Avez-vous besoin d'un permis d'urbanisme ?
Vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez dans votre propre maison. En d’autres termes : lors d’une rénovation, vous ne pouvez pas abattre un mur sans autre forme de procès.
Et pas question non plus de faire ce que vous voulez à l’extérieur de la maison. En effet, en cas de transformations, l’aspect de la maison vue de la rue ne doit pas être trop modifié.
Mais toutes les rénovations ne nécessitent pas d’autorisation («permis d’urbanisme » ou, en Flandre, « omgevingsvergunning »). Les règles diffèrent selon les Régions. Les plans de votre rénovation doivent être approuvés par le collège des bourgmestre et échevins, qui octroie le permis. En Flandre, il y a un stade intermédiaire : certains travaux qui ne nécessitent pas de permis doivent faire l’objet d’une notification à la commune.
Permis d'urbanisme obligatoire
Bien que les permis d’urbanisme soient une matière régionalisée, il y a pas mal de concordances dans les projets de construction pour lesquels un permis est requis à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
En principe, il faut un permis quand on apporte des modifications structurelles susceptibles d’influencer la stabilité du bâtiment. C’est par exemple le cas d’une rénovation complète du toit (y compris les poutres porteuses) ou quand on abat une partie d’un mur extérieur pour agrandir l’habitation.
La division de l’immeuble en espaces de vie indépendants plus petits, comme des chambres d’étudiants ou des studios, constitue également une modification structurelle, qui nécessite un permis.
La nécessité d’un permis en cas de changement de l’affectation de l’immeuble est moins évidente. Si, par exemple, on aménage le rez-de-chaussée en magasin, un permis est requis, même si vous ne touchez pas aux murs, plafonds ou sols.
Les Régions ont toutefois des règles différentes pour les projets ne réclamant pas nécessairement de permis. Les procédures de demande et d’octroi du permis ne sont pas tout à fait parallèles non plus.
Vous devez demander le permis à la commune où se situe le bien. Vous pouvez introduire la demande vous-même ou laisser votre architecte s’en charger.
Si vous ne savez pas s’il vous faut ou non un permis, il y a deux possibilités:
- Vous pouvez vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune.
- Vous pouvez rechercher des informations en ligne :
De quel permis d'urbanisme avez-vous besoin en Flandre ?
Comment demander un permis de bâtir en Flandre? Vous pouvez facilement demander un permis en ligne. Mais vous pouvez aussi le faire sur papier en utilisant le formulaire à télécharger.
Dans notre section dédiée à la région flamande, vous trouverez quels travaux sont dispensés de permis. Et que faire des travaux de rénovation qui ne nécessitent pas de permis en Flandre.
Déclaration en Flandre
Contrairement à Bruxelles et à la Wallonie, la Flandre impose une obligation de déclarations pour certains types de rénovation ne nécessitant pas de permis d’environnement.
Vous avez un problème concernant votre permis d'urbanisme ?
N’hésitez pas à contacter nos conseillers lorsque vous avez une question. Ils sont joignables tous les jours ouvrables de 9h à 12h30 et de 13h à 17h (16h le vendredi).
En bref
| toit | permis nécessaire si modification de structure ou de couleur |
| fenêtre en façade avant | pas de permis nécessaire pour le remplacement de châssis ou d'une fenêtre de toit à condition de conserver la même ouverture |
| fenêtre en façade arrière ou latérale | pas de permis nécessaire |
| cuisine annexe ou véranda | permis nécessaire |
| unité de logement habitation kangourou | pas de permis nécessaire |
| studio | permis nécessaire |
| extension du logement | permis nécessaire |
| cuisine ou salle de bains | pas de permis nécessaire |
Cet aperçu n'est pas exhaustif et peut changer avec le temps. En plus, chaque commune peut y déroger et dicter des règles plus strictes. N'oubliez donc pas de vous renseigner pour votre cas précis.
Rénovations sans permis
Pour une rénovation intérieure relativement simple, n’exigeant pas de travaux de stabilité et ne modifiant pas le volume de construction, un permis n’est pas requis. Une autorisation n’est donc généralement pas nécessaire pour des travaux d’entretien comme du plafonnage.
Les fenêtres et les tuiles peuvent être remplacées sans permis, pour autant que cela ne modifie pas l’aspect de la façade avant du fait d’un changement de couleur.
De même, certains changements de fonction dans la maison, par exemple des travaux nécessaires à l’exercice de la profession de médecin ou d’avocat, se passent de permis. La superficie de l’espace professionnel ne peut pas excéder 75 m².
Il faut un permis pour démolir une maison, mais pas pour supprimer une annexe. L’annexe en question ne peut pas dépasser 100 m² et ne peut pas être remplacée par un autre bâtiment. Il faut également que la démolition ne pose pas de problème de stabilité au bâtiment principal et que l’annexe ne soit pas visible de la rue.
Pour les travaux extérieurs, la visibilité qu’on en a de la rue constitue un important critère. Pour peindre la façade arrière, il ne faut pas de permis, pas plus que pour repeindre la façade avant dans la même couleur. Les fenêtres peuvent également être remplacées sans permis, à condition de respecter les couleurs, formes et systèmes (fixes ou ouvrantes) d’origine.
Demandes de permis
Si vous avez besoin d’un permis, vous trouverez le formulaire de demande sur le site du service urbanisme de la Région.
Vous pouvez l’introduire en personne à la maison communale (service urbanisme) ou l’adresser par courrier recommandé au collège des bourgmestre et échevins.
Si le dossier est complet, vous recevez un accusé de réception. S’il y manque quelque chose, vous en êtes informé.
Normalement, le permis est octroyé dans les 45 jours suivant l’arrivée de l’accusé de réception. Celui-ci précise si des avis ou enquêtes complémentaires ont été demandés, auquel cas l’octroi du permis peut être retardé de quatre à six semaines. Si le permis est refusé, vous disposez de trente jours pour interjeter appel.
En bref
| toit | permis si modification de structure ou de couleur |
| fenêtre en façade avant | permis nécessaire mais en principe pas pour une fenêtre de toit |
| fenêtre en façade arrière ou latérale | pas de permis nécessaire mais obligation de notification |
| cuisine annexe ou véranda | pas de permis nécessaire mais obligation de notification |
| unité de logement habitation kangourou | pas de permis nécessaire mais obligation de notification |
| studio | permis nécessaire |
| extension du logement | permis nécessaire |
| cuisine ou salle de bains | pas de permis nécessaire ni de notification |
Cet aperçu n'est pas exhaustif et peut changer avec le temps. En plus, chaque commune peut y déroger et dicter des règles plus strictes. N'oubliez donc pas de vous renseigner pour votre cas précis.
Rénovations sans permis (et sans obligation de notification)
Si les travaux de rénovation ne nécessitent pas de travaux de stabilité et ne modifient pas le volume du bâtiment, un permis n’est généralement pas nécessaire. Installer une nouvelle cuisine ou une nouvelle salle de bain, ou transformer le grenier en chambre à coucher: aucun problème. Les petits travaux susceptibles d’influencer la stabilité de la construction doivent être notifiés.
Il en va de même pour les travaux extérieurs. Par exemple, un permis n’est pas nécessaire pour installer des volets roulants ou des fenêtres de toit. L’isolation de la façade ou le placement d’une bande de pierre sous le mur extérieur ne nécessite pas d’autorisation non plus. Mais un permis sera bel et bien nécessaire si ces mêmes travaux concernent la façade avant, car l’aspect du bâtiment vu de la rue peut en être modifié.
Pour une piscine extérieure, une terrasse et un étang dont les superficies cumulées ne dépasse pas 80 m², il ne faut plus de permis. Idem pour une cabane de jardin et un garage dont les syrfaces cumulées ne dépassent pas 40 m2.
En règle générale, les travaux d’entretien ne requièrent pas de permis pour autant, une fois encore, qu’ils ne modifient pas le volume du bâtiment. Le renouvellement de plafonnage ne pose donc aucun problème. Les fenêtres et les tuiles peuvent également être remplacées sans formalités, sauf si cela modifie l’aspect de la façade avant du fait d’un changement de couleur.
Les mêmes règles vous dispensent de permis pour des travaux en sous-sol. C’est le cas pour l’installation d’une nouvelle citerne à mazout ou à eau de pluie. Mais, si vous faites des transformations dans la cave, un permis est requis.
Attention: il y a toujours des conditions liées à l’exemption. De plus, les règlements d’urbanisme provinciaux et communaux peuvent imposer une obligation de notification pour des travaux exemptés de permis. Informez-vous donc toujours au préalable auprès de la commune.
Travaux à notifier
1. Certains travaux susceptibles d’influencer la stabilité de la construction doivent être signalés à la commune. La notification est également obligatoire pour le remplacement de poutres porteuses ou de murs extérieurs. Elle est requise aussi pour le placement de nouvelles fenêtres. Ceci ne concerne que les façades arrière ou latérales, car un permis d’environnement est requis pour les travaux à la façade avant.
2. La notification peut suffire pour certaines constructions qui exigeraient normalement un permis: il s’agit de petits agrandissements comme une véranda ou une cuisine annexe. Mais à certaines conditions. La surface totale de toutes les annexes de la maison (y compris la nouvelle) ne peut pas excéder 40 m². La nouvelle construction ne peut pas avoir plus de 4 m de haut et doit être adossée à un bâtiment adjacent.
3. On peut transformer son immeuble en habitation kangourou (avec un logement indépendant accueillant une personne âgée) sans permis, pour autant qu’on ne modifie pas le volume de l’immeuble, et qu’on le signale à la commune. La notification doit être introduite à la commune, soit en ligne via le site du guichet environnement Omgevingsloket (scrollez vers «Hoe een melding doen ?»), soit via un formulaire papier de notification.
Demande de permis
Si vous avez besoin d’un permis d’environnement, vous trouverez le formulaire de demande sur le site de l’Omgevingsloket.
Vous pouvez introduire la demande en ligne ou via le formulaire papier que vous aurez téléchargé.
Pour les travaux qui peuvent être effectués sans architecte (p. ex. une modification de fonction), vous pouvez introduire la demande en ligne via le guichet d’introduction rapide («snelinvoerloket»).
Dans les trente jours, vous recevez via mail un message vous annonçant que votre demande est complète ou non. Si elle n’est pas complète, votre procédure de permis s’arrête là.
La décision sur l’octroi du permis doit être prise dans les soixante jours. Si une enquête complémentaire est nécessaire, le délai est prolongé à 105 jours.
Après l’échéance du délai, vous recevez un mail et vous pouvez consulter la décision sur le site internet de l’Omgevingsloket.
- Si le permis est accordé, vous devez afficher la décision pendant 30 jours à un endroit visible devant votre habitation. En principe, les autres citoyens peuvent encore faire part de leurs objections jusqu’à 35 jours après cet affichage.
Une fois le permis octroyé, vous disposez de deux ans pour entamer les travaux.
Vous devez informer le collège des bourgmestre et échevins du moment du début des travaux. Pour une rénovation d’une certaine importance, des cartes accompagnent le permis qui figure dans le guichet environnement. La carte "Début des travaux" doit être introduite auprès du service environnement quatorze jours avant le commencement des travaux.
- Si le permis est refusé, vous avez trente jours pour faire appel de la décision.
- Si vous ne recevez pas de mail, vous devez également considérer que votre demande est refusée.
En bref
| toit | permis nécessaire si modification de structure ou de couleur |
| fenêtre en façade avant | pas de permis nécessaire pour le remplacement de châssis ou d'une fenêtre de toit à condition de conserver la même ouverture |
| fenêtre en façade arrière ou latérale | pas de permis nécessaire |
| cuisine annexe ou véranda | permis nécessaire si plus que 40 m2 |
| unité de logement habitation kangourou | pas de permis nécessaire |
| studio | permis nécessaire |
| extension du logement | permis nécessaire |
| cuisine ou salle de bains | pas de permis nécessaire |
Cet aperçu n'est pas exhaustif et peut changer avec le temps. En plus, chaque commune peut y déroger et dicter des règles plus strictes. N'oubliez donc pas de vous renseigner pour votre cas précis.
Rénovations sans permis
Un permis n’est pas nécessaire si des travaux de stabilité ne s’imposent pas et si le volume du bâtiment n’est pas modifié. On peut donc aménager sans permis un atelier ou un débarras, ou une unité de logement indépendante (habitation kangourou), pour autant que cela s’intègre dans le volume de construction existant. Mais, dans nombre de cas, on peut également construire sans permis des annexes comme un garage, une véranda ou un carport. Ces annexes ne peuvent excéder 40 m² et doivent être à au moins 2 m de la limite du terrain; il ne peut pas y avoir d’autres annexes.
Des travaux d’entretien comme de la peinture ou du plafonnage sont également exempts de permis.
On peut remplacer la toiture sans permis, pour autant qu’on ne modifie ni sa structure, ni sa couleur. Un permis n’est pas nécessaire non plus pour une fenêtre de toit côté rue.
Demande de permis
Si vous avez besoin d’un permis, vous trouverez le formulaire de demande sur le site du service urbanisme de la Région.
Vous pouvez l’introduire en personne à la maison communale (service urbanisme) ou l’adresser par courrier recommandé au collège des bourgmestre et échevins.
Si le dossier est complet, un accusé de réception vous est envoyé dans les vingt jours. Sinon, un message vous signale les pièces manquantes.
Pour une demande ordinaire, le permis est accordé dans les trente jours suivant l’arrivée de l’accusé de réception. Il arrive toutefois que la commune réclame une enquête ou un avis complémentaire, ce qui peut prolonger le délai jusqu’à 75 jours, voire, dans la pire des hypothèses, jusqu’à 115 jours.
Les travaux peuvent être entamés trente jours après l’obtention du permis.
Si celui-ci est refusé, vous pouvez interjeter appel.