Construire clé sur porte : quels sont les risques?

Dites "non" si un constructeur clé sur porte procède de la manière suivante :

• il vous fait signer un "contrat de coordination". Ce contrat n’a pas pour objet la livraison d’une maison entièrement achevée, mais la coordination des travaux qui seront réalisés par différents entrepreneurs;
• il vous fait signer des contrats avec ses sous-traitants. Vous vous exécutez sans songer à mal, parce que la somme de tous les contrats correspond exactement au montant convenu avec la firme;
• il vous vend un gros œuvre fermé ("casco") et vous fait signer, pour les finitions, un contrat d’entreprise avec une société sœur.

Il faut savoir que, dans tous ces cas, la loi Breyne ne s’applique pas. Si un problème se pose au cours de la construction, vous vous retrouvez dans une position juridique bien plus vulnérable que le client protégé par la loi.

Choisir l'architecte proposé par l'entreprise : une fausse bonne idée

Il est également préférable de ne pas accepter la proposition de travailler avec l'architecte proposé par l’entreprise elle-même, "pour une fraction de ce que vous auriez à payer en honoraires pour une construction traditionnelle". En effet, cet architecte ne fera souvent que signer et soumettre les plans, mais ne sera pas présent pour le reste. Dans le cas d'une construction clé en main, c'est l'entreprise de construction qui s'occupe de toute l'administration, désigne les entrepreneurs et surveille le chantier. Étant donné qu'elle est l'employeuse de l'architecte, elle ne peut, par définition, donner des conseils indépendants, comme elle le devrait. 

Assurez-vous que l'entreprise clé sur porte ajoute au contrat la preuve qu'elle a fourni une garantie bancaire pour l'achèvement des travaux au cas où elle ne serait pas en mesure de le faire elle-même. C'est le seul moyen d'avoir la garantie financière que vous pourrez faire exécuter les travaux restants par un autre entrepreneur si l'entreprise fait faillite.

Si la loi Breyne s’applique, vous bénéficiez, en tant que maître de l’ouvrage, d’une vaste protection, dont voici les principaux aspects.

1. Le prix convenu est le prix total nécessaire pour rendre le bien normalement habitable. Ce prix est forfaitaire et ne peut être revu que si les prix des matériaux et les coûts salariaux augmentent au cours de la construction et pour autant que la possibilité de le revoir soit contractuellement prévue.
2. Les conditions de paiement sont strictes. Le promoteur immobilier peut exiger uniquement un acompte de 5 % à l’entame des travaux. Vous devez ensuite payer par tranches, et seulement en fonction de l’avancement des travaux.
3. Les travaux doivent avoir une date de début et de fin. Si le délai d’exécution n’est pas respecté, vous pouvez prétendre à une indemnisation correspondant au loyer normal du logement achevé.
4. Le contrat doit indiquer clairement la date de réception. Celle-ci ne peut donc pas figurer uniquement sur l’échéancier des travaux. En outre, une réception provisoire doit être prévue et, après écoulement d’au moins une année, être suivie d’une réception définitive qui implique l’acceptation proprement dite des travaux.
5. Si l’entreprise fait faillite, vous pouvez vous retourner contre la banque du promoteur immobilier. Étant donné que ce dernier doit constituer une "garantie d’achèvement", la banque peut mettre à votre disposition l’argent nécessaire pour faire réaliser les travaux restants par un autre entrepreneur.

Lorsqu’un constructeur clé sur porte a recours à des stratagèmes qui ont pour effet de rendre la loi Breyne inapplicable, vous ne pouvez pas invoquer la protection juridique qu’elle offre.

Cahier des charges et devis quantitatif

Les entreprises "clé sur porte" travaillent volontiers avec des architectes fixes ou disposent d'un catalogue de types de maisons parmi lesquels on peut choisir. Elles connaissent bien le contenu des spécifications et des relevés de mesures qui les accompagnent, mais il n'est pas toujours facile pour un novice de comprendre ce que vous obtiendrez pour votre argent. En particulier dans le cas de devis très succincts, et où des suppléments surgissent en cours de travaux.

Avant de signer un contrat, demandez donc le cahier des charges et le devis quantitatif afin de vérifier s'ils sont complets et détaillés. Si nécessaire, faites-vous aider par un professionnel indépendant de la construction.

Pouvez-vous visiter le chantier pendant la construction ?

La plupart des entreprises clés sur porte ne vous laisseront pas entrer sur le chantier comme ça. Il est évident que la sécurité est importante. Mais il n'en reste pas moins que vous aimeriez visiter votre future maison de temps en temps, ne serait-ce que pour vérifier que tout se passe comme vous le souhaitez et, par exemple, que vos choix de matériaux ont bien été respectés.

Veillez à stipuler dans votre contrat combien de fois et quand vous pouvez visiter le chantier. Vous éviterez ainsi des problèmes ultérieurs. 

Prenez des photos et demandez des contrôles

Lors de cette visite, vous avez intérêt à prendre un maximum de photos, par exemple des conduites d'électricité, d'eau, de gaz, etc. En effet, tout cela devrait figurer dans le dossier post-intervention (DPI) par la suite, mais toutes les entreprises clés sur porte n'ajoutent pas ces données très importantes.

Vous pouvez également demander quand des contrôles importants sont effectués, comme le test d'étanchéité à l'air, afin d'être présent si nécessaire.

N'oubliez pas de demander à recevoir la déclaration provisoire du PEB avant la soumission finale. Elle vous donne une vue d'ensemble du résultat obtenu et vous donne la possibilité d'apporter les ajustements nécessaires pour améliorer le résultat.

Les procédures PEB vous permettent de soumettre la déclaration PEB jusqu'à un an en Flandre et 18 mois en Wallonie après la mise en service du bien.