Réponse d’expert

Pouvez-vous réviser le loyer si vous héritez d’un logement loué ?

06 octobre 2022
Stefaan De Jaeger © photo: Hendrik De Schrijver

Stefaan De Jaeger était disposé à continuer à louer l'appartement dont il avait hérité à Bruxelles au même locataire, mais il trouvait que le loyer était trop bas. Il espérait pouvoir l’augmenter davantage que de la simple indexation. Selon notre experte Anne Moriau, la possibilité d'une telle révision existe, mais elle explique pourquoi, dans la pratique, cela ne se fait qu'exceptionnellement.
Stefaan De Jaeger (photo), de Meerbeke : “Il y a deux ans, nous avons hérité d’un appartement à Bruxelles loué depuis le 1er mai 1993 déjà au même locataire à titre de résidence principale. Après indexation, le loyer s’élève aujourd’hui à un petit 400 €. Mais nous jugeons ce montant bien faible pour un appartement au centre de Bruxelles. Pouvons-nous y faire quelque chose ?”
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Anne Moriau
experte juridique
Il existe à Bruxelles une procédure pour réviser le loyer en-dehors de l’indexation, mais elle est très lourde.

La réponse de notre expert

Oui, la Région de Bruxelles-Capitale prévoit la possibilité de revoir le montant d’un loyer. Mais la procédure est tellement lourde qu’on ne le fait qu’exceptionnellement. 

D’abord et avant tout, il doit nécessairement s’agir d’un contrat de bail d’au moins neuf ans. 

Un tel bail est divisé en trois périodes de trois ans, avec chaque fois des règles spécifiques. Et le montant du loyer ne peut être revu qu’à la fin de cette période de trois ans. Dans votre cas, il pourra donc être augmenté au plus tôt à partir de mai 2023. La révision ne peut être réclamée qu’entre le neuvième et le sixième mois précédant la date d’échéance. En l’occurrence, c’est donc entre le 1er août et le 30 octobre 2022. 

Si le locataire est d’accord avec son nouveau loyer, il n’y a bien sûr aucun problème. 

Mais s’il s’y oppose, vous devrez vous adresser au juge de paix. Vous ne pourrez le faire qu’entre le sixième et le troisième mois précédant la fin de la période de trois ans, soit, dans votre cas, du 1er novembre 2022 au 31 janvier 2023. Le juge n’accordera cette révision que dans deux hypothèses : 

  • Si le propriétaire peut prouver que le montant normal du loyer est supérieur de 20 % au loyer actuel. 480 €, dans le cas présent. 
  • Si le propriétaire peut prouver que le montant normal du loyer, en raison des travaux qu’il a effectués, est supérieur de 10 % au loyer actuel. Ce n’est pas votre cas, et nous n’envisagerons donc pas cette hypothèse. 

La Région bruxelloise propose un outil en ligne pour déterminer le montant normal du loyer (“loyer indicatif”). 

Attention : même si vous parvenez à convaincre le juge de la valeur plus élevée de l’immeuble, il n’est pas obligé pour autant de la répercuter intégralement sur le montant du loyer. Supposons que la valeur normale de location soit supérieure de 40 %, et s’établisse donc à 560 € dans votre cas. Dans ce cas, le juge peut décider qu’un montant de 500 € par exemple est équitable.

Si le juge accepte l’augmentation, ce loyer est d’application à partir du premier jour de la nouvelle période de trois ans, soit le 1er mai 2023 dans votre cas. 

Si vous êtes rebuté par la procédure de révision du loyer, il existe une autre possibilité. Vous pouvez résilier le bail à la fin de la prochaine période de trois ans, soit au 1er mai 2023. La notification doit intervenir au plus tard six mois avant cette date, de préférence par lettre recommandée. Vous pouvez ensuite conclure un nouveau bail pour un montant supérieur, car les loyers sont libres. Mais cela implique sans doute un rafraîchissement en profondeur du logement, l’accomplissement d’une série de formalités, la recherche éventuelle d’un nouveau locataire, et dès lors peut-être la perte d’un locataire qui paie sans problème son loyer depuis des dizaines d’années et qui ne pose aucun problème, ce qui est loin d’être toujours le cas dans une grande ville …

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