utilisez la simulation de Keytrade (ou de DefA/VDV si elle est meilleure que celle de Keytrade) comme base de négociation et négociez ensuite avec votre propre banque et avec quelques grandes banques. Dans votre démarche, suivez notre plan de négociation pas à pas de votre crédit hypothécaire.
La simulation que vous demandez aux différents prêteurs doit comprendre, tant pour le crédit pont que pour l'éventuel nouveau prêt hypothécaire à long terme, les éléments suivants :
- la somme des versements (périodiques) à la banque pour le(s) prêt(s) ;
- les "frais d'acte" (garanties) ;
- les frais d'expertise ;
- es frais de dossier et le coût des produits associés, comme le compte à vue et certaines assurances. Lorsque vous comparez les assurances, veillez à ce que les couvertures soient équivalentes : une couverture à 50 % de l'assurance de solde restant dû (ASD) est totalement différente d'une couverture à 100 % de l'ASD.
Pour chaque prêteur, faites donc le total des mensualités, des primes d'assurance réelles (avec la même couverture, bien sûr) et de tous les autres coûts. A chaque fois, faites valoir les meilleures conditions de Keytrade ou de DefA Finance/VDV Conseil (y compris pour l'assurance) ou d'une autre banque si elle offre de meilleures conditions.
Retournez à votre propre banque. Si le coût total y est plus élevé que celui d'une des autres banques que vous avez visitées, faites valoir les conditions de cette autre banque. Faites remarquer à votre banque d'origine que vous avez toujours remboursé votre prêt à temps et que vous avez souscrit d'autres produits pendant de nombreuses années. Il y a de fortes chances pour que votre banque s'aligne, voire offre de meilleures conditions.
Vous n'avez besoin que d'un crédit pont ? Dans ce cas, la comparaison est beaucoup plus facile, car vous n'avez pas à envisager un prêt hypothécaire classique à long terme.
Un crédit pont avec un taux d'intérêt peu élevé de 3 % auprès de la banque X peut être plus cher qu'un crédit pont avec un taux d'intérêt plus élevé de 4 % auprès de la banque Y, parce que la banque X exige une garantie plus onéreuse.
Garanties pour la souscription d'un crédit pont
- l'inscription hypothécaire : c'est la plus chère, environ 4 500 € pour un prêt de 150 000 €.
- l'inscription hypothécaire partielle et le mandat hypothécaire partiel.
- le mandat hypothécaire seul : il est souvent suffisant. Pour un crédit pont de 150 000 euros, cela représente environ 1 100 euros, soit une économie considérable.
- la promesse d'hypothèque.
- le mandat irrévocable chez le notaire : dans ce cas, il n'y a même pas de frais. Le notaire s'engage à rembourser le crédit pont à la banque lors de la signature de l'acte de vente. C'est ce qu'on appelle un mandat irrévocable. Ne manquez pas de le proposer aux prêteurs que vous avez contactés. Certaines banques l'autorisent si la période entre l'exécution des deux actes (vente de l'ancienne maison et achat de la nouvelle) est courte, par exemple 4 mois.
La garantie exigée par le prêteur, ainsi que le niveau du taux d'intérêt - tant pour le crédit pont que pour le nouveau prêt - dépendent généralement de 4 éléments :
- Les banques sont plus souples (ce qui se traduit par des frais de garantie moins élevés, voire nuls) si un compromis a déjà été signé pour le bien à vendre.
- Un autre élément qui entre en jeu est votre profil, basé sur votre niveau de solvabilité, par exemple.
- La quotité peut également jouer un rôle, c’est-à-dire le montant du crédit demandé par rapport à la valeur de la maison (ce qu’on appelle le loan to value).
- Enfin, la concurrence peut également intervenir. Si vous pouvez prouver noir sur blanc qu'une autre banque se contente d’une garantie et d’un taux d'intérêt moins élevés, cela peut conduire votre banquier à vous offrir la même garantie et un taux d'intérêt identique ou inférieur. Une raison de plus pour contacter le plus grand nombre de banques possible !
Quels sont les autres frais à payer pour un crédit pont ?
- Frais de dossier : pour un crédit pont, ces frais s'élèvent souvent à 300 euros. Dans le cas de la combinaison d'un crédit pont et d'un crédit hypothécaire à long terme pour votre nouvelle habitation, le total des frais de dossier se monte souvent à 500 euros. Certaines banques, comme Keytrade, ne facturent toutefois pas de frais de dossier.
- Frais d'expertise : ils peuvent être facturés, mais ne le sont souvent pas.
- Assurance incendie : elle est souvent obligatoire. La prime dépend du type de bien immobilier.
- L'assurance de solde restant dû : elle n'est en principe pas obligatoire pour le crédit pont mais elle l'est souvent pour un prêt hypothécaire à long terme contracté en même temps que le crédit pont.
Seuls les intérêts d'un crédit pont peuvent être déduits fiscalement. Tant que le crédit pont concerne le logement que vous n'utilisez pas comme résidence principale, les intérêts payés pendant cette période sont déductibles au titre de la déduction fédérale des intérêts.
Le remboursement du capital n'offre pas d'avantage fiscal car il s'agit d'un prêt temporaire.
Un transfert d’hypothèque peut être une solution pour éviter de perdre certains avantages de votre prêt actuel, tels qu'un avantage fiscal ou un taux d'intérêt bas.
Demandez toujours à votre prêteur si un transfert d’hypothèque est possible.
Définition du transfert d'hypothèque
Dans le cadre d'un transfert d'hypothèque, vous faites passer l’emprunt initial sur votre nouveau bien immobilier et vous contractez un crédit pont pour le bien à vendre en tant que garantie. Vous restez donc dans la même banque, seul le bien change.
Un transfert d’hypothèque est-il plus intéressant qu'un nouveau prêt complété par un crédit pont ?
Un transfert d'hypothèque est généralement plus intéressant que la combinaison d'un nouvel emprunt au taux d'intérêt actuel et d'un crédit pont, et ce pour plusieurs raisons.
L'avantage d'un transfert d'hypothèque par rapport à un nouveau prêt combiné à un crédit pont peut dans certains cas dépasser 20 000 €.
Notre expert financier Geert De Witte explique que "les conséquences fiscales d'un transfert d'hypothèque ou de la combinaison d'un nouveau prêt et d'un crédit pont dépendent de la Région dans laquelle vous vivez"..
- En Région flamande, l'avantage fiscal du bonus logement est supprimé depuis quelques années. Si vous avez recours à un nouvel emprunt combiné à un crédit ponr, vous ne pourrez plus bénéficier de cet avantage. Lors du transfert d'un crédit hypothécaire, en Région flamande, vous pouvez en principe choisir de conserver l'avantage du bonus logement flamand ou d'opter pour la réduction fédérale pour l'épargne à long terme, avec perte de la déduction des intérêts, il est vrai.
- Dans la Région de Bruxelles-Capitale, l'avantage fiscal du bonus logement est supprimé depuis quelques années déjà. Si vous avez recours à un nouvel emprunt combiné à un crédit pont, vous ne pourrez plus bénéficier de cet avantage. En Région de Bruxelles-Capitale, lorsque vous transférez un crédit hypothécaire, vous bénéficiez de toute façon de la réduction d'impôt fédérale pour l’épargne à long terme ; les intérêts ne peuvent pas bénéficier de la déduction d'intérêts fédérale.
- En Région wallonne, par contre, un emprunt pour votre propre habitation peut encore bénéficier d'un avantage fiscal (chèque habitat). Si vous recourez à un nouvel emprunt combiné à un crédit pont, vous pourrez encore bénéficier de cet avantage si certaines conditions sont remplies. Dans le cas d'un transfert d'hypothèque, en Région wallonne, vous bénéficiez de toute façon de la réduction d'impôt fédéral pour épargne à long terme, les intérêts n'entrant pas en ligne de compte pour la déduction d'intérêts fédérale.
Plus intéressant en raison du taux d'intérêt
Pour beaucoup de gens, les taux d'intérêt actuels d'un nouvel emprunt sont plus élevés que les taux d'intérêt de leur emprunt actuel.
Plus intéressant parce que le coût d'un transfert d'hypothèque est moins élevé
Il y a plusieurs raisons à cela. Lors d’un transfert d’hypothèque, vous bénéficiez d'un régime avantageux en matière de droits d'enregistrement. Comme vous ne remboursez pas votre prêt anticipativement, il n'y a pas de frais de remploi. Il s'agit en quelque sorte d'une compensation pour votre sortie anticipée.